Es kommt immer wieder vor, dass Hauseigentümer:innen ihren alten Kreditvertrag schnellstmöglich gegen einen günstigeren tauschen oder ganz ablösen wollen. Banken lassen sich dies mit einer Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) meist teuer bezahlen. Es gibt jedoch auch Fälle, bei denen diese nicht berechnet werden darf.

Sie wollen oder müssen Ihre Immobilie verkaufen? Prüfen Sie gleich heute, wie viel Ihre Immobilie wert ist.


importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Wer seinen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigt, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von ein Prozent der Restschuld rechnen.

  • Im Rahmen der Sonderkündigungsregeln sowie in einigen Sonderfällen können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.

  • Überprüfen Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung genau, da Banken diese oft zu hoch ansetzen.

  • Lassen Sie sich bei Konflikten rund um die Vorfälligkeitsentschädigung professionell beraten und unterstützen.

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  • Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

    Gründe für den vorzeitigen Ausstieg aus einem Darlehensvertrag gibt es viele. Vor allem, wenn sich die persönlichen Lebensumstände verändert haben oder das Haus aus beruflichen Gründen verkauft werden soll, stellt sich die Frage, ob der Darlehensvertrag aufgelöst werden kann.

    Auch im Falle einer Umschuldung, also dem Ablösen eines teuren Darlehens und der gleichzeitigen Aufnahme eines günstigen Kredits, möchten Darlehensnehmer:innen gerne aus der vertraglichen Bindung herauskommen.

    Dafür berechnen Banken die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann an, wenn Sie während der Zinsbindungsfrist, die zum Beispiel zehn Jahre beträgt, aus dem Darlehen aussteigen möchten.

    Warum muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf meiner Immobilie zahlen?

    Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie im Vorhinein genau prüfen, ob oder in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

    Den Banken entgehen durch die vorzeitige Auflösung des Darlehensvertrags Zinseinnahmen. Sie müssen somit auf fest eingeplante Gewinne verzichten, wodurch ein Margenschaden entsteht.

    Banken selbst legen darüber hinaus ebenfalls langfristig an. Das vorzeitig zurückgezahlte Geld muss die Bank nun zu niedrigeren Zinsen neu anlegen. Beide Verluste sollen durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen werden.

    Den Zinsschaden muss die Bank in jedem Fall nachvollziehbar begründen. Dazu gehören Belege darüber, dass der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinssatz des Ersatzgeschäftes liegt. Das Ersatzgeschäft erfolgt beispielsweise als Anlage des zurückgeführten Kapitals in Hypothekenpfandbriefen. Möglich ist auch eine Neuausleihe.


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    Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

    Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf sein darf, ist immer wieder Thema zahlreicher gerichtlicher Konflikte. Die Berechnung des Zinsschadens der Bank gilt dabei als zentraler Teil der Rechnung.

    Ausschlaggebend sind vor allem diese Daten:

    1. Die Differenz zwischen dem vereinbarten Kreditzinssatz bei Abschluss des Darlehens und dem derzeitigen Zinsniveau
    2. Die Höhe des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags
    3. Der Zeitraum zwischen vorzeitiger Rückzahlung und Ende der Zinsbindungsfrist (je länger der Zeitraum, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung)

    Bei der Kalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen Banken die Wiederanlage der gesamten Summe, also sowohl des zurückgezahlten Kredits als auch der Vorfälligkeitsentschädigung.

    Diese Neuanlage muss exakt den gleichen Gewinn erzielen, der auch bei der planmäßigen Fortführung des Kreditvertrags entstehen würde.

    Außerdem gilt: Die Vorfälligkeitsentschädigung darf maximal ein Prozent der Restschulden ausmachen. Wenn das Darlehen nur noch weniger als ein Jahr läuft, dürfen Banken sogar nur 0,5 Prozent Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

    Der Gesetzgeber erlaubt den Banken für die Berechnung zwei Methoden:

    • Aktiv-Passiv-Methode: Bei der Aktiv-Passiv-Methode ermittelt die Bank die Differenz zwischen der Darlehensrendite bei Fortführung des Immobilienkredits und dem Zinsgewinn bei einer Anlage der freiwerdenden Summe in Pfandbriefen. Je länger der Kredit noch läuft und je geringer die Verzinsung von Pfandbriefen ist, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.
    • Aktiv-Aktiv-Methode: Im Fall der Aktiv-Aktiv-Methode unterstellt die Bank, dass sie die zurückgezahlte Kreditsumme sofort, aber zu geringeren Zinsen an eine:n andere:n Kreditnehmer:in verleiht. Die Differenz der beiden Zinssätze stellt den sogenannten Zinsverschlechterungsschaden dar. Hinzu kommt noch eine Gewinnmarge von 0,5 Prozent bis zum Zinsbindungsende.
    hint
    Risiko- und Verwaltungskosten entfallen

    Verwaltungskosten, die im Darlehenszinssatz regelmäßig enthalten sind und die Zeit nach der Darlehensrückzahlung betreffen, muss die Bank von der Vorfälligkeitsentschädigung abziehen

     

    Nach einer vorzeitigen Darlehenstilgung besteht für die Bank kein Kreditrisiko mehr. Auch die Risikokosten sind also von der Vorfälligkeitsentschädigung abzuziehen.


    Richtlinie des Bundesgerichtshofs zur Vorfälligkeitsentschädigung

    Zwar ist nicht gesetzlich festgelegt, wie Banken die Vorfälligkeitsentschädigung beim frühzeitig abgelösten Immobilienkredit berechnen. Dennoch hat der Bundesgerichtshof (BGH) Richtlinien aufgestellt, die dafür sorgen sollen, dass die Rückzahlung für Darlehensnehmer:innen nicht zu hoch ausfällt.

    Enthält der Vertrag zur Baufinanzierung etwa Regelungen zu Sondertilgungen, muss sich dies kostenmindernd auf die Vorfälligkeitsentschädigung des Immobiliendarlehens auswirken. Das bedeutet, dass die Höhe der Entschädigung dank der Sondertilgungsrechte geringer ausfällt.

    Eine Klausel, in welcher ausdrücklich erwähnt wird, dass Sondertilgungen bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt werden, ist damit unwirksam.

    Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Beispielrechnung

    Drei Jahre vor dem Zinsbindungsende möchten Sie ein mit 3,5 Prozent fest verzinstes Darlehen über 120.000 Euro vorzeitig tilgen – Ihre Restschuld beträgt 80.000 Euro.

    Das früher sehr niedrige Zinsniveau sorgte dafür, dass die Bank mit negativen Wiederanlagezinsen von ca. -0,10 Prozent rechnen musste. Die monatliche Kreditrate aus Zins und Tilgung betrug 800 Euro.

    Posten Preis

     

     

    Zinsschaden

     

     

     

    7.698,65 Euro

     

     

    Erstattung der Bank für eingespartes Kreditrisiko

     

     

    -104,88 Euro

     

     

    Erstattung aus Zinsmarge

     

     

    -314,65 Euro

     

     

    Erstattung eingesparter Verwaltungskosten

     

     

    -300,00 Euro

     

     

    Bearbeitungsgebühr

     

     

    100,00 Euro

     

     

    Vorfälligkeitsentschädigung netto

     

     

    7.079,12 Euro

     

    hint
    Vorfälligkeitsentschädigung von Expert:innen prüfen lassen

    Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem individuellen Fall ausfällt, hängt möglicherweise auch von Sonderregelungen in Ihrem Vertrag ab.

     

    Lassen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung immer auch kritisch begutachten. Bei Verbraucherzentralen können Sie sie für etwa 70 Euro von Expert:innen überprüfen lassen. Oft fallen die von der Bank berechneten Vorfälligkeitsentschädigungen zu hoch aus.

    Vorfälligkeitsentschädigung umgehen: Wann muss keine Vorfälligkeitsentschädigung für Immobiliendarlehen gezahlt werden?

    Für Darlehensnehmer:innen besteht die Möglichkeit, den Immobilienkredit zu kündigen, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

    Im Folgenden sehen Sie eine Auflistung der Gründe, die dabei helfen, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen:

    • Sonderkündigungsrecht: Indem Sie nach Ablauf der Zinsbindung kündigen, können Sie Ihr gesetzliches Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und den Kredit kostenlos kündigen. Dabei müssen Sie eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten.
    • Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Wenn Sie einen Fehler in der Klausel zur Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag finden, ist die kostenfreie Kündigung des Kredits ebenfalls möglich. Lassen Sie sich dabei professionell unterstützen.
    • Fehler im Kreditvertrag: Banken müssen im Darlehensvertrag seit Anpassung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 genaue Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung machen. Fehlen diese oder sind sie nicht korrekt, hat die Bank keinen Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung.
    • Variable Verzinsung: Kredite mit einer variablen Verzinsung, also ohne Zinsbindung, können Sie jederzeit kündigen. Allerdings ist diese Kreditart bei der Immobilienfinanzierung selten.
    • Bauspardarlehen: Wenn Sie einen Bausparvertrag abgeschlossen und das Bauspardarlehen in Anspruch genommen haben, haben Sie jederzeit ein Sondertilgungsrecht von 100 Prozent, was bedeutet, dass Sie das Darlehen kostenfrei zurückzahlen können.
    • Käufer:in übernimmt Vertrag: Wenn der:die Käufer:in Ihrer Immobilie den bestehenden Darlehensvertrag bei der Bank zu gleichen Konditionen übernimmt und die Bonitätsprüfung besteht, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
    • Vertragliches Ausstiegsrecht: Manche Banken räumen ihren Kund:innen gegen Zinsaufschlag ein vertragliches Ausstiegsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung ein.
    • Objekttausch: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und zugleich ein neues Objekt kaufen, können Sie die neue Immobilie eventuell als Sicherheit in den Vertrag mit einbringen. Kündigen Sie den Darlehensvertrag daher nicht.

    Wann und wie können Darlehensnehmer die Vorfälligkeitsentschädigung für Immobiliendarlehen zurückfordern?

    Da Banken durch Vorfälligkeitsentschädigungen ihre entgangenen Gewinne kompensieren möchten, tendieren sie dazu, die zu zahlenden Summen möglichst hoch anzusetzen.

    Verbraucher:innen sollten deswegen immer prüfen, ob die von der Bank verlangte Vorfälligkeitsentschädigung für das Immobiliendarlehen tatsächlich angemessen ist. Da die Kreditinstitute in der Nachweispflicht sind, müssen sie ihre Berechnungen spätestens auf Nachfragen offenlegen.

    Mit diesen Daten haben Kund:innen die Möglichkeit, die Rückzahlung mit Unterstützung von Profis oder der Verbraucherzentrale prüfen zu lassen.

    Gegen zu hohe Vorfälligkeitsentschädigungen kann dann Klage erhoben werden, um den zu viel gezahlten Betrag zurückzufordern. Der sogenannte Widerrufsjoker gilt auch, wenn die Entschädigung schon gezahlt wurde.

    Erkennen Sie als Darlehensnehmer:in einen Fehler in der Widerrufsbelehrung, dürfen Sie die gezahlte Entschädigung innerhalb einer dreijährigen Verjährungsfrist zurückfordern. Auch hier ist es sinnvoll, einen auf Baufinanzierungen spezialisierten Rechtsprofi hinzuzuziehen, um Fehler in der Widerrufsbelehrung zu finden und diese begründen zu können.

    Eventuell können Kreditnehmer:innen die Zahlung auch dann zurückfordern, wenn bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt wurden. Hier sollten Sie ebenfalls Expert:innen befragen, die bei der Berechnung helfen können.



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    Im Eigentümerbereich finden Sie eine Prognose für die Entwicklung der Preise in Ihrer Region in den kommenden Monaten.


    Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

    In einigen Fällen darf die Bank keine Ablösesumme für den alten Kredit verlangen.

    1. Lange laufende Darlehen kann der Kreditnehmer beispielsweise nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. 
    2. Verträge mit variablen Zinssätzen können jederzeit mit einer dreimonatigen Frist beendet werden. Gleiches gilt für Immobiliendarlehen, die durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind. Sechs Monate nach Zuteilung darf der Bauherr vom Vertrag zurücktreten.
    3. Es gibt Kredite, die dem Bankkunden gegen Zinsaufschlag ein vertragliches Ausstiegsrecht einräumen.
    4. Ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung kommen Hausbesitzer aus dem Vertrag, wenn der Käufer:innen ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu den gleichen Konditionen übernehmen möchten und nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt wird. Das Landgericht München bestätigte diese Möglichkeit in einem Urteil (Az. 16 HK O 22814/05).

    Sollte ich wegen der Vorfälligkeitsentschädigung den Hausverkauf aufschieben?

    Darlehensnehmer:innen, die beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung von 10.000 Euro oder mehr zu zahlen hätten, fragen sich häufig, ob sie den Hausverkauf aufschieben sollten.

    Zu bedenken gilt allerdings, dass nach der Kreditablösung keine Zinszahlungen mehr ausstehen. Gerade wenn ein attraktiver Verkaufspreis erzielbar ist, ist es ratsam, das Darlehen mit der Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen.

    Denken Sie daran, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung genau zu prüfen und sich bei eventuell gewünschten Korrekturen professionell unterstützen zu lassen. So verringern Sie das Risiko eines Rechtsstreits oder sinkender Bonität.



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  • FAQ: Die häufigsten Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung

    Wie berechnet man die Vorfälligkeitsentschädigung?

    Um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, ist der Zinssatz für Ersatzanlagen relevant, den die jeweilige Bank ansetzt. Ein niedriger Zinssatz bedeutet, dass die Entschädigung höher ausfällt. Zur Berechnung muss die Bank den Pfandbrief heranziehen und ihre Rechenschritte klar darlegen.  

    Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

    Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von Faktoren wie der Restlaufzeit und Höhe des Kredits ab. Die Entschädigung darf maximal ein Prozent der Restschuld betragen. Wenn weniger als ein Jahr Restlaufzeit vorliegt, ist die maximale Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sogar nur 0,5 Prozent der Restschuld.  

    Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

    Wenn Sie Ihren Kredit nach Ablauf der Zinsbindung, die meist zehn Jahre beträgt, kündigen, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Auch bei variablen Krediten ohne Sollzinsbindung entfällt die Entschädigung. Zudem ist es für Kredite, die nach dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden, wichtig, dass der Vertrag mit der Bank möglichst klare Angaben enthält. Andernfalls kann auch hier die Entschädigung entfallen.  

    Wie kommt man vorzeitig aus einem Darlehensvertrag raus?

    Im Rahmen des Sonderkündigungsrechts dürfen Sie Ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dabei muss die Kündigungsfrist sechs Monate betragen. Denken Sie daran, rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung zu suchen.  

    Was kann man bei einer zu hohen Vorfälligkeitsentschädigung tun?

    Wenn die Bank Fehler bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung macht, müssen Sie sich innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren beschweren. Überprüfen Sie die Berechnung daher genau und lassen Sie sich bei Verdacht auf Rechenfehler professionell unterstützen.  

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