Haus­ver­kauf in Steu­er­er­klä­rung an­ge­ben

Bei dir steht ein Hausverkauf an und du fragst dich, ob das Finanzamt den Gewinn besteuern könnte? Nicht immer kommt es jedoch so schlimm, wie anfänglich befürchtet wurde. Mit der Spekulationssteuer werden längst nicht alle Verkäufer:innen zur Kasse gebeten. In einigen Fällen fällt keine Steuer an und in anderen lässt sich der vermeintliche Gewinn durch steuerliche Kniffe reduzieren. In diesem Beitrag erfährst du, was du dabei beachten solltest und wie du den Immobilienverkauf in deiner Steuererklärung angibst. 

Für den privaten Verkauf von Immobilien, also Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen gilt in Deutschland eine Spekulationsfrist. Diese beträgt zehn Jahre zwischen dem Erwerb und dem Wiederverkauf der Immobilie.

Der Gesetzgeber hat diese Frist im Einkommenssteuergesetz (EStG) festgelegt. Der Zeitraum beginnt mit dem im notariell beglaubigten Kaufvertrag angegebenen Kaufdatum und endet mit dem Verkaufsdatum im ebenfalls beglaubigten Verkaufsvertrag.

Muss der Hausverkauf in der Steuererklärung angegeben werden? – Ja, der Hausverkauf gehört in die Steuererklärung, unabhängig davon, ob die Spekulationssteuer anfällt oder nicht.

Den Begriff Spekulationssteuer wirst du im Steuerrecht so nicht finden – aus der umgangssprachlichen Spekulationssteuer wird in §§ 22, 23 EStG „Einkommenssteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“. Damit ist die Erhebung klar definiert: Auf Gewinne, die du als private:r Verkäufer:in machst. Die Steuer betrifft ebenfalls bestimmte Geldanlagen. Übrigens gilt für andere Wertgegenstände wie Münzen, Goldbarren, Schmuck oder Gemälde eine Spekulationsfrist von lediglich einem Jahr. 

Der Gesetzgeber plant derzeit keine Änderung der Zehnjahresfrist (§ 23 EStG). Es gibt aber politische Diskussionen über eine mögliche Verkürzung oder Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilienverkäufe. 
Bislang gilt: Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen bleiben steuerfrei nach Ablauf von zehn Jahren oder bei Eigennutzung – unverändert seit vielen Jahren.

Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist wieder verkauft, wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig, bei der es sich ja, wie oben beschrieben, eigentlich um eine Einkommenssteuer auf den Erlös von privaten Veräußerungsgeschäften handelt. 

Auch Ehepartner:innen, die im Zuge einer Gütertrennung oder Scheidung eine Immobilie erwerben, müssen beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist einen möglicherweise erzielten Gewinn versteuern. Gleiches gilt für den Erwerb durch Entnahme aus dem Betriebsvermögen. Für die Versteuerung wird der Termin der Entnahme mit dem Kaufvertrag bei Kauf gleichgesetzt. 

Die Steuer wird dann nicht erhoben, wenn der:die Verkäufer:in die Immobilie  zu Wohnzwecken selbst nutzt oder zumindest in den letzten drei Jahren vor dem Wiederverkauf genutzt hat. Falls sich im Haus ein selbst genutztes Arbeitszimmer befindet oder ein Gebäudeteil vermietet wird, entsteht anteilig eine Steuerpflicht innerhalb der Zehnjahresfrist. 

Um einen Sonderfall handelt es sich bei einer geerbten Immobilie. Die Spekulationsfrist beginnt nicht erst beim Erbfall; die Haltedauer des:der Erblassers:in wird angerechnet. Falls du also eine Immobilie erbst, solltest du bei einem beabsichtigten Verkauf das Kaufdatum des:der Erblassers:in kennen. 

Ist es unumgänglich, eine fremdgenutzte Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist zu verkaufen, muss der Gewinn versteuert werden, wenn er mehr als 1000 Euro beträgt. (Freibetrag gemäß § 23 EStG – Stand 2025). Bei getrennt veranlagten Eheleuten gilt dieser Freibetrag für jeden einzeln.

Der Hausverkauf sollte auch dann in der Steuererklärung angeben werden, wenn du nach zehn Jahren verkaufst und nicht steuerpflichtig bist.

Im Überblick: Angaben in der Anlage SO (Stand Steuerjahr 2024/25):
Die Angaben zu privaten Veräußerungsgeschäften erfolgen weiterhin in der Anlage SO der Einkommensteuererklärung auf der zweiten Seite unter „Andere Einkunftsarten“.

• Zeilen 31 bis 40: Angaben zu gekauften, geschenkten oder geerbten Immobilien
• Zeilen 34 bis 38: Gewinnermittlung (Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Verkaufskosten)
• Zeile 51: Verlustverrechnung aus Vorjahren
  Änderungen am Formular sind derzeit nicht geplant, lediglich die digitale Abgabe über ELSTER ist nun Standard.
  

Die Eintragungen in der Steuererklärung sind wie folgt zu erledigen:
 

• Zeilen 31 bis 40: Hier werden Angaben über gekaufte, geschenkte oder ererbte Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft werden, gemacht.

Sofern die Immobilie selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, sind weitere Eintragungen nicht mehr notwendig. Andernfalls musst du einen Grundstücksverkauf-, Hausverkauf- oder Wohnungsverkauf in die Steuererklärung folgendermaßen eintragen:
 

• Zeilen 34 bis 38: Hier wird der Erlös aus dem Immobilienverkauf angegeben, das heißt der Unterschiedsbetrag zwischen dem Anschaffungspreis zuzüglich entstandener Kosten durch An-, Um- oder Ausbau und dem Verkaufspreis. Der Gewinn vermindert sich dabei durch Kosten, die in Zusammenhang mit dem Verkauf entstehen. Diese werden in Zeile 37 als Werbungskosten eingetragen. Der Differenzbetrag, zwischen den Anschaffungs- und den bereinigten Veräußerungskosten, wird in Zeile 38 erfasst.
• Zeile 51: Haben sich durch Veräußerungsgeschäfte im Vorjahr Verluste ergeben, können diese gegebenenfalls mit gleichartigen Gewinnen verrechnet werden. Eine entsprechende Summe wird in dieser Zeile eingetragen.

Erb:innengemeinschaften müssen in bestimmten Fällen eine „Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte“ abgeben, in der der individuelle Anteil an den Einkünften in der persönlichen Einkommenssteuererklärung berücksichtigt wird. Dies ist der Fall, wenn Überschusseinkünfte aus der Vermietung der Immobilie erzielt werden. Dann ist der:die Miterb:in Mitglied einer Personengesellschaft. Wird die Immobilie nur verkauft, genügt es im Regelfall, den Gewinnanteil in der eigenen Steuererklärung anzugeben.

Wird die Immobilie selbst bewohnt, wird keine Spekulationssteuer fällig. Wichtig: Es muss sich dabei nicht um volle Kalenderjahre handeln.  

Ein Beispiel:

Du hast im Dezember 2019 eine Eigentumswohnung gekauft und sie im Januar 2021 wieder verkauft. Da du länger als zwölf Monate in der Wohnung gewohnt hast, wird für den erzielten Gewinn keine Spekulationssteuer fällig! 

Auch wenn du die Spekulationssteuer nicht umgehen kannst, solltest du alle bestehenden Möglichkeiten nutzen, die Steuerlast beim Hausverkauf zu reduzieren. Dazu kannst du verschiedene Posten, die im Zusammenhang mit der Immobilie und deren Verkauf stehen, steuermindernd geltend machen. 

Kosten, die steuermindernd bei der Gewinnberechnung einbezogen werden können, sind beispielsweise:
 

• Courtage für die Immobilienmakler:innen sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf 
• Notar:innenkosten und Gerichtskosten (Grundbucheintrag) 
• Grunderwerbsteuer 
• Angefallene Vorfälligkeitsentschädigungen für die laufende Finanzierung 
• Renovierungsarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Immobilie (dies sind Anschaffungskosten und dürfen aus diesem Grund vom Gewinn abgezogen werden) 
• Werbungskosten, die beim Verkauf entstanden sind (beispielsweise Anzeigen im Internet oder Anfertigung von Exposés) 
• Renovierungsarbeiten, um ein optimales Verkaufsergebnis zu erzielen 
• Möglicherweise anteilige private Nutzung 

Wenn du dir unsicher bist, hilft dir dein Steuerbüro, die relevanten Posten zur Berechnung der Spekulationssteuer zu ermitteln.

Beispielrechnung zur Ermittlung des Gewinns für die Spekulationssteuer: 

Ergebnis:
Der steuerpflichtige Spekulationsgewinn beträgt 50.500 Euro. Dieser Betrag muss in der Einkommensteuererklärung in der Anlage SO angegeben werden und unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Hast du vor, innerhalb der Spekulationsfrist zu verkaufen, ist eine Verkehrswertermittlung vor Beginn des Verkaufsprozesses ratsam – so kannst du die anfallende Spekulationssteuer überschlagen und einplanen.

Ob und wie du deinen Hausverkauf in der Steuererklärung angeben musst, hängt vor allem von der Nutzungsart und dem Zeitpunkt des Verkaufs ab. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre oder hast du die Immobilie selbst bewohnt, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei. Wird jedoch innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, solltest du den erzielten Gewinn korrekt in der Anlage SO eintragen – und mögliche Kosten steuermindernd berücksichtigen. So vermeidest du Ärger mit dem Finanzamt und nutzt alle Vorteile der Steuerregelung optimal.