Spe­ku­la­ti­ons­frist bei Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en

Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien wird häufig die Spekulationssteuer fällig, die etwa 40 Prozent des Gewinns beträgt. Hier erfahren Sie, wie Sie die Spekulationsfrist bei Gewerbeimmobilien umgehen, welche anderen Möglichkeiten Sie haben, um die Spekulationssteuer zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren, und warum die Drei-Objekt-Grenze für Sie relevant ist.

• Wenn eine Immobilie zu mehr als 80 Prozent gewerblich genutzt wird, fallen gleich mehrere Steuern an.

• Wenn Sie die Gewerbeimmobilie vor weniger als zehn Jahren erworben haben, müssen Sie auf deren Verkauf Spekulationssteuer zahlen.

• Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, gelten Sie als gewerblicher Händler und müssen neben der Spekulationssteuer auch Gewerbe- und Einkommenssteuer zahlen.

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Eine Immobilie gilt dann als gewerblich genutzt, wenn mehr als 80 Prozent ihrer Fläche der betrieblichen oder öffentlichen Nutzung dienen. Wenn Sie einen Teil der Immobilie privat nutzen und das nachweisen können, müssen Sie beim Verkauf gegebenenfalls keine Spekulationssteuer auf diesen Teil zahlen. Prinzipiell gilt, dass Sie auf Gewerbeimmobilien beim Verkauf gleich mehrere Steuern zahlen müssen:

• Einkommenssteuer

• Spekulationssteuer

• Gewerbesteuer

Allerdings ist die Spekulationssteuer nur dann relevant, wenn Sie die vorgeschriebene Spekulationsfrist für Gewerbeimmobilien nicht erfüllen. Diese soll verhindern, dass Immobilienverkäufer den Markt verzerren, indem sie Immobilien ankaufen und je nach Marktlage direkt wieder verkaufen. Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb weiterverkaufen, wird die Spekulationssteuer fällig.

Je nach Ihrem Gewinn aus dem Verkauf der Gewerbeimmobilie und je nach persönlichem Steuersatz müssen Sie damit rechnen, etwa 40 Prozent des erzielten Gewinns als Spekulationssteuer zu bezahlen. Diese schmälert Ihren Gewinn also beträchtlich. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu umgehen.

Am einfachsten ist es natürlich, wenn Sie die Zehnjahresfrist einhalten. In dieser Zeit können Sie mit Kaufinteressenten einen Vorvertrag abschließen, der notariell beurkundet werden muss. Häufig lohnt es sich, die Zeit noch abzuwarten.

Alternativ können Sie die Steuer umgehen, indem Sie nachweisen, dass Sie selbst oder Ihre Kinder, solange diese noch Kindergeld beziehen, die Immobilie in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr bewohnt haben. Allerdings ist dieser Nachweis bei Gewerbeimmobilien in den meisten Fällen schwierig.

Es gilt außerdem ein Freibetrag von 600 Euro. Wenn Sie also nur minimalen Gewinn aus dem Immobilienverkauf ziehen, müssen Sie darauf keine Spekulationssteuer zahlen. Das ist nur selten der Fall, aber Sie können die zu zahlenden Steuern minimieren, indem Sie die folgenden Kosten vom Gewinn abziehen, die beim Immobilienverkauf anfallen:

• Notargebühren

• Grunderwerbsteuer

• Maklergebühren

• Kosten für Reparaturen oder Sanierung

• Werbungskosten

• Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank

Darüber hinaus sollten Sie sich an die sogenannte Drei-Objekt-Grenze halten. Diese besagt, dass Sie als gewerblicher Immobilienhändler angesehen werden, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen. Neben Wohnungen und Häusern gehören dazu auch Grundstücke. Sollten Sie diese Grenze überschreiten, müssen Sie nicht nur Einkommenssteuer, sondern auch Gewerbesteuer zahlen. Diese Werte werden jeweils vom Finanzamt und der Gemeinde festgelegt. Sollten Sie allerdings unter der Grenze bleiben, müssen Sie auf Ihre Gewinne nur Spekulationssteuer zahlen – und das auch nur, wenn Sie die Frist nicht erfüllen.