Kau­fen oder lie­ber mie­ten?

Was schneidet im Zehnjahres-Vergleich besser ab: Mieten oder Kaufen? Anhand Beispielrechnungen und einem Vergleich für die für die Top-8-Städte in Deutschland, fällt dir die Entscheidung leichter: Kaufen oder doch lieber mieten? 

Das kommt schlussendlich auf deine persönliche Lebenssituation an. Beide Wohnformen haben Vorteile, wie etwa relativ geringe Anfangskosten Miete oder der Vermögensaufbau beim Immobilienkauf.  
 
Folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Vor- und Nachteile von Mieten und Kaufen im direkten Vergleich. 

Die Kostenfrage ist für viele das wichtigste Kriterium. Aber was ist auf lange Sicht wirklich günstiger? Die Antwort hängt stark von deiner Lebensdauer in der Immobilie, der Zinslage und der Entwicklung des Immobilienmarktes ab.

Langfristige Kostenanalyse

Das kann mit den Daten von ImmoScout24 ermittelt werden. Ab wann zahlst du für eine Mietwohnung mehr als für eine eigene Immobilie?  
 
Das hat die ImmoScout24-Redaktion anhand ihrer Daten und Prognosen errechnet, für die Städte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig.  
 
In folgenden kannst du eine Zusammenfassung der Studie lesen. Die Macher:innen des Zehnjahres-Vergleichs nehmen ein Modell als Beispiel: Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern 
 

• 30 Jahre alt (Baujahr 1995)  
• 20% Eigenkapital  
• Sollzinssatz: 3,50% 
• Sollzinsbindung: 10 Jahre  
• Tilgung: 2%  
• Instandhaltungskosten von 15,30 €/Jahr und Quadratmeter   
• Prognostizierte Mietsteigerung für die jeweilige Stadt   
  

• Der Kaufpreis die Beispielwohnung beträgt etwa 325.010 Euro = etwa 1.138 Euro im Monat.  
• Im Vergleich dazu liegt die Miete für die Wohnung mit 988 Euro anfangs noch deutlich darunter.   

Fazit für Berlin: In Berlin sind Mieten und Kaufpreise rasant gestiegen.  
Du würdest in Berlin durchschnittlich 35 Prozent mehr Miete zahlen, als du für die Bedienung des Kredits zahlen würdest. Denn: Im Verlauf der Zeit nähern sich Kreditrate und Miete durch die prognostizierte Mietsteigerung von fünf Prozent pro Jahr an. Im siebten Jahr treffen sie aufeinandertreffen. Ab diesem Zeitpunkt kostet die Mietwohnung mehr als die Eigentumswohnung.

• Kaufpreis für unsere Beispielswohnung: 363.172 Euro = monatliche Rate von 1.423 Euro.  
• Der durchschnittliche Mietpreis für unsere Beispielwohnung liegt der zehn Jahre bei 966 Euro.  

 
Die Differenz ist hoch, so dass die Miete die Kreditrate innerhalb des Betrachtungszeitraums nicht einholt. Im zehnten Jahr haben sich beide zwar angenähert, die Miete liegt mit 1.260 Euro aber noch immer elf Prozent unter der monatlichen Rate.
 
Fazit für Hamburg: Die Hansestadt ist preistechnisch sowohl beim Mieten als auch beim Kaufen auf einem hohen Niveau. Es dauert länger, bis die Bedienung des Kredits günstiger wird als die Mietsumme, schätzungsweise 16 Jahre.

• Für die  Beispielwohnung ergibt sich ein Kaufpreis von 591.448 Euro = monatlich 2.260 Euro.
• Im Gegensatz dazu liegt der Mietpreis mit 1.485 Euro, bewegt sich bei einer prognostizierten Mietsteigerung von fünf Prozent pro Jahr schnell nach oben. Kurz vor Ende der zehn Jahre treffen beide aufeinander.  

 
Fazit für München: München ist immer noch der Spitzenreiter in Sachen Kauf- und Mietpreise. Ab dem zehnten Jahr ist es teurer, die Wohnung zu mieten, als die Kreditrate zu bedienen.

• In der Main-Metropole liegt der Mietpreis anfangs bei 1.048 Euro.  
• Der Kaufpreis hingegen beträgt 361.410 Euro = monatliche Rate von 1.411 Euro führt.  
   

Fazit für Frankfurt: Schon im achten Jahr treffen beide aufeinander. Während die Rate jedoch konstant bei 1.411 Euro liegt, steigt der Mietpreis immer weiter und die Schere zwischen Rate und Miete wird größer. Am Ende des Betrachtungszeitraums von zehn Jahren liegt der Mietpreis schließlich 15 Prozent über der Kreditrate.   

• Köln startet mit einer Miete von 949 Euro.  
• Der Kaufpreis für die Wohnung beträgt 291.324 Euro = monatliche Rate von 1.159 Euro.

 
Fazit für Köln: Die Rate ist nicht allzu weit von der Startmiete entfernt. Die prognostizierte Mietsteigerung von fünf Prozent pro Jahr treibt die Miete in die Höhe, während die Kreditrate konstant bleibt. Schon im sechsten Jahr treffen die beiden Posten aufeinander. 

• In Düsseldorf liegt die Miete zu Anfang bei 937 Euro.
• Und der Kaufpreis bei 306.844 Euro = monatliche Kreditrate beläuft sich auf 1.194 Euro.  

 
Fazit für Düsseldorf: Schon im dritten Jahr wird die Miete vierstellig, und im sechsten Jahr überholt die Miete die Kreditrate. Zum Ende der zehnjährigen Zinsbindung liegt die Miete schließlich bei 1.454 Euro, das sind gut 22 Prozent mehr als die monatliche Kreditrate.

• In der Schwaben-Metropole ergibt sich ein Kaufpreis von 345.517 Euro = monatliche Kreditrate von 1.368 Euro.  
• Die Miete startet mit 1.000 Euro und ist somit bereits zu Beginn vierstellig.  

 
Fazit für Stuttgart: Im zehnten Jahr liegt die Miete bei 1.304 Euro und somit etwa fünf Prozent unter der Kreditrate. Schätzungweise im zwölften Jahr würden sich Miete und Kreditrate treffen. 

• Die Miete liegt nur bei 594 Euro.  
• Der Kaufpreis ist bei 199.850 Euro = monatliche Kreditrate von 822 Euro, sie liegt also noch deutlich über dem Mietpreis.  

 
Fazit für Leipzig: Aufgrund der prognostizierten Mietsteigerung von fünf Prozent pro Jahr klettert die Miete immer weiter nach oben, bis sie schließlich im achten Jahr auf die Kreditrate trifft.

Ob Mieten oder Kaufen die bessere Wahl ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind deine finanzielle und persönliche Situation. Ein Immobilienkauf kann sinnvoll sein, wenn du an einem Platz bleiben möchtest. Vorausgesetzt du verfügst über die Mittel, die eine Immobilie leisten zu können. Als Mieter:in bist du dagegen flexibler und hast ein geringeres finanzielles Risiko.