Du suchst ein neues Zuhause und bist dir unsicher, ob du mieten oder kaufen sollst? Beide Optionen bieten Vor- und Nachteile, die du sorgfältig abwägen solltest. Wann ist Mieten die bessere Wahl? Und warum kann ein Kauf sich langfristig lohnen? Lies, wie du mit Beispielrechnungen eine fundierte Entscheidung triffst.
- Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen ist von persönlichen Bedürfnissen abhängig, aber auch von der weiteren Entwicklung der Immobilienpreise und Mietpreise.
- Mieten sind oftmals günstiger als Raten für den Immobilienkredit und Instandhaltungsrücklagen, sodass ein Vermögensaufbau leichter möglich ist.
Wenn du hingegen eine günstige Immobilie findest und die Immobilienpreise steigen, lohnt sich der Hauskauf.
Mit dem Mieten-oder-Kaufen-Rechner von ImmoScout24 kannst du die Baufinanzierung ganz einfach berechnen.
So suchst du sicher
Achte bei der Immobiliensuche darauf, mit wem du deine persönlichen Daten teilst.
Die Entscheidung, ob du mietest oder kaufst, ist eine der wichtigsten finanziellen und persönlichen Entscheidungen deines Lebens. Sie beeinflusst nicht nur deine monatlichen Ausgaben, sondern auch deine Lebensqualität, deine Flexibilität und deine langfristige finanzielle Sicherheit. Doch warum ist es so wichtig, diese Frage gründlich zu durchdenken?
Faktoren, die die Entscheidung beeinflussen:
1. Lebensplanung:
Möchtest du langfristig an einem Ort bleiben oder könnte sich dein Lebensstil in den nächsten Jahren ändern?
Beispiele: Ein Jobwechsel, ein Familienzuwachs oder ein Umzug in eine andere Stadt sind typische Gründe, die deine Entscheidung beeinflussen können.
2. Finanzielle Möglichkeiten:
- Hast du ausreichend Eigenkapital für einen Kauf?
- Sind deine Einnahmen stabil genug, um langfristige Verpflichtungen wie einen Kredit zu tragen?
3. Marktbedingungen:
Die Immobilienpreise und Mietpreise variieren je nach Region stark. In stark nachgefragten Städten wie München oder Hamburg können Kaufpreise schnell das Zwanzigfache der Jahreskaltmiete betragen, während sie in ländlichen Regionen oft günstiger sind.
4. Flexibilität vs. Stabilität:
Mieten bietet dir die Freiheit, bei Veränderungen im Job oder der Familie unkompliziert umzuziehen. Kaufen hingegen bietet langfristige Sicherheit und Unabhängigkeit.
Ein Mieten-oder-Kaufen-Rechner hilft dir ebenso dabei, die Entscheidung zu treffen, da er die Kosten für beide Varianten gegenüberstellt. Letztendlich musst du aber selbst wissen, ob Mieten oder Kaufen für dich besser ist.
| Aspekt | Mieten
|
Kaufen |
|---|---|---|
| Flexibilität | Hohe Flexibilität bei Wohnortwechsel | Geringe Flexibilität, Immobilie ist langfristig gebunden |
| Finanzieller Einstieg | Keine hohen Anfangskosten, nur Mietkaution nötig | Hohe Anfangskosten (Eigenkapital + Nebenkosten) |
| Langfristige Kosten | Mietzahlungen ohne Vermögensaufbau | Vermögensaufbau durch monatliche Kreditraten |
| Instandhaltung | Verantwortung liegt beim Vermieter | Du trägst alle Kosten für Reparaturen und Modernisierungen |
| Gestaltungsspielraum | Begrenzte Möglichkeiten, große Umbauten oft verboten | Freie Gestaltungsmöglichkeiten |
| Unabhängigkeit |
Abhängigkeit vom Vermieter (z. B. Mieterhöhungen oder Kündigung) | Unabhängigkeit von Dritten |
| Vermögensbildung | Keine Vermögensbildung | Investition in dein eigenes Vermögen |
| Planungssicherheit | Geringe, weil Mietverträge geändert oder gekündigt werden können | Hohe, weil du Eigentümer:in bist |
Die Kostenfrage ist für viele das wichtigste Kriterium. Aber was ist auf lange Sicht wirklich günstiger? Die Antwort hängt stark von deiner Lebensdauer in der Immobilie, der Zinslage und der Entwicklung des Immobilienmarktes ab.
Langfristige Kostenanalyse
| Eigenheim | Mietwohnung |
| Beim Kauf zahlst du Kreditraten, die in dein Vermögen fließen. Nach der Kreditlaufzeit fallen keine monatlichen Belastungen mehr an, und die Immobilie gehört dir. |
Mietkosten bleiben eine laufende Ausgabe, die sich nie in Vermögensaufbau umwandelt. Selbst wenn du vergleichsweise günstig mietest, zahlst du auf lange Sicht erhebliche Summen an den Vermieter. |
| Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro mit einem Eigenkapital von 80.000 Euro und einem Kredit von 320.000 Euro kostet dich bei einem Zins von 3 Prozent ca. 1.518 Euro monatlich. Nach 20 Jahren gehört die Immobilie dir, und du hast langfristig Vermögen aufgebaut. |
Beispiel: Eine Monatsmiete von 1.200 Euro summiert sich in 20 Jahren auf 288.000 Euro – ohne dass du einen bleibenden Wert besitzt. |
Niedrige Zinsen machen den Immobilienkauf attraktiver, da die monatlichen Raten geringer ausfallen. Steigende Zinsen hingegen könnten den Kauf unerschwinglich machen.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: "Wie teuer darf meine Immobilie sein?" Ermittle jetzt kostenlos deinen finanziellen Spielraum.
Pauschal kann die Frage nach „Mieten oder Kaufen“ nicht beantwortet werden. Vielleicht passt deine Lebenssituation zu den Beispielen:
Szenario 1: Single in der Großstadt
- Mieten: Eine 2-Zimmer-Wohnung kostet 1.200 Euro monatlich. Nach zehn Jahren hast du 144.000 Euro an Miete gezahlt.
- Kaufen: Eine Eigentumswohnung kostet 400.000 Euro. Eigenkapital: 80.000 Euro (20 Prozent). Kredit: 320.000 Euro, Zins 3 Prozent, Laufzeit 25 Jahre. Monatliche Rate: 1.518 Euro.
- Nach 10 Jahren hast du ca. 182.160 Euro gezahlt, davon 96.000 Euro Zinsen und 86.160 Euro Tilgung. Dein Vermögen wächst durch die Tilgung und den möglichen Wertzuwachs der Immobilie.
- Nach 10 Jahren hast du ca. 182.160 Euro gezahlt, davon 96.000 Euro Zinsen und 86.160 Euro Tilgung. Dein Vermögen wächst durch die Tilgung und den möglichen Wertzuwachs der Immobilie.
Szenario 2: Familie mit zwei Kindern im Speckgürtel
- Mieten: Ein Einfamilienhaus kostet 1.800 Euro monatlich. In 20 Jahren zahlst du 432.000 Euro.
- Kaufen: Ein Haus kostet 600.000 Euro. Eigenkapital: 120.000 Euro (20 Prozent). Kredit: 480.000 Euro, Zins 3 Prozent, Laufzeit 25 Jahre. Monatliche Rate: 2.276 Euro.
- Nach 20 Jahren hast du ca. 546.240 Euro gezahlt, davon 115.000 Euro Zinsen und 431.240 Euro Tilgung. Dein Vermögenswert steigt langfristig.
Ein Immobilienkauf sollte gut durchdacht sein. Neben den emotionalen Aspekten, wie der Wunsch nach einem eigenen Zuhause, spielen finanzielle Faktoren die wichtigste Rolle. Damit dein Kauf nicht zu einer finanziellen Belastung oder einer Enttäuschung wird, sind folgende Punkte entscheidend:
Ein solides Eigenkapital ist der Grundstein für einen erfolgreichen Immobilienkauf.
- Empfohlene Höhe: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten aus Eigenmitteln stammen.
- Warum ist Eigenkapital wichtig? Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist die Kreditsumme und damit die monatliche Belastung. Zudem bieten Banken bessere Konditionen bei höherem Eigenkapital.
- Beispielrechnung: Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro benötigst du mindestens 80.000 Euro Eigenkapital (20 Prozent).
Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die du unbedingt einplanen solltest. Diese Nebenkosten können bis zu 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Notarkosten: Etwa 1 bis 2 Prozent für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung.
- Maklergebühren: Wenn ein Makler involviert ist, können weitere 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises fällig werden.
- Sonstige Kosten: Eventuelle Gutachterkosten, Umzugskosten oder Gebühren für die Finanzierung.
Die Lage einer Immobilie beeinflusst nicht nur deine Lebensqualität, sondern auch den zukünftigen Wert der Immobilie.
- Attraktive Lagen: Nähe zu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichem Nahverkehr erhöhen den Wert.
- Langfristige Planung: Denke daran, ob sich die Infrastruktur in der Region verbessern oder verschlechtern könnte.
- Tipp: Informiere dich über geplante Bauprojekte oder Veränderungen in der Region.
Eine solide Finanzierung ist essenziell, um deinen Immobilienkauf zu stemmen, ohne dich finanziell zu übernehmen.
- Monatliche Belastung: Die Kreditrate sollte maximal 35 Prozent deines Nettoeinkommens betragen, damit du genug Spielraum für andere Ausgaben hast.
- Zinsbindung: Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren, um die monatlichen Raten kalkulierbar zu halten.
- Puffer einplanen: Lege einen finanziellen Puffer für unerwartete Kosten an, etwa für Reparaturen oder Modernisierungen.
Besonders bei älteren Immobilien solltest du den Zustand des Hauses oder der Wohnung genau prüfen lassen.
- Gutachter einschalten: Ein professioneller Gutachter erkennt Mängel wie feuchte Wände, veraltete Technik oder versteckte Schäden, die hohe Kosten verursachen können.
- Energieeffizienz: Lass den Energieausweis prüfen, um die zukünftigen Heiz- und Stromkosten abzuschätzen.
- Sanierungskosten: Kalkuliere mögliche Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten ein, bevor du dich für den Kauf entscheidest.
Überlege, ob die Immobilie auch in Zukunft deinen Bedürfnissen gerecht wird.
- Familienplanung: Reicht der Platz, wenn deine Familie wächst?
- Barrierefreiheit: Ist das Haus für das Alter geeignet oder gibt es Anpassungsmöglichkeiten?
- Berufliche Flexibilität: Kannst du die Immobilie halten, wenn sich dein Arbeitsplatz ändert?
Bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, sollte dieser rechtlich geprüft werden.
- Notarielle Beurkundung: Der Vertrag wird beim Notar beurkundet, aber eine vorherige Prüfung durch eine:n Anwält:in oder einen unabhängigen Experten kann sinnvoll sein.
- Grundbucheintrag: Stelle sicher, dass der Grundbucheintrag alle Rechte und Pflichten (z. B. Wegerechte oder Hypotheken) korrekt wiedergibt.
Erkundige dich, ob du Förderungen oder günstige Kredite nutzen kannst.
- KfW-Förderprogramme: Beispielsweise für energieeffizientes Bauen oder Sanieren.
- Regionale Zuschüsse: Manche Bundesländer, der Staat oder Kommunen bieten spezielle Förderprogramme für Familien oder junge Käufer:innen.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Mieten oder Kaufen
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Ist Mieten langfristig teurer als Kaufen?
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Langfristig ist Kaufen oft günstiger, da du Vermögen aufbaust, während Mietzahlungen nur laufende Kosten sind.
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Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Kauf?
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In der Regel solltest du mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen.
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Was sind die größten Risiken beim Kaufen?
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Hohe Zinsen, unerwartete Reparaturkosten und ein möglicher Wertverlust der Immobilie können finanzielle Risiken darstellen.
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