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Verkaufst du ein Haus innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn, kann der Verkauf steuerpflichtig sein. Dann musst du den Gewinn im Rahmen deiner Einkommensteuer erklären und in er Steuererklärung angeben. Wir zeigen dir hier, welche Informationen du bereithalten solltest, wo sie eingetragen wird und worauf du dabei achten solltest.
Verkauf in der Steuererklärung angeben – immer dann, wenn der Verkauf steuerpflichtig war.
Steuerpflichtig ist der Verkauf, wenn du innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufst und keine gesetzlichen Ausnahmereglungen gelten.
Gewinne aus steuerpflichtigen Verkäufen gehören in die Anlage SO der Einkommensteuererklärung.
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- Muss ich den Hausverkauf in der Steuererklärung angeben?
- Wo gebe ich den Immobilienverkauf in der Steuererklärung an?
- Steuervorteile nutzen und Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen
- Fazit: Hausverkauf in der Einkommenssteuererklärung
- FAQ: Häufige Fragen zu Hausverkauf in der Steuererklärung
Die Antwort hängt davon ab, ob dein Hausverkauf Steuern auslöst. Ist er steuerpflichtig musst du Spekulationssteuer zahlen und den Hausverkauf in der Steuererklärung angeben.
In diesen Fällen musst du den Hausverkauf in der Steuererklärung angeben:
- Du hast deine Immobile innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft.
- Für den Verkauf greift keine gesetzliche Ausnahme, etwa wegen Eigennutzung. (durchgängige Eigennutzung oder Eigennutzung über 3 Kalenderjahre hinweg).
In diesen Fällen musst du den Hausverkauf in der Steuererklärung nicht angeben:
- Die Spekulationsfrist ist bereits abgelaufen.
- Der Verkauf ist aufgrund der Eigennutzung steuerfrei.
Kurz gesagt: Ist dein Immobilienverkauf steuerpflichtig, musst du den Gewinn in der Einkommensteuererklärung angeben. Nach Ablauf der Spekulationsfrist oder bei einer steuerfreien Eigennutzung ist das in der Regel nicht erforderlich, da du keine Spekulationssteuer abführen musst.
Nach einem Hausverkauf fließt zwar ein hoher Betrag auf dein Konto. Ist der Verkauf jedoch steuerfrei – etwa nach Ablauf der Spekulationsfrist oder aufgrund der Eigennutzung –, musst du ihn in der Regel nicht in deiner Einkommensteuererklärung angeben. Der notarielle Verkauf wird dem Finanzamt durch deine:n Notar:in ohnehin bekannt gegeben.
Wenn du weißt, dass du deinen Hausverkauf in der Steuererklärung angeben musst, dann solltest du dir die Anlage SO (sonstige Einkünfte) genauer ansehen. In ihr werden steuerpflichtige Veräußerungen von privaten Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht) erfasst.
Relevant sind für dich folgende 3 Bereiche:
- Zeilen 31 bis 34: Allgemeine Angaben zur Immobilie und zum Verkaufszeitpunkt
- Zeilen 34 bis 38: Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns (Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Verkaufskosten)
- Zeile 51: Verrechnung mit Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften der Vorjahre
So ermittelst du den steuerpflichtigen Gewinn
Für die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns sind insbesondere die Zeilen 34 bis 38 relevant:
- Zeile 34: Verkaufspreis der Immobilie
- Zeile 35: Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten, zum Beispiel Notar-, Makler- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer
- Zeile 36: Bereits steuerlich geltend gemachte Abschreibungen (AfA)
- Zeile 37: Abzugsfähige Werbungskosten, beispielsweise Vorfälligkeitsentschädigungen oder Inseratkosten
- Zeile 38: Hieraus ergibt sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn.
Berechnung:
Verkaufspreis – Anschaffungskosten – AfA – Werbungskosten = steuerpflichtiger Gewinn
Liegt der Gewinn über der Freigrenze von 1.000 Euro, wird er im Rahmen der Einkommensteuer versteuert.
Musst du den Gewinn aus deinem Immobilienverkauf versteuern, solltest du alle abzugsfähigen Kosten berücksichtigen. Sie mindern den steuerpflichtigen Gewinn und können deine Steuerlast deutlich reduzieren.
Zu den häufigsten abzugsfähigen Kosten gehören:
- Maklerprovisionen beim Kauf und Verkauf
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Vorfälligkeitsentschädigungen
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten, etwa Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf
- Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf, beispielsweise Inseratkosten oder Kosten für Exposés
- Renovierungsmaßnahmen zur Vorbereitung des Verkaufs
- Teilweise Eigennutzung der Immobilie
Je vollständiger du alle abzugsfähigen Kosten erfasst, desto geringer fällt der steuerpflichtige Gewinn aus. Inwiefern du den Hausverkauf steuerlich absetzen kannst, erfährst du in unserem Ratgeber zum Thema Hausverkauf und Steuern.
Du willst schon vorher wissen, wie viel Spekulationssteuer bei dir anfallen wird?
Bei der Berechnung der Spekulationssteuer solltest du mit genauen Werten arbeiten, um ein realistisches Ergebnis zu erhalten.
Beispielrechnung:
| Verkaufspreis: |
720.000 Euro |
| – Anschaffungs- und Herstellungskosten: | 620.000 Euro |
| – Verkaufskosten: | 49.500 Euro |
| = Steuerpflichtiger Gewinn: |
50.500 Euro |
Diesen Gewinn trägst du in der Anlage SO deiner Einkommensteuererklärung ein. Er wird anschließend im Rahmen der Einkommensteuer mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.
Hast du vor, innerhalb der Spekulationsfrist zu verkaufen, ist eine Verkehrswertermittlung vor Beginn des Verkaufsprozesses ratsam – so kannst du die anfallende Spekulationssteuer überschlagen und einplanen.
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Ob du einen Hausverkauf in deiner Steuererklärung angeben musst, hängt davon ab, ob der Verkauf steuerpflichtig ist. Wenn du keine 10 Jahre Eigentümer:in der Immobilie warst und auch keine Eigennutzung nachweisen kannst, bist du steuerpflichtig und musst den Verkauf steuerlich in der Anlage SO erklären.
Die Eintragungen in der Anlage SO bestehen im Wesentlichen aus den allgemeinen Angaben zu deinem Haus und den notwendigen Angaben für die Berechnung. Besondere Sorgfalt zahlt sich in diesem Fall aus: Alle steuerrelevanten Ausgaben, die beim Verkauf entstanden sind, sollten angegeben werden, um den Gewinn zu reduzieren und deine Steuerlast zu verringern.
FAQ: Häufige Fragen zu Hausverkauf in der Steuererklärung
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Wird ein Hausverkauf dem Finanzamt gemeldet?
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Ja, das Finanzamt erhält darüber Meldung von deinem:deiner Notar:in innerhalb von zwei Wochen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Dabei wird nicht nur der Vorgang des Immobilienverkaufs aktenkundig, das Finanzamt erhält darüber hinaus den Kaufvertrag in Kopie.
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Muss ich einen steuerfreien Hausverkauf trotzdem in der Steuererklärung angeben?
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Nein, grundsätzlich musst du den Verkauf nicht in der Steuerklärung angeben, sofern der Verkauf nicht steuerpflichtig war. In der Regel kommt das Finanzamt auf dich zu, um deine Steuerpflicht zu prüfen. Darum solltest du Unterlagen wie den Notarvertrag, den Kaufpreis oder Nebenkosten auf Anfrage vorlegen können. Alternativ kannst du den Verkauf selbst beim Finanzamt anzeigen, um Rückfragen zuvorzukommen.
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Welche Verkaufskosten kann ich beim Hausverkauf steuerlich absetzen?
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Du kannst alle Kosten, die direkt mit dem Kauf oder Verkauf zusammenhängen, absetzen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Maklerprovisionen beim Kauf oder Verkauf,
- Notar- und Grundbuchkosten,
- Renovierungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb,
- Vorfälligkeitsentschädigungen und Zinsen bei laufender Finanzierung,
- Werbekosten (z. B. Anzeigen, Exposé-Erstellung).
Diese Ausgaben mindern deinen steuerpflichtigen Gewinn.
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Was passiert, wenn ich den Hausverkauf nicht in der Steuererklärung angebe?
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Ist dein Immobilienverkauf steuerpflichtig, musst du ihn in der Einkommensteuererklärung angeben. Unterbleibt die Angabe, obwohl eine Steuerpflicht besteht, kann das zu Nachzahlungen, Zinsen oder im Einzelfall auch zu steuerrechtlichen Konsequenzen führen. Bist du unsicher, ob dein Verkauf steuerpflichtig ist, solltest du dies vor Abgabe der Steuererklärung prüfen.
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Wo finde ich den Anschaffungspreis meiner Immobilie?
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Den Anschaffungspreis findest du in der Regel im notariellen Kaufvertrag. Zu den Anschaffungskosten zählen außerdem bestimmte Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten oder die Grunderwerbsteuer. Für die Gewinnermittlung in der Anlage SO können diese Kosten ebenfalls relevant sein.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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"Für die Höhe der Steuer ist nicht nur der Verkaufspreis entscheidend. Häufig wirken sich bereits Maklerkosten, Notargebühren, Werbungskosten oder frühere Abschreibungen auf den steuerpflichtigen Gewinn aus. Prüfe deshalb vor dem Ausfüllen der Steuererklärung sorgfältig, welche Kosten du geltend machen kannst."