Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, übernimmt die Spekulationsfrist der schenkenden Person. Sie beginnt mit dem ursprünglichen Kauf der Immobilie und beträgt grundsätzlich zehn Jahre. Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein steuerfreier Verkauf aber auch schon vorher möglich, etwa bei einer begünstigten Eigennutzung. Hier erfährst du, wann du keine Spekulationssteuer mehr zahlen musst und welche Kosten bei einer Schenkung auf dich zukommen können.
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Frist: Auch bei einer Schenkung gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren ab Kaufdatum des:der Schenkenden – Eigennutzung kann die Frist verkürzen oder aufheben.
Stichtag: Maßgeblich ist nicht das Datum der Schenkung, sondern das ursprüngliche Kaufdatum laut notariellem Kaufvertrag.
Schenkungssteuer: Wird der Freibetrag überschritten, fällt Schenkungssteuer für die Empfänger:innen an.
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Beim Verkauf einer geschenkten Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist und keine Steuerbefreiung – etwa wegen Eigennutzung – greift. Die Frist startet mit dem Zeitpunkt des Erwerbs durch den:die Schenkende.
Es gelten die gleichen Spekulationsfristen wie bei einer Immobilie, die du selbst gekauft hast:
- Innerhalb von 10 Jahren ab Vertragsabschluss gilt die Spekulationsfrist.
Ab dem Tag nach Ablauf der Zehnjahresfrist kannst du den Verkauf notariell beurkunden lassen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt.
Unter bestimmten Umständen lässt sich die Spekulationssteuer durch Eigennutzung vermeiden.
- Bei durchgängiger Eigennutzung musst du keine Fristen beachten.
- Bei teilweiser Eigennutzung: Hat der:die Schenkende die Immobilie nicht durchgängig selbst genutzt, reicht es, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – durch dich oder die schenkende Person. Die Randmonate Dezember und Januar des ersten und letzten Jahres reichen dabei aus.
Auf dich als Empfänger:in kann unter Umständen Schenkungssteuer zukommen. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zur schenkenden Person, dem Freibetrag und dem Verkehrswert der Immobilie ab.
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In dieser Übersicht siehst du die aktuellen Freibeträge für Schenkungen:
- 500.000 Euro: Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
- 400.000 Euro: Kinder, Stiefkinder und Enkel (deren Elternteile verstorben sind)
- 200.000 Euro: Enkel, deren Vater/Mutter noch lebt
- 100.000 Euro: Eltern und Großeltern
- 20.000 Euro: Geschwister, Nichten, Neffen, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegertöchter und -söhne sowie Bekannte (z.B. Lebensgefährte)
Verkaufst du die geschenkte Immobilie später weiter, solltest du zusätzlich die Spekulationssteuer im Blick behalten. Sie ist unabhängig von der Schenkungssteuer und kann anfallen, wenn zwischen dem ursprünglichen Kauf der Immobilie und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Steuerbefreiung greift.
Für die Schenkungssteuer ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung entscheidend. Seit der Reform der Immobilienbewertung können je nach Objekt höhere Werte angesetzt werden als früher. Dadurch kann der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag schneller überschreiten und Schenkungssteuer auslösen.
Lass den Verkehrswert deshalb vor einer Schenkung möglichst genau ermitteln. So kannst du besser einschätzen, ob Schenkungssteuer anfällt und in welcher Höhe.
Mehr zur Bewertung von Immobilien und den steuerlichen Auswirkungen erfährst du in unserem Ratgeber zur Erbschaftssteuer.
Verkaufst du die geschenkte Immobilie, fallen außerdem die üblichen Kosten eines Hausverkaufs an. Je nach Gestaltung der Schenkung können auch bestehende Belastungen der Immobilie, etwa Grundschulden oder noch offene Verbindlichkeiten, eine Rolle spielen. Prüfe deshalb vor dem Verkauf, welche Rechte und Pflichten mit der Immobilie auf dich übergegangen sind. Zusätzlich kann es sinnvoll sein, die Bausubstanz von einer sachkundigen Person prüfen zu lassen und notwendige Modernisierungen vor dem Verkauf einzuplanen.
Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, übernimmt auch die Spekulationsfrist der schenkenden Person. Entscheidend ist deshalb das ursprüngliche Kaufdatum der Immobilie – nicht der Zeitpunkt der Schenkung. Liegt der Verkauf mehr als zehn Jahre nach diesem Kauf oder greift eine Steuerbefreiung wegen Eigennutzung, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an.
Neben der Spekulationssteuer solltest du auch die Schenkungssteuer im Blick behalten. Ob sie anfällt, hängt vom Verkehrswert der Immobilie und deinem persönlichen Freibetrag ab. Da sich Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen lassen, kann auch der Zeitpunkt einer Schenkung steuerlich eine Rolle spielen.
FAQ: Häufige Fragen zur Spekulationsfrist bei Schenkung von Immobilien
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Wann beginnt die Spekulationsfrist bei geschenkten Immobilien?
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Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Kaufdatum der Immobilie, nicht mit der Schenkung. Wenn du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkaufen möchtest, fällt Spekulationssteuer an. Es sein denn, du oder der:die Schenkende hat die Immobilie selbst genutzt.
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Wie kann man die 10-Jahresfrist bei Schenkung umgehen?
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Du kannst die Spekulationsfrist umgehen, wenn du Eigennutzung nachweisen kannst. Rechtlich anerkannt ist die durchgängige Eigennutzung ab Kaufdatum, also dem Datum der Vertragsunterzeichnung. Als Grund wird auch die Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren anerkannt.
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Kann man eine geschenkte Immobilie sofort verkaufen?
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Ja, du kannst eine geschenkte Immobilie grundsätzlich sofort verkaufen. Spekulationssteuer kann jedoch anfallen, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb der Immobilie durch den:die Schenkende erfolgt. Eine Steuerbefreiung ist außerdem möglich, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
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Wann fällt keine Spekulationssteuer bei Immobilien an?
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Spekulationssteuer fällt grundsätzlich nicht an, wenn die Immobilie erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird. Auch eine Steuerbefreiung wegen Eigennutzung ist möglich. Bei einer Schenkung zählt dabei nicht das Datum der Schenkung, sondern der ursprüngliche Erwerb der Immobilie durch den:die Schenkende.
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„Eigentlich möchte niemand ein Geschenk auf später verschieben. Im Fall einer Immobilienschenkung kann es jedoch sinnvoller sein, das richtige Timing abzuwarten. Wird die Immobilie erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verschenkt, kann sie anschließend grundsätzlich steuerfrei verkauft werden. Auch Eigennutzung kann dich von der Spekulationssteuer befreien. Zudem lässt sich der Schenkungssteuer-Freibetrag alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Wer eine Schenkung erwartet, sollte daher die Fristen im Blick haben, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.“