Wer ein Haus verkauft, hat steuerliche Rechte und Pflichten. Welche Steuern anfallen und welche Posten des Hausverkaufs von der Steuer abgesetzt werden können, ist abhängig von der Art der Immobilie. Eine private Veräußerung unterliegt anderen Regelungen als eine gewerbliche.

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Durch den Verkauf einer Immobilie fallen Steuern an, die durch das Absetzen verschiedener Kosten gemindert werden können.

  • Bei einem privaten Hausverkauf können Verkaufsnebenkosten von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Kosten für das Gutachten, Rechtsberatung, Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, Vermarktungskosten etc., in bestimmten Fällen auch die Maklerprovision und die Notargebühren.

  • Die steuerliche Veranlagung inklusive Werbungskosten findet in dem Jahr statt, in dem der Verkaufspreis auf Ihr Konto geflossen ist. Scheitert der Verkauf, können auch keine Werbungskosten geltend gemacht werden.

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  • Was kann ich beim privaten Hausverkauf von den Steuern absetzen?

    Das Einkommenssteuergesetz beschäftigt sich in § 23 EStG mit privaten Veräußerungsgeschäften, zu denen auch der private Verkauf von Immobilien gehört. Dem Gesetz nach unterliegen Erlöse aus solchen Verkäufen in folgenden Fällen nicht der Steuerpflicht:

    • Zwischen dem Erwerb und dem Verkauf liegen mehr als zehn Jahre.

    • Zwischen Erwerb und Verkauf liegen zwar weniger als zehn Jahre, die Immobilie wurde jedoch die gesamte Zeit durch den Verkäufer selbst oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu Wohnzwecken genutzt.

    Die Eigennutzung erkennt der Gesetzgeber auch dann an, wenn die Immobilie einem Kind des Verkäufers unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wurde und er:sie für dieses Kind Kindergeld bezogen hat. Treffen alle diese Voraussetzungen nicht zu, muss der Gewinn aus dem Immobilienverkauf als Einkommen versteuert und in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Die Steuerschuld der sogenannten Spekulationssteuer lässt sich jedoch durch einige Posten mindern, die im Zusammenhang mit dem Hausverkauf stehen. Sie können bei einem Hausverkauf von der Steuer folgende Kosten absetzen:

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    Zulassungsprinzip

    Der Veranlagungszeitraum für die zu zahlenden Steuer abzüglich der Werbungskosten ist das Jahr, in dem der Verkaufserlös auf Ihrem Konto eingegangen ist. Man spricht hier vom Zuflussprinzip. Scheitert der Immobilienverkauf, können die entstandenen Kosten nicht von der Steuer abgesetzt werden.

    Welche Verkaufsnebenkosten sind nicht steuerlich absetzbar?

    Veräußerungskosten fallen beim Immobilienverkauf unter den Werbungskostenabzug. Damit reduzieren sie den zu versteuernden Gewinn. Doch nicht jede Position der Verkaufsnebenkosten lässt sich auch beim Hausverkauf steuerlich absetzen. Die Maklerprovision sowie auch die Notarkosten sind nur mit Einschränkungen steuerlich absetzbar. Lesen Sie in den folgenden Abschnitten, welche Voraussetzungen vorliegen müssen. 

    Maklerkosten steuerlich absetzen

    Maklerprovisionen von 10.000 Euro aufwärts sind eher die Regel als die Ausnahme. Natürlich ist vor dem Hintergrund dieser Investition die Frage legitim, ob man die Maklerkosten zumindest steuerlich absetzen kann. 

    Wenn Sie eine Immobilie mit Makler:in verkaufen, können Sie die Maklergebühren leider nicht absetzen. Mit einer Ausnahme: Es handelt sich um ein Mietobjekt und Sie kaufen vom Erlös sofort ein neues Mietobjekt. In diesem Fall lässt sich die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Fallen bei der Mietersuche für das vermietete Objekt Maklergebühren an, können Sie auch diese als Werbungskosten steuerlich absetzen.

    Ein Hauskauf wird als private Angelegenheit eingestuft und die Maklerkosten sind somit nicht steuerlich absetzbar. Auch hier gibt es eine Ausnahme: Ist der Umzug beruflich bedingt, können Sie die Umzugsnebenkosten mitsamt der Maklercourtage steuerlich geltend gemacht werden. Sie haben das Haus zur Vermietung gekauft? – In diesem Fall ist die Courtage ebenfalls steuerlich als Position der Anschaffungskosten absetzbar

    Maklergebühren lassen sich pauschal gesagt sehr wahrscheinlich immer dann steuerlich absetzen, wenn eine Vermietung vorliegt oder geplant ist. Vermieter:innen können also recht problemlos in den Genuss der steuerlichen Absetzbarkeit von Maklerprovisionen kommen.

    Übersicht: Wer darf Maklerkosten absetzen?

    Position Absetzbar ja/nein?
    Verkäufer:in Nein.
    Ausnahme: Wenn ein Mietobjekt durch ein neues Mietobjekt ersetzt wird.
    Käufer:in Nein. 
    Ausnahme: Wenn das Kaufobjekt vermietet wird und in bestimmten Fällen auch bei beruflich bedingten Umzügen.
    Vermieter:in Ja, als Werbungskosten.
    Mieter:In Nein. 
    Ausnahme: Berufliche Nutzung der Immobilie.

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    tipp
    Maklerprovision als Werbungskosten steuerlich absetzen

    Als Vermieter:in und Verkäufer:in eines Mietobjektes können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten steuerlich absetzen.

    Beim Kauf einer Immobilie rechnen Sie die Maklerprovision als Anschaffungskosten dem Kaufpreis hinzu.  Dieser Betrag kann dann linear mit jährlich 2,0 bis 2,5 Prozent je nach Baujahr des Gebäudes abgeschrieben werden. Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr zum Thema Maklergebühren steuerlich absetzen.

    Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?

    Die gesamten Notarkosten bei einer Immobilienübertragung betragen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Auch wenn es keine gesetzlichen Regelungen dazu gibt, so trägt üblicherweise der Käufer diese Kosten. Einzige Ausnahme sind die Kosten, die der Verkäufer selbst verursacht, nämlich die Löschung der Grundschuld, sofern die Immobilie beliehen war.

    Dennoch sollten Sie vorsichtshalber damit rechnen, dass Sie als Verkäufer:in mehr als diesen Teil zahlen müssen. Sie haften nämlich gemeinsam mit dem:der Käufer:in für die Begleichung der Notarkosten beim Hausverkauf. Man spricht hier auch von gesamtschuldnerischer Haftung. Es ist ratsam, die Bonität des:der Käufer:in genau zu überprüfen. Sollte es nicht zum Verkaufsabschluss kommen, obwohl der Notar bereits für Sie und den:die Käufer:in aktiv war, werden ebenfalls Gebühren fällig.

    Für den:die Verkäufer:in steuerlich absetzbar sind die Notargebühren, wenn für den Verkauf der Immobilie Spekulationssteuer anfällt. 

    Käufer:innen können die Kaufnebenkosten dann steuerlich absetzen, wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten oder gewerblich nutzen.

    Löschung der Grundschuld steuerlich absetzen

    Sollten Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie eine auf Sie eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch löschen wollen, müssen Sie mit Gebühren um die 0,2 Prozent der Grundschuld rechnen. Bei 100.000 Euro Grundschuld sind dies 200 Euro. 

    Die Löschung der Grundschuld für Verkäufer:innen steuerlich absetzbar wenn die Immobilie vermietet ist oder es sich um einen eigenen Gewerbebetrieb handelt. Hingegen ist ein privater Immobilienverkauf für das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft und daher nicht steuerlich absetzbar.

    Steuern beim gewerblichen Verkauf von Immobilien

    Ein privater Immobilienverkauf kann durch das Finanzamt unter Umständen als gewerblich eingestuft werden. Hier gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Diese besagt, dass dann ein gewerblicher Immobilienhandel vorliegt, wenn ein Eigentümer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft. Eine Ausnahme besteht dann, wenn es sich um geerbte Immobilien handelt. Ist der Immobilienverkauf gewerblich begründet, ist der Verkäufer zusätzlich zur Einkommenssteuer zur Zahlung der Gewerbe- und womöglich der Umsatzsteuer verpflichtet. Auch beim gewerblichen Verkauf dürfen Sie Verkaufsnebenkosten steuerlich absetzen.


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    FAQ: Häufige Fragen zum Thema Hausverkauf steuerlich absetzen

    Was kann ich beim Hausverkauf steuerlich absetzen?

    Bei einem privaten Hausverkauf können eventuell mit dem Verkauf entstehende Kosten von der Einkommenssteuer als Werbungskosten abgesetzt werden. Dazu zählen Kosten für Gutachten, Rechtsberatung, Vermarktungskosten, Modernisierungskosten sowie von Fall zu Fall auch Maklerprovision und Notargebühren.

    Sind die Maklerkosten beim Hausverkauf steuerlich absetzbar?

    Die Maklerprovision lässt sich beim Hausverkauf steuerlich absetzen. Voraussetzung ist, dass es sich um ein vermietetes Objekt handelt und Sie sich vom Erlös umgehend ein neues Mietobjekt zulegen.

    Sind Notarkosten beim Hausverkauf steuerlich absetzbar?

    Grundsätzlich sind Notarkosten absetzbar, sobald für den:die Verkäufer:in Spekulationssteuer entfällt. Der:die Käuferin kann die Notarkosten beim Kauf eines Mietobjekts oder eines Objekts mit eigenem Gewerbe absetzen. 

    Ist die Löschung der Grundschuld steuerlich absetzbar?

    Wenn die Immobilie vermietet ist oder es sich um einen eigenen Gewerbebetrieb handelt, können Sie den Posten steuerlich absetzen. Hingegen ist ein privater Immobilienverkauf für das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft und daher nicht steuerlich absetzbar.

    Welche Kosten beim Hausverkauf lassen sich nicht von der Steuer absetzen?

    Besonders bei der Maklerprovision und den Notargebühren bestehen Einschränkungen, was die steuerliche Absetzbarkeit betrifft. Informieren Sie sich genau zum Thema Hausverkauf steuerlich abschreiben und fragen Sie ggf. Ihre:n Steuerberater:in.

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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