Bei der Schenkung von Immobilien hat die Spekulationsfrist bereits begonnen, denn für den Fristbeginn ist der Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs ausschlaggebend. Wenn der:die Besitzer:in dir die Immobilie also nach zehn oder mehr Jahren nach dem Erwerb schenkt, kannst du diese ohne Spekulationssteuer direkt weiterverkaufen. Hier erfährst du mehr über die Berechnung der Spekulationsfrist und Kosten, die bei einer Schenkung auf dich zukommen können.
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Frist: Auch bei einer Schenkung gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren – bei Eigennutzung verkürzt sich diese auf einen Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt.
Stichtag: Maßgeblich ist nicht die Schenkung, sondern das ursprüngliche Kaufdatum laut notariellem Kaufvertrag.
Schenkungsteuer: Wird der Freibetrag überschritten, fällt Schenkungssteuer für die Empfänger:innen an.
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Die Schenkung einer Immobilie ist für den:die Schenkende stets schenkungssteuerfrei. Lediglich der:die Beschenkte muss Schenkungssteuer zahlen, falls der Verkehrswert der Immobilie seinen persönlichen Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag beispielsweise für Kinder liegt bei 400.000 Euro.
Wenn du eine geschenkte Immobilie verkaufen möchtest, solltest du allerdings die Spekulationsfrist beachten. Denn innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Hauses musst du damit rechnen, je nach der Höhe deines zu versteuernden Einkommens eine Spekulationssteuer von bis zu 42 Prozent auf den Gewinn aus dem Verkauf zu zahlen. Dagegen kannst du die Spekulationssteuer durch Eigennutzung vermeiden. Dazu musst du belegen können, dass du die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangehenden Jahren selbst bewohnt hast.
Wichtig ist dabei aber, dass die Spekulationsfrist nicht mit der Schenkung, sondern schon davor beginnt. Die zehn Jahre gelten nämlich ab dem Tag, an dem der vorherige Besitzer die Immobilie gekauft hat. Bei geschenkten Objekten ist diese Frist häufig schon lange verstrichen, sodass du die Immobilie nach Schenkung direkt weiterverkaufen kannst. Erkundige dich aber unbedingt nach dem ursprünglichen Kaufdatum, welches du in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag findest. Hier erfährst du mehr zum Hausverkauf mit Notar:in.
Auf dich als Empfänger:in kommt unter Umständen eine Schenkungssteuer zu. Dabei kommt es auf deinen Freibetrag an. Der Verkehrswert der Immobilie ergibt, ob deren Wert über dem Freibetrag liegt oder nicht.
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In dieser Übersicht siehst du aktuelle Freibeträge für Schenkungen:
- 500.000 Euro: Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
- 400.000 Euro: Kinder, Stiefkinder und Enkel (deren Elternteile verstorben sind)
- 200.000 Euro: Enkel, deren Vater/Mutter noch lebt
- 100.000 Euro: Eltern und Großeltern
- 20.000 Euro: Geschwister, Nichten, Neffen, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegertöchter und -söhne sowie Bekannte (z.B. Lebensgefährte)
Solltest du aber durch den Immobilienverkauf aus der Schenkung einen Spekulationsgewinn erzielen, musst du diesen versteuern, wenn du die Spekulationsfrist unterschreitest.
Einige Berechnungsfaktoren werden mit dem neuen Bewertungsgesetz zum 1. Januar 2023 angepasst, andere ergänzt. Danach kann eine Immobilie, die vorher 600.000 Euro wert war, 800.000 Euro wert sein und erfährt damit eine immense Wertsteigerung. Dementsprechend würde sich auch die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer bei gleichbleibenden Freibeträgen erhöhen. Allerdings findet das diesbezüglich geänderte Sachwertverfahren nur Anwendung, wenn es keine Vergleichswerte vergangener Transaktionen gibt. Wichtig ist, dass du bei einer Schenkung, den Wert deiner Immobilie – sofern er nicht bereits als Vergleichswert vorliegt – ermitteln lässt, um keine bösen Überraschungen zu erleben.
Besuche eine ausführliche Erklärung der neuen Gesetzeslage in unserem Beitrag für Erbschaftssteuer.
Darüber hinaus kommen die üblichen Verkaufskosten auf dich zu. Hier erfährst du mehr über die Kosten beim Hausverkauf. Außerdem übernimmst du meist alle noch auf der Immobilie lastenden Grundschulden oder offene Rechnungen, etwa für Handwerker. Zusätzlich empfehlen wir dir, mithilfe eines:einer Expert:in die Bausubstanz zu überprüfen und eventuell nötige Modernisierungen an der Immobilie vorzunehmen, bevor du diese weiterverkaufst.
Mit Abschluss des Kaufvertrags beginnt die Spekulationsfrist zu laufen. Wenn du das Kaufdatum kennst, kannst du entscheiden, ob du die Schenkung zu diesem Zeitpunkt annimmst. Befindet ihr euch innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren oder wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren nicht bewohnt, fällt Spekulationssteuer an. Diese kann zusammen mit Kosten für Grundbuchgebühren, Löschung der Grundschuld, Energieausweis, Makler- oder Sachverständigengebühren sowie Modernisierungen einen erheblichen Teil des Erlöses schmälern. Achte auch auf die Schenkungssteuer: Freibeträge lassen sich alle 10 Jahre erneut ausschöpfen, aber wenn deine letzte Schenkung weniger als 10 Jahre zurückliegt, fällt Schenkungssteuer an.
FAQ: Häufige Fragen zur Spekulationsfrist bei Schenkung von Immobilien
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Wann beginnt die Spekulationsfrist bei geschenkten Immobilien?
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Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Kaufdatum der Immobilie, nicht mit der Schenkung. Wenn du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkaufen möchtest, fällt Spekulationssteuer an.
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Wie kann man die 10-Jahresfrist bei Schenkung umgehen?
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Die einzige Möglichkeit, die Spekulationsfrist zu umgehen, besteht darin, die Immobilie mindestens zwei Jahre selbst zu bewohnen. So kannst du die Spekulationssteuer vermeiden.
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Kann man eine geschenkte Immobilie sofort verkaufen?
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Ja, du kannst eine geschenkte Immobilie sofort verkaufen. Allerdings musst du die Spekulationssteuer zahlen, wenn du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb des Schenkers verkaufst.
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Wann fällt keine Spekulationssteuer bei Immobilien an?
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Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie länger als 10 Jahre im Besitz des:der Verkäufers:in war oder selbst genutzt wurde. Auch bei einer Schenkung, bei der die Immobilie mehr als 10 Jahre im Besitz des:der Schenkers:in war, kann der Verkauf steuerfrei erfolgen.
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Eigentlich möchte niemand ein Geschenk auf später verschieben. Im Fall einer Immobilienschenkung kann es jedoch sinnvoller sein, das richtige Timing abzuwarten. Wenn du die Immobilie erst mehr als zehn Jahre nach Abschluss des Kaufvertrags geschenkt bekommst, kannst du sie steuerfrei weiterverkaufen. Zudem lässt sich der Schenkungssteuer-Freibetrag alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Wer eine Schenkung erwartet, sollte daher die Fristen im Blick haben, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.