Spe­ku­la­ti­ons­steu­er Ei­gen­nut­zung: Nach­weis, Bei­spie­le & Fris­ten

Spekulationssteuer fällt nicht immer an: Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnt und erst kurz vor dem Verkauf vermietet haben, bleibt der erzielte Gewinn unter Umständen frei von Spekulationssteuer. Sie sind dabei auch nicht verpflichtet, die übliche Spekulationsfrist von 10 Jahren einzuhalten, um die 20 bis 40 Prozent Spekulationssteuer auf den Gewinn zu vermeiden. Erfahren Sie hier, ob Ihre Immobilie unter die Kategorie “selbstgenutzt” fällt und wie Sie die Spekulationssteuer umgehen oder mindern können.

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist gewinnbringend verkaufen, zahlen Sie in der Regel Spekulationssteuer – es sei denn, Sie haben die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum selbst bewohnt.

Der Beginn der Spekulationsfrist ist gleichzusetzen mit dem Kaufdatum, an dem Sie den Vertrag unterschrieben haben und er notariell beurkundet wurde. Für Immobilienverkäufe ohne Eigennutzung gilt die eine Spekulationsfrist von 10 Jahren.

• Beispiel: Sie können eine Immobilie, die Sie am 11. November 2012 gekauft haben, ab dem 12. November 2022 spekulationssteuerfrei weiterverkaufen. Wird die Spekulationsfrist beim Verkauf unterschritten, fällt für den:die Verkäufer:in die Spekulationssteuer an. Wichtig ist, dass die notarielle Beurkundung des Verkaufs frühestens genau einen Tag nach der 10-jährigen Spekulationsfrist stattfinden darf, damit Sie nicht steuerlich erfasst werden.

Wenn Sie eine nicht selbstgenutzte Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen wollen oder müssen, wird Ihr Gewinn versteuert. Die zu entrichtende Steuer ist abhängig vom erzielten Gewinn, der Höhe Ihres Gesamteinkommens und Ihrer Steuerklasse und reduziert sich um die von Ihnen getätigte Ausgaben im Rahmen des Verkaufs. Hier erfahren Sie mehr zur Berechnung der Spekulationssteuer. Oder verwenden Sie unseren Spekulationssteuerrechner.

Für Immobilien in Eigennutzung gibt es bei der Spekulationssteuer eine wichtige Sonderregelung: Wenn Sie die Immobilie durchgängig selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, können Sie die zehnjährige Spekulationsfrist umgehen. Dazu müssen Sie belegen können, dass Sie das Objekt in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Dabei ist es ausreichend, wenn Sie die Randjahre nur zum Teil ausfüllen. 

Beispiel: Wenn Sie selbst ab dem 31. Dezember 2021 eine Immobilie bewohnen, können Sie diese ab dem 1. Januar 2023 verkaufen. Theoretisch reicht es also, wenn Sie für ein Jahr und zwei Tage (einen in jedem Randjahr) in dem zu verkaufenden Objekt gewohnt haben.

Eine selbstgenutzte Immobilie kann nach zwei Jahren verkauft werden, ohne dass Spekulationssteuer anfällt. Die Definition von Eigennutzung ist dabei wie folgt: 
Sie sollten nachweisen können, dass Sie Ihr Eigentum selbst zu Wohnzwecken nutzen. Das schließt z. B. die Anmeldung beim örtlichen Einwohnermeldeamt ein. Wer die Immobilie nur sporadisch betritt, um beispielsweise Sanierungsarbeiten vor dem Verkauf durchzuführen, kann damit keine Eigennutzung belegen. Als eigene Nutzung geht auch die Bereitstellung der Wohnung für Familienmitglieder wie den Eltern nicht durch.

Eine Ausnahme bildet die Nutzung durch die eigenen Kinder, was ebenfalls als Eigennutzung bewertet wird. Allerdings müssen diese in dem gesamten Zeitraum Kindergeld empfangen haben. Eine Eigennutzung liegt ebenfalls vor, wenn Sie das Haus als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung nutzen. Entscheidend dabei ist allerdings, dass Sie es nicht vermieten oder einer anderen Person zur Nutzung überlassen (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R)

Bei Mehrfamilienhäusern ist nur die Wohnung frei von Spekulationssteuer, die Sie während der Spekulationsfrist selbst bewohnt haben. Für die übrigen vermieteten oder auch leerstehenden Wohnungen gilt die Spekulationssteuer, wenn der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist stattfinden soll. 

Das “Wie lange Eigennutzung?” ist bei der Erhebung der Spekulationssteuer ein wichtiges Kriterium. Erwarten Sie einen hohen Gewinn, lohnt es sich womöglich – wenn es die Lebensumstände erlauben –, mit dem Verkauf auf den passenden Zeitpunkt zu warten. 

Spekulationssteuer: Eigennutzung 1 Jahr

Bei einer Eigennutzung von einem Jahr fällt grundsätzlich Spekulationssteuer an. Eine Ausnahme bilden Immobilien aus Schenkung oder Erbe, weil dieser Vorgang die Spekulationsfrist nicht erneut auslöst. Die Spekulationsfrist bzw. die Eigennutzungsfrist beginnt am Tag des Kaufes durch den:die Erblasser:in. Hat er:sie das Haus selbst bewohnt oder es über einen Zeitraum von 10 Jahren vermietet, entfällt die Spekulationssteuer. 

Spekulationssteuer: Eigennutzung 2 Jahre

Die Spekulationssteuer bei Eigennutzung entfällt nach zwei Jahren. Sie haben es also fast geschafft und können nach diesen zwei Jahren Spekulationssteuer frei verkaufen. (§ 23 Abs. 1 EStG).

Es gilt immer das Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags. Handelt es sich um einen Neubau, beginnt die Spekulationsfrist zum Kaufzeitpunkt des Grundstücks. 

Spekulationssteuer: Eigennutzung 3 Jahre

Im dritten Jahr der Eigennutzung entfällt die Spekulationssteuer. Wenn Sie also Eigennutzung in diesen drei Jahren belegen können – idealerweise mit einer Meldebestätigung des Einwohnermeldeamts – können Sie steuerfrei verkaufen.  Haben Sie die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet oder leer stehen lassen, müssen Sie ganze zehn Jahre voll machen, um die Spekulationssteuer zu umgehen.

Wenn Sie das für die Spekulationsfrist maßgebliche Datum, also die Zehnjahresgrenze, nicht abwarten können, sollten Sie mit Interessent:innen einen Vorvertrag abschließen. Darin verpflichten Sie sich, Ihre Immobilie ausschließlich an den:die Interessent:in zu verkaufen, während diese:r sich verpflichtet, das Haus zu erwerben. Der Vorvertrag muss notariell beurkundet werden.  

Über die notarielle Beurkundung erfahren Sie hier mehr. 

Sollten Sie trotz Eigennutzung der Immobilie die Spekulationssteuer nicht umgehen können, ist es immerhin möglich, die Höhe der Spekulationssteuer zu reduzieren. Ziehen Sie dafür die folgenden Ausgaben vom Verkauf ab:  

• Reparaturen 
• Kosten für Dokumente und Unterlagen  
• Kosten für Notar:in und Makler:in 
• Vorfälligkeitsentschädigung 

Die Spekulationssteuer fällt erst an, wenn Sie über den Freibetrag von 1000 Euro hinaus Gewinn erzielt haben. Sollten Sie einen Verlust in Kauf nehmen müssen, können Sie den Verlust mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen und somit steuerliche Vorteile aus der Veräußerung erzielen. Genauso können Sie auch den möglicherweise anfallenden Gewinn mit Verlustgeschäften anderer privater Veräußerungsgeschäfte ausgleichen, um die Spekulationssteuer damit zu mindern. Beachten Sie dabei bitte, dass Sie getätigte Abschreibungen (Afa) dem Gewinn zuschreiben müssen.

Hier erfahren Sie mehr zum Thema Steuererklärung und Immobilienverkauf.

Anstatt zu verkaufen, können Ihre Immobilie verschenken oder noch zu Lebzeiten vererben. Das bedeutet für Sie als Schenker:in, dass Sie keine Spekulationssteuer zahlen müssen. Der:die Empfänger:in braucht nur dann Schenkungssteuern zu entrichten, wenn der Verkehrswert der Immobilie den zulässigen Freibetrag für Schenkungen überschreitet.  Der Freibetrag für Kinder beträgt beispielsweise 400.000 Euro. 

Doch welche Spekulationsfristen gelten nach einer Erbschaft für die:den Begünstigte:n?

Für den Verkauf einer geerbten Immobilie gilt ebenfalls die 10-Jahres-Frist ab Kaufdatum durch den:die Schenker:in. Erst nach diesen zehn Jahren können Sie als Erb:in die vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen. In den meisten Erbfällen liegt der Kauf der Immobilie durch den:die Vorbesitzer:in schon viele Jahre zurück und die Spekulationsfrist ist entweder ganz oder nahezu abgelaufen.

Keine Rolle spielt die Spekulationsfrist von 10 Jahren, wenn Sie das geerbte oder übertragene Haus im Verkaufsjahr sowie den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Haben die Erblasser:innen in den letzten drei Jahren Haus oder Wohnung vielleicht sogar selbst bewohnt, können Sie als Erb:in die Immobilie sofort steuerfrei verkaufen.  

Ist keine der beiden Fristen abgelaufen, kommt auf den:die Erb:in eine Doppelbelastung zu in Form von Spekulationssteuer einerseits und Erbschaftssteuer andererseits. Für diesen Fall sieht § 35b EstG eine Steuerermäßigung vor, die in der Einkommenssteuer extra beantragt werden muss. 

Abfindungszahlungen innerhalb einer Erbengemeinschaft lösen die Spekulationsfrist erneut aus. Dabei wird nicht der Gesamtgewinn veranschlagt, sondern nur der Gewinn, der dem ausbezahlten Erben zugestanden hätte. Wenn Sie aus einer Erbengemeinschaft heraus eine Immobilie veräußern wollen, empfiehlt sich der Gang zu einem:r Steuerberater:in, der ihre individuelle Konstellation in der gesamten Komplexität steuerlich bewerten kann.

Um Verkaufsnebenkosten zu sparen, lohnt es sich, die genauen Fristen der Spekulationssteuer im Blick zu behalten. Fällt dein Verkauf in die 10-Jahres-Frist, wird der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Bei selbst genutzten Immobilien darfst du bereits steuerfrei verkaufen, wenn du oder der Schenkende die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben. Dabei musst du weder im ersten noch im dritten Jahr zwölf Monate in der Wohnung gewohnt haben.

Es genügt der Nachweis, dass du im Dezember des ersten Jahres in dieser Wohnung gemeldet warst und im Januar des Verkaufsjahres. Die gleichen Fristregelungen gelten auch bei geschenkten oder vererbten Immobilien. Reicht der Steuerfreibetrag hier nicht aus, wird der Differenzbetrag mit Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer belegt. Somit fallen neben der Spekulationssteuer auch diese Steuern an, zusätzlich zu den üblichen Verkaufsnebenkosten.