Wie wird die Steu­er beim Ver­kauf ei­ner Im­mo­bi­lie be­rech­net?

Beim privaten Verkauf von Immobilien fällt für den Erwerber die Grunderwerbssteuer an. Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, wird auch die Spekulationssteuer fällig. Wie hoch diese Steuern sind, hängt von verschiedenen Bedingungen und Voraussetzungen ab. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Spekulationssteuer bem Hausverkauf berechnet wird.

• Die Spekulationssteuer wird bei einem privaten Immobilienverkauf in der Regel fällig, wenn eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft wird.
• Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Gewinn und dem individuellen Steuersatz des Verkäufers ab.
• Die Grunderwerbsteuer wird einmalig auf den gesamten Kaufpreis einer Immobilie erhoben und meistens vom Käufer gezahlt. Ihre Höhe ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich.
• Für Ihren Hausverkauf können Sie Steuern berechnen, indem Sie Online-Tools nutzen.
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Bei einem privaten Verkauf muss grundsätzlich mit zwei Steuern beim Hausverkauf gerechnet werden:

• Spekulationssteuer
• Grunderwerbsteuer

Wenn eine Immobilie privat verkauft wird, handelt es sich gemäß Einkommenssteuergesetz (EStG) um ein privates Veräußerungsgeschäft. Bei diesem fällt nach § 23 EStG keine Einkommenssteuer an, wenn sich die Immobilie mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers befand. Maßgeblich für diese  Spekulationsfrist sind die Zeitpunkte in den notariell beglaubigten Kaufverträgen. Wird die Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkauft, muss der Erlös in der Regel versteuert werden. Sie müssen dazu in Ihrer Einkommensteuererklärung entsprechende Angaben machen.

In den folgenden Fällen besteht Steuerfreiheit:

• Der Gewinn liegt unterhalb der Freigrenze von 600 Euro,
• der Verkäufer oder eines seiner Kinder haben die Immobilie zwischen dem Erwerb und dem Verkauf selbst bewohnt oder
• der Verkäufer oder eines seiner Kinder haben die Immobilie mindestens im Jahr der Veräußerung und den beiden davor liegenden Jahren selbst bewohnt.

Bei unbebauten Grundstücken ist die Nutzung zu Wohnzwecken ausgeschlossen, so dass deren Verkauf erst nach zehn Jahren steuerfrei ist.

Die Einkommenssteuer aus privaten Veräußerungsgeschäften wird zusammen mit der Steuer aus allen anderen Einkünften des Verkäufers erhoben. Die Steuern beim Hausverkauf können Sie berechnen, indem Sie Ihr Gesamteinkommen im Veranlagungsjahr, Ihre steuerlich relevanten Ausgaben und Ihren individuellen Steuersatz beachten.

Die Grunderwerbsteuer wird als Verkehrssteuer der einzelnen Bundesländer beim Verkauf einer Immobilie erhoben. Dem Gesetz nach sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer grunderwerbssteuerpflichtig. In der Praxis übernimmt üblicherweise der Käufer die Zahlung. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Während Immobilienkäufer in Bayern und Sachsen nur 3,5 Prozent vom Gesamtkaufpreis zahlen müssen, sind es in Thüringen und Brandenburg 6,5 Prozent.

Die Einkommenssteuer oder die Grunderwerbsteuer können selbst berechnet werden, wenn die entsprechenden Daten hierfür vorliegen.

Am einfachsten ist es, bei einem Hausverkauf die Steuern online zu berechnen. Es gibt im Internet zahlreiche Rechner, mit denen sowohl die Spekulationssteuer als auch die Grunderwerbsteuer in wenigen Minuten berechnet werden können.