Haus­kauf Steuerklärung: Was ist beim Haus­kauf steu­er­lich ab­setz­bar

Die Kaufsumme deines Hauses kannst du nicht von der Steuer absetzen. Aber neben der Kaufsumme kommen auf Immobilienkäufer:innen diverse Kosten dazu, wie etwa Notar- und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision. Welche Kosten du beim Hauskauf absetzen kannst, liest du hier.

Nein, der direkte private Kauf einer Immobilie ist in Deutschland steuerlich leider nicht absetzbar. Wenn du die Immobilie aber vermietest oder sie teilweise beruflich nutzt, eröffnen sich dir diverse Optionen, deine Kosten steuerlich geltend zu machen. Auch energetische Sanierungen bieten steuerliche Vorteile. Für eine individuelle und ausführliche Beratung ist es ratsam, eine:n Steuerberater:in zu konsultieren. Diese:r kann dir dabei helfen, die bestmöglichen steuerlichen Vorteile zu identifizieren und optimal zu nutzen. 

Der Kauf eines Hauses ist eine große Investition. Wie erwähnt, sind die direkten Anschaffungskosten, also der Kaufpreis deines Wohnhauses, steuerlich nicht absetzbar –allerdings gibt es Ausnahmen, wenn du die Immobilie vermietest oder gewerblich nutzt. Unabhängig von der Nutzung der Immobilie kannst du bestimmte Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen absetzen, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen. Diese Regelung hilft dir, notwendige Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen steuerlich geltend zu machen. Welche Kosten du im Detail bei einer selbstgenutzten Immobilie oder einer vermieteten Immobilie absetzen kannst, liest du im Folgenden.

Seit 2020 kannst du Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen an deinem selbstgenutzten Haus oder deiner Wohnung steuerlich absetzen. Dazu gehören:

• Dämmung von Außenwänden, Dach und Bodenplatten: Diese Maßnahmen reduzieren den Energieverbrauch und können mit bis zu 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt abgesetzt werden.
• Erneuerung der Fenster und Außentüren: Der Austausch alter Fenster und Türen gegen moderne, energieeffiziente Modelle kann ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
• Heizungsmodernisierung: Der Einbau einer neuen, energieeffizienten Heizung oder die Umstellung auf erneuerbare Energien wie eine Wärmepumpe oder Solaranlage sind absetzbar.
• Einbau einer Lüftungsanlage: Auch der Einbau einer Lüftungsanlage, die zur Energieeinsparung beiträgt, wird steuerlich gefördert.

Die Kosten können über drei Jahre verteilt werden: Sieben Prozent im ersten und zweiten Jahr, sechs Prozent im dritten Jahr.

1) Handwerkerleistungen: Kosten für Handwerkerleistungen in deinem selbstgenutzten Heim kannst du bis zu einer bestimmten Höhe absetzen. Dabei sind Lohnkosten für Renovierung, Erhalt und Modernisierung absetzbar. Wichtig ist, dass es sich um Arbeiten handelt, die im Haus oder auf dem Grundstück durchgeführt werden, wie zum Beispiel:

• Malerarbeiten
• Renovierungen
• Reparaturen an Dach, Fassade oder Installationen
• Modernisierung von Badezimmern oder Küchen

Du kannst 20 Prozent der Arbeitskosten, maximal jedoch 1.200 Euro pro Jahr, steuerlich geltend machen. Materialkosten sind allerdings nicht absetzbar.

2) Haushaltsnahe Dienstleistungen: Auch haushaltsnahe Dienstleistungen kannst du von der Steuer absetzen. Hierzu zählen Tätigkeiten, die üblicherweise von Familienmitgliedern erledigt werden könnten, zum Beispiel:

• Reinigungsarbeiten
• Gartenpflege
• Kinderbetreuung
• Pflege- und Betreuungsleistungen für ältere oder kranke Menschen

Auch hier kannst du 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr, absetzen.

3) Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer: Wenn du ein Arbeitszimmer in deiner selbstgenutzten Immobilie hast, das ausschließlich beruflich genutzt wird, kannst du die damit verbundenen Kosten anteilig absetzen. Wichtig ist, dass das Arbeitszimmer den Mittelpunkt deiner beruflichen Tätigkeit bildet und von den Wohnräumen klar abgetrennt ist. Absetzbar sind: 

• Anteilige Miet- oder Nebenkosten
• Renovierungskosten für das Arbeitszimmer
• Abschreibungen für Büroeinrichtung und -geräte

4) Umzugskosten: Wenn du aus beruflichen Gründen umziehst und eine selbstgenutzte Immobilie erwirbst, kannst du unter bestimmten Bedingungen auch Umzugskosten steuerlich geltend machen. Hierzu gehören:

• Transportkosten
• Maklergebühren
• Doppelte Mietzahlungen für eine Übergangszeit

Die Grunderwerbsteuer fällt in Deutschland beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien an. Je nach Bundesland beträgt sie 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Es ist möglich, die Grunderwerbsteuer niedrig halten kannst. Hier sind einige Strategien, die du in Betracht ziehen kannst:

Nutzung von Freibeträgen und Ausnahmen: Das sind etwa familieninterne Übertragungen. Wenn du von einem nahen Verwandten wie Eltern, Kindern oder Ehepartnern eine Immobilie übertragen bekommst, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Ähnlich ist es bei Erbschaft und Schenkung.

Kaufpreisaufteilung: Du kannst den Kaufpreis im Kaufvertrag detailliert aufzuschlüsseln. Teile des Kaufpreises, die auf bewegliche Güter wie Möbel, Einbauküchen oder Gartengeräte entfallen, sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Kauf von Neubauten: In einigen Fällen kann der Erwerb eines Neubaus direkt vom Bauträger steuerliche Vorteile bieten. Wenn du einen Bauträgervertrag abschließt, bei dem der Bauträger das Grundstück kauft und das Haus darauf baut, kann dies unter bestimmten Umständen zu einer niedrigeren Steuerlast führen.

Grundstück und Gebäude getrennt erwerben: Eine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu senken, besteht darin, das Grundstück und das darauf zu errichtende Gebäude separat zu kaufen. Über diese Methode liest du unten mehr.

Ein Umzug ist oft mit erheblichen Kosten verbunden, sei es durch den Einsatz eines Umzugsunternehmens, die Mietkosten für einen Transporter oder die Anschaffung von Umzugsmaterialien. Die gute Nachricht ist, dass du unter bestimmten Bedingungen einen Teil dieser Kosten steuerlich geltend machen kannst.

Wenn dein Umzug beruflich bedingt ist, kannst du viele Kosten als Werbungskosten in deiner Steuererklärung absetzen. Ein privat veranlasster Umzug, etwa aus familiären Gründen, bietet ebenfalls Möglichkeiten zur steuerlichen Entlastung, allerdings in geringerem Umfang als ein beruflich bedingter Umzug.

Privat kannst du die Kosten für das Umzugsunternehmen als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen. Dazu musst du die Rechnung des Umzugsunternehmens sowie den Zahlungsnachweis einreichen. Wichtig ist, dass du die Rechnung nicht bar zahlst, sondern überweisen lässt, um die Steuervergünstigung in Anspruch nehmen zu können. Solltest du im Zuge des Umzugs Handwerkerleistungen in Anspruch nehmen müssen, etwa für Renovierungen oder Reparaturen in der neuen Wohnung, können diese ebenfalls steuerlich absetzbar sein.

Eine Strategie zur Steuerersparnis ist der getrennte Kauf von Haus und Grundstück. Doch funktioniert diese Methode wirklich und welche Vorteile bietet sie? Beim getrennten Kauf erwirbst du das Grundstück und das Gebäude nicht in einem einzigen Kaufvertrag, sondern in zwei separaten Verträgen. Dies ist vor allem bei Neubauten eine gängige Praxis.

Der getrennte Kauf von Haus und Grundstück ist eine legale Methode zur Steuerersparnis, jedoch gibt es einige Voraussetzungen und rechtliche Aspekte zu beachten:

• Unabhängige Verträge: Es muss sich um zwei rechtlich unabhängige Verträge handeln. Wenn das Finanzamt einen engen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag feststellt, kann es beide Verträge als einheitliches Geschäft betrachten und die Grunderwerbsteuer auf die gesamte Summe erheben.
• Zeitlicher Abstand: Ein ausreichender zeitlicher Abstand zwischen Grundstückskauf und Abschluss des Bauvertrags kann helfen, den Anschein eines einheitlichen Geschäfts zu vermeiden.
• Keine vertraglichen Abhängigkeiten: Der Kaufvertrag des Grundstücks und der Bauvertrag dürfen keine Abhängigkeiten oder Bedingungen enthalten, die den Eindruck erwecken, dass sie zusammengehören.

Wenn du eine Immobilie vermietest, kannst du eine Vielzahl von Kosten steuerlich geltend machen und so deine Steuerlast erheblich reduzieren. Folgende Posten kannst du steuerlich geltend machen, die meisten davon sind Werbungskosten. Hierzu gehören:

• Zinsen für Darlehen: Die Zinsen für ein Darlehen, das du zur Finanzierung des Kaufes oder der Renovierung deiner vermieteten Immobilie aufgenommen hast, kannst du vollständig als Werbungskosten absetzen.
• Abschreibungen (AfA): Die Anschaffungskosten der Immobilie können über die Jahre abgeschrieben werden. Bei Wohnimmobilien beträgt die lineare Abschreibung in der Regel zwei Prozent pro Jahr, verteilt über 50 Jahre. Auch Sonderabschreibungen können unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch genommen werden.
• Betriebskosten: Betriebskosten, die du nicht auf die Mieter:innen umlegst, können ebenfalls abgesetzt werden. Dazu zählen Kosten für Wasser, Strom, Gas, Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung und andere Nebenkosten.
• Instandhaltungs- und Renovierungskosten: Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an der vermieteten Immobilie sind ebenfalls absetzbar. Dazu gehören beispielsweise Malerarbeiten, Reparaturen an der Heizung oder Erneuerungen von Fenstern.
• Verwaltungskosten: Kosten für die Verwaltung der Immobilie, wie Gebühren für den Hausverwalter oder Rechtsberatung, können ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden.
• Maklergebühren: Wenn du eine:n Makler:in mit der Suche nach neuen Mieter:innen beauftragst oder beim Kauf der Immobilie einen Makler eingeschaltet hast, kannst du die Gebühren steuerlich absetzen.
• Fahrtkosten: Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, beispielsweise Besichtigungen, Fahrten zur Bank oder zum Steuerberater, kannst du entweder pauschal (30 Cent pro Kilometer) oder tatsächlich nachgewiesen absetzen.
• Versicherungen: Prämien für Versicherungen, die das vermietete Objekt betreffen, wie Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung oder Rechtsschutzversicherung, können ebenfalls abgesetzt werden.
• Werbekosten: Kosten für Inserate oder andere Werbemaßnahmen zur Vermietung der Immobilie sind ebenfalls absetzbar.
• Erhaltungsaufwand: Erhaltungsaufwendungen sind Kosten, die dazu dienen, die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Diese kannst du sofort in voller Höhe absetzen. Dazu zählen alle Aufwendungen für die Reparatur und Instandhaltung der Immobilie.- Modernisierungskosten Kosten für Modernisierungsmaßnahmen können, wenn sie den Standard der Immobilie deutlich verbessern, ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings müssen diese Kosten häufig über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben werden.
• Abschreibung von beweglichen Wirtschaftsgütern: Kosten für bewegliche Wirtschaftsgüter, die zur Vermietung notwendig sind, wie beispielsweise Einbauküchen, Möbel in möblierten Wohnungen oder Haushaltsgeräte, können ebenfalls abgeschrieben werden. Hierbei gelten unterschiedliche Abschreibungszeiträume je nach Art des Wirtschaftsgutes.