Haus verkaufen? Hier Verkaufswert erhalten!

Nach längerer Bauzeit ist das Eigenheim endlich fertig. Doch unvorhergesehene Ereignisse zwingen den Eigentümer, das Haus nach nur einem Jahr zu verkaufen. Was ist jetzt zu tun? Was passiert mit der Grundschuld und dem Kredit, wenn der Eigentümer sein Haus verkauft? Diese und weitere Fragen klären wir in folgendem Artikel.

Dass gewisse Umstände dazu führen, dass Wohnungs- oder Hauseigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten verkaufen müssen, ist natürlich bedauerlich, aber auch mit Chancen verbunden. Wenn der Verkauf der Immobilie alle Verbindlichkeiten tilgt und eventuell sogar noch einen Gewinn einfährt, kann der Verkäufer noch einmal “neu anfangen”. Bestenfalls finden Sie einen Käufer innerhalb Ihrer Familie, an denen Sie zu Lebzeiten Ihr Haus verkaufen können.

Kostenlos Immobilie bewerten

Immobilienbewertung vornehmen

Sie wollen oder müssen Ihr Haus nach einem Jahr verkaufen und wissen nicht, wo Sie zuerst ansetzen sollen? In jedem Fall sollten Sie zunächst einmal den Wert Ihrer Immobilie schätzen lassen. Sie können auf unterschiedliche Art und Weise Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung bewerten beziehungsweise bewerten lassen.

So haben Sie beispielsweise bei ImmobilienScout24 die Möglichkeit, selbst eine erste Bewertung der Immobilie anhand bestimmter Daten vorzunehmen. Sie können aber auch einen ortskundigen Makler mit einer Wertschätzung Ihrer Immobilie beauftragen. Bestenfalls lassen Sie eine ausführliche Bewertung von einem ausgewiesenen Fachmann, also einem Immobiliengutachter, vornehmen. Sie erhalten zum Abschluss seiner Arbeit einen ausführlichen Bewertungsbericht des Objektes, welches Sie verkaufen wollen. Auch wenn letzteres höhere Kosten verursacht: Dieser Bericht ist gerichtsfest. Falls es also wider Erwarten zu irgendwelchen Streitigkeiten bezüglich der zu verkaufenden Immobilie kommt, sind Sie vorbereitet.


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Tipp

Besonders dann, wenn Sie ihr Haus nach einem Jahr oder nach zwei Jahren verkaufen, gewinnt die Bewertung Ihrer Immobilie an Bedeutung. Denn nach einer solchen kurzen Zeit ist im Regelfall die Darlehenssumme noch so hoch, dass es nicht unbedingt selbstverständlich ist, dass die Kaufsumme diese direkt tilgen kann.

Spekulationssteuer beachten

Es gibt bestimmte Kriterien, nach denen die sogenannte Spekulationssteuer fällig wird. Dabei spielt die Dauer sowohl der Eigennutzung als auch die der Fremdnutzung eine wesentliche Rolle. Sie wollen Ihr Haus verkaufen, nach einem Jahr oder nach zwei Jahren? Dann wird die Spekulationssteuer fällig. Aber Sie können diese umgehen, wenn

  • Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt haben oder

  • Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre, egal ob selbst- oder fremdgenutzt, besitzen (zehnjährige Spekulationsfrist ab Termin der Beurkundung des Kaufvertrages).

Die Spekulationssteuer kann auch beispielsweise dann umgangen werden, wenn mindestens eines Ihrer Kinder die Immobilie, die Sie veräußern wollen, bewohnt hat. Es muss aber während der Wohnzeit Kindergeld bezogen haben und die Frist wie bei einer Eigennutzung einhalten.

Haus verkaufen trotz Kredit

Sie haben für die Finanzierung Ihres Eigenheims einen Kredit bei einer Bank aufgenommen und müssen Ihr Haus nach einem Jahr wieder verkaufen? Grundsätzlich ist es so, dass Banken in so einem Fall nicht verpflichtet sind, einen Kredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzunehmen. Wer also vorher aussteigen will, muss der Bank den Gewinn, der ihr entgeht, in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Schlag bezahlen. Geben Sie jedoch ein berechtigtes Interesse (beispielsweise Verkauf einer Immobilie aus beruflichen Gründen) für die vorzeitige Auflösung des Kredits an, hat sich die jeweilige Bank in der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an der gängigen Rechtsprechung zu orientieren.

Aber nicht immer muss eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn

  • der Käufer Ihrer Immobilie den Kredit bei der Bank zu den gleichen Konditionen übernehmen möchte und nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt wird oder

  • die für eine Kündigung notwendigen Bedingungen nach §489 (BGB) erfüllt sind.

Tipp

Vergewissern Sie sich zunächst bei Ihrem Bankberater, was im Falle eines Verkaufs Ihrer Immobilie mit der einhergehenden Auflösung des Kredits passiert. Gehen Sie einen solchen Fall hypothetisch durch und wägen Sie die verschiedenen Optionen gegeneinander ab. Auch ein Makler kann Ihnen hilfreiche Tipps zum Immobilienverkauf geben.

Haus verkaufen mit Grundschuld oder Hypothek

Für die Finanzierung einer Immobilie wird meist ein Darlehen aufgenommen, welches mit einer sogenannten Grundschuld oder Hypothek besichert wird. Diese kann der Käufer Ihrer Immobilie zwar übernehmen, doch in der Regel ist das Gegenteil der Fall. Der Unterschied der Grundschuld gegenüber der Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld ohne ein noch laufendes Darlehen weiterhin bestehen kann. Hypotheken laufen dann aus, wenn das jeweilige Darlehen abbezahlt ist.

Grundsätzlich gilt: Bevor überhaupt eine Löschung der Grundschuld respektive der Hypothek aus dem Grundbuch in die Wege geleitet werden kann, muss das jeweilige Darlehen getilgt sein. Üblicherweise wird die Kaufsumme für die endgültige Tilgung aufgewendet. Die Abwicklung des Verkaufs sollten Sie mit Unterstützung eines Notars bewältigen, vor allem dann, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus unplanmäßig nach einem Jahr oder nach zwei Jahren verkaufen.


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