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Wer privat eine Immobilie verkaufen will, muss den daraus resultierenden Gewinn normalerweise als Einkommen versteuern, sofern sich diese nicht für mindestens zehn Jahre in seinem:ihren Besitz befand. Von dieser Regel gibt es jedoch Ausnahmen. Was Sie beachten müssen, wenn Sie eine:n Käufer:in finden und Ihr Haus oder Ihre Wohnung nach zwei Jahren verkaufen wollen, und wie Sie dabei anfallende Steuern mit ein paar Tipps umgehen können, erfahren Sie hier.


Haus verkaufen nach 2 Jahren

Das Wichtigste in Kürze

  • Wird eine Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück) beispielsweise bereits zwei Jahre nach ihrem Erwerb verkauft, müssen private Verkäufer:innen auf den Gewinn Einkommenssteuer zahlen. 
  • Die Einkommenssteuer wird nur dann nicht erhoben, wenn der:die Verkäufer:in die Immobilie in den Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt hat. 
  • Ein Gewinn bleibt bis zu einer Freigrenze von 600 Euro steuerfrei. 
  • Der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie muss in der Einkommenssteuerklärung angegeben werden. 
  • Werden mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft, gilt dies in der Regel als gewerblicher Handel. 
  • Makler:innen oder Steuerberater:innen können Sie hierbei mit Fachwissen beraten, vor allem wenn es um das Verkaufen von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken geht. 
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Wann muss ich Einkommenssteuer auf den Verkaufsgewinn zahlen?

Wenn ein Haus privat oder mit Hilfe eines:einer Makler:in verkauft wird, sind Sie als private:r Verkäufer:in von der Besteuerung ausgenommen, vorausgesetzt, der Verkauf erfolgt später als zehn Jahre nach dem Erwerb (privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG). Geschieht der Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist, unterliegt der Verkauf der Steuerpflicht, sofern Sie das Objekt nicht selbst genutzt haben. Es handelt sich dabei meist um vermietete Immobilien, gewerblich oder beruflich genutzte oder leerstehende Immobilien oder unbebaute Grundstücke. 

Die sogenannte Zehnjahresfrist für den:die Käufer:in beginnt mit dem im ursprünglichen notariellen Kaufvertrag mit angegebenen Kaufdatum und endet nach Ablauf von genau zehn Jahren. Erfolgt der Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist, müssen regulär Einkommenssteuern auf den Gewinn an das Finanzamt abgeführt werden. 

Beispiel: 

Sie beurkunden am 6. Januar 2020 den Kaufvertrag. Ihr Objekt ist vermietet. Dann können Sie frühestens zehn Jahre danach, ab dem 7. Januar 2030, steuerfrei verkaufen. Verkaufen Sie hingegen bereits am 7. Januar 2022, ist der Verkauf steuerpflichtig. 

Was passiert bei Verkaufsverlust?

Es ist zwar in Zeiten stark ansteigender Immobilienpreise ein seltener Fall, kann aber durchaus vorkommen: Sie befinden sich noch innerhalb der Spekulationsfrist, kaufen und verkaufen mit oder ohne Makler:in eine selbstgenutzte Wohnung und machen damit Verlust. Da es hierbei keinen Gewinn gibt, kann folglich auch keine Spekulationssteuer berechnet werden.  

Allerdings besteht die Möglichkeit, den Verlust steuerlich geltend zu machen. Gemäß § 23 EStG müssen Sie jedoch im selben Kalenderjahr Gewinne aus Immobiliengeschäften erzielt haben, mit welchen der Verlust verrechnet werden kann. Der Gewinn muss durch das Verkaufen folgender Immobilien erfolgt sein: 

  • Grundstücke 
  • Häuser 
  • Wohnungen 

Wann bei einem Hausverkauf nach zwei Jahren keine Steuern gezahlt werden müssen

Innerhalb der Zehnjahresfrist gibt es aber auch Ausnahmen, bei denen die Einkommenssteuer auf den Verkaufserlös nicht fällig wird. Wenn ein Haus zwischen dem Erwerb und dem Verkauf durch den:die Verkäufer:in selbst oder von einem seiner:ihrer Kinder zu Wohnzwecken genutzt wurde, müssen keine Steuern auf den Erlös gezahlt werden, selbst wenn es bereits nach zwei Jahren wieder verkauft wird. 

Beispiel: 

Sie beurkunden am 6. Januar 2020 den Kaufvertrag für ein Haus und ziehen selbst dort ein. Verkaufen SIe dann das Haus am 7. Januar 2022, bleibt ein eventueller Gewinn steuerfrei, da Sie das Haus selbst genutzt haben. Gleiches gilt, wenn eines Ihrer Kinder im Haus gewohnt hat, SIe keine Miete verlangt und Sie Anspruch auf Kindergeld für das Kind haben. 


Haus verkaufen nach 2 Jahren

Diese Regelung gilt nicht nur für den Hauptwohnsitz. Es reicht, wenn Sie die Wohnung nur zeitweilig bewohnen. Von der Besteuerung sind daher auch folgende Immobilien ausgenommen: 

  • Zweitwohnsitze 
  • Ferienimmobilien oder 
  • Häuser oder Wohnungen, die aufgrund einer doppelten Haushaltsführung bewohnt werden 

Für unbebaute Grundstücke hingegen kann die Steuerbefreiung nicht in Anspruch genommen werden, da diese im Sinne des Gesetzes nicht Wohnzwecken dienen können.  

hint
Hinweis: Einkommenssteuer

Wird ein Haus oder eine Wohnung, das bzw. die zwischen Erwerb und Verkauf vermietet war, zwei Jahre nach dem Kauf veräußert, müssen auf den Gewinn Einkommenssteuern gezahlt werden. Das Einkommenssteuergesetz sieht eine Freigrenze von 600 Euro vor. Gewinne, die unterhalb dieser Grenze liegen, müssen grundsätzlich nicht versteuert werden.

Vorfälligkeitsentschädigung & Spekulationssteuer

Bei der vorzeitigen Kündigung eines Darlehensvertrages für eine Immobilienfinanzierung (Haus, Wohnung, Grundstück) verliert die Bank Zinsen. Der Zinsschaden wird durch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen, die der:die Darlehensnehmer:in tragen muss. 

Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn Sie eine Immobilie wie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei Gewinn erzielen. Wenn der Wohnraum oder das Grundstück über drei Jahre selbst genutzt wurde, kann, wie bereits erwähnt, hiervon eine Ausnahme gemacht werden. 

Beispiel: 

Verkaufspreis der Immobilie 280.000€
Kosten im Rahmen des Verkaufs -10.000€
Anschaffungskosten -230.000€
Zu versteuernder Gewinn = 40.000€
Persönlicher Steuersatz (Spekulationssteuer) 40%
Zu zahlende Steuer = 16.000€

Drei-Objekt-Grenze beim Hausverkauf nach zwei Jahren

Beim Verkauf mehrerer Häuser müssen Sie die sogenannte Drei-Objekt-Grenze beachten: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb, mit oder ohne Makler:in, mehr als drei Immobilien verkaufen, geht der Gesetzgeber von einem gewerblichen Immobilienhandel bzw. gewerblichen Grundstückshandel aus.  

Sie zahlen dann Gewerbesteuer und führen Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent an das Finanzamt ab. Sollten Sie eine Immobilie geerbt haben, bleibt diese Immobilie unberücksichtigt, es sei denn, der:die Erblasser:in hat bereits vor dem Erbfall drei oder mehr Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft.


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Höhe der Einkommenssteuern auf den privaten Immobilienverkauf

Die Höhe der Steuern hängt von der Höhe Ihres gesamten Einkommens im Veranlagungsjahr ab. Außerdem wird die Steuerlast durch alle Aufwendungen gesenkt, die im Zusammenhang mit dem Verkauf des Hauses stehen. Hierbei kann es sich um die Kosten für eine:n Makler:in und den:die Notar:in sowie Ausgaben für Inserate und Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen handeln. 


Haus verkaufen nach 2 Jahren

Der Erlös durch das Verkaufen der Immobilie und die Aufwendungen werden in der Einkommenssteuererklärung in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte) angegeben. Als Veranlagungsjahr gilt nach dem Zuflussprinzip das Jahr, in dem der:die Verkäufer:in den Geldbetrag für die Immobilie erhalten hat.  

tipp
Steuerberater:in hinzuziehen

Lassen Sie sich darüber ausführlich von Ihrem:Ihrer Steuerberater:in informieren.

Bei einer vereinbarten Ratenzahlung über mehrere Jahre verteilt sich auch die Steuerlast über mehrere Jahre. Das kann von Vorteil sein, weil der:die Verkäufer:in dann die für jedes Jahr geltende Freigrenze von 600 Euro nutzen kann. Sinnvoll kann auch eine Verschiebung des Veräußerungsgewinns auf ein Kalenderjahr sein, in dem geringere andere Einkünfte zu erwarten sind. 

Beispiel: 

Ein:e private:r Immobilienbesitzer:in verkauft sein:ihr Haus oder seine:ihre Wohnung ein Jahr, bevor er:sie in den Ruhestand tritt. Im Jahr des Verkaufs hat er:sie noch Einkünfte aus abhängiger Arbeit. Die Einkünfte im darauffolgenden Jahr werden jedoch durch den Wegfall des bisherigen Gehalts und den Bezug der Rente geringer ausfallen. Geht der Veräußerungsgewinn erst dann auf das Konto des:der Verkäufers:in ein, fallen das Gesamteinkommen und damit die Steuerlast geringer aus. 



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Die häufigsten Fragen zum Hausverkauf nach 1 oder 2 Jahren

☑️ Wie hoch ist die Spekulationssteuer? 

Die Spekulationssteuer beträgt in der Regel 40% vom erzielten Gewinn durch den Verkauf der Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist (Beginn ab Kauf). 

☑️ Wann muss ich Einkommenssteuer auf den Verkaufsgewinn zahlen? 

Wenn eine Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück) privat verkauft wird, sind Sie als private:r Verkäufer:in von der Besteuerung ausgenommen, vorausgesetzt, der Verkauf erfolgt später als zehn Jahre nach dem Erwerb (privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG). Erfolgt der Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist, unterliegt der Verkauf der Steuerpflicht, sofern Sie das Objekt nicht selbst genutzt haben. Es handelt sich dabei meist um vermietete Immobilien, gewerblich oder beruflich genutzte oder leerstehende Immobilien, oder unbebaute Grundstücke. 

☑️ Wann müssen bei einem Hausverkauf nach zwei Jahren keine Steuern gezahlt werden? 

Es gibt natürlich auch Ausnahmen innerhalb der Zehnjahresfrist, bei denen die Einkommenssteuer auf den Verkaufserlös nicht fällig wird. Wenn ein Haus zwischen dem Kauf und dem Verkauf durch den:die Verkäufer:in selbst oder von einem seiner:ihrer Kinder zu Wohnzwecken genutzt wurde, müssen keine Steuern auf den Erlös gezahlt werden, selbst wenn bereits nach zwei Jahren ein:e Käufer:in gefunden und das Haus wieder verkauft wird. 

☑️ Was ist die Drei-Objekt-Grenze beim Hausverkauf nach zwei Jahren? 

Beim Verkauf mehrerer Häuser müssen Sie die sogenannte Drei-Objekt-Grenze beachten: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb, mit oder ohne Makler:in, mehr als drei Immobilien verkaufen, geht der Gesetzgeber von einem gewerblichen Immobilienhandel aus. Sie zahlen dann Gewerbesteuer und die Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent an das Finanzamt. Falls Sie eine Immobilie geerbt haben, bleibt diese Immobilie unberücksichtigt, es sei denn, der:die Erblasser:in hat bereits vor dem Erbfall drei oder mehr Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft. 

☑️ Wie hoch ist die Steuer beim Hausverkauf nach zwei Jahren? 

Ihr gesamtes Einkommen im Veranlagungsjahr nimmt Einfluss auf die Höhe der Steuer. Außerdem wird die Steuerlast durch alle Aufwendungen gesenkt, die im Zusammenhang mit dem Verkauf des Hauses stehen. Hierbei kann es sich um die Kosten für eine:n Immobilienmakler:in und den:die Notar:in sowie Ausgaben für Inserate und Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen handeln. 

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