Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung?

Nur die wenigsten können sich den Hauskauf in voller Höhe aus eigener Tasche leisten. Wenn auch du für den Immobilienerwerb einen Kredit aufnehmen möchtest, bist du hier richtig: Wir erklären dir Schritt für Schritt, wie die Finanzierung funktioniert, geben dir eine Kredit Checkliste an die Hand und teilen Tipps für die Kreditaufnahme.

Das Wichtigste in Kürze

  • Für die Immobilienfinanzierung ist oft eine Kreditaufnahme nötig, vor der du dir ausreichend Zeit lassen solltest, um die verschiedenen Angebote zu vergleichen.

  • Berechne neben der nötigen Kredithöhe auch die maximal möglichen Monatsraten, dein Eigenkapital und die anfallenden Nebenkosten. Darüber hinaus empfehlen wir dir, eine finanzielle Sicherheit für schlechte Zeiten einzuplanen.

  • Scheue nicht davor zurück, den Darlehensvertrag von einem:r Experten:in überprüfen zu lassen und noch einmal nachzuverhandeln, bevor du den Baukredit offiziell aufnimmst.


Kredit für den Immobilienkauf oder -bau aufnehmen – wie funktioniert das?

Ob du eine Neu- oder Anschlussfinanzierung planst, ein Hypothekendarlehen oder einen Ratenkredit für dein Haus aufnehmen willst: Wenn du systematisch vorgehst, bist du immer auf der sicheren Seite. Zunächst einmal solltest du die Ruhe behalten und dir Zeit lassen. Dann kannst du den folgenden Schritten folgen, um zu ermitteln, welcher Kredit am besten zu deinem Bauvorhaben oder deinem Hauskauf passt.

Schritt 1: Voraussetzungen für Kredit aufnehmen

Bevor du dich für eine Finanzierung für den Bau oder Kauf entscheidest, musst du überprüfen, dass du alle Vorgaben und Kredit Voraussetzungen erfüllst. Dazu gehört, dass du volljährig bist, ein deutsches Bankkonto besitzt und bereits eine Immobilie in Aussicht hast. Zudem werden die Banken deine Schufa-Bonität überprüfen und in den meisten Fällen Eigenkapital verlangen. Auch eine Sicherheit für die Bank ist wichtig für die Kreditaufnahme zum Hauskauf. Mehr zum Thema Kredit aufnehmen ohne Eigenkapital liest du hier.

Beim Bankgespräch wird überprüft, dass du all diese Vorgaben erfüllst. Daher ist es sinnvoll, die folgenden Unterlagen bereitzulegen, um zu beweisen, dass und wie du die Kredit Voraussetzungen zu erfüllen gedenkst: 

Außerdem musst du meistens über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, dich nicht mehr in der Probezeit befinden und ein unbefristetes Arbeitsverhältnis vorweisen können. In Ausnahmefällen erhalten auch Selbstständige einen Kredit zur Baufinanzierung, in der Regel gestaltet es sich für diese Gruppe jedoch schwieriger, an gute Konditionen zu gelangen. 

Beim Kreditantrag muss der:die Kreditnehmer:in die Gehaltsnachweise der letzten Monate vorlegen, wobei es sich von Berufsgruppe zu Berufsgruppe unterscheidet, über welchen Zeitraum genau sich die Nachweise erstrecken müssen. Außerdem ist es wichtig, dass du auf eigene Rechnung handelst, was bedeutet, dass das zur Verfügung gestellte Geld tatsächlich dem beim Kreditgeber angegebenen Vorhaben gilt und nicht an einen:e Dritten:e ausgezahlt wird. Der Grund dafür liegt in der Sicherheit, die der:die Kreditgeber:in für die Bereitstellung eines Kredits erlangen möchte.

 

Welche Rolle spielt die Schufa bei der Kreditaufnahme?

Der:die Kreditgeber:in entscheidet aufgrund deiner Kreditwürdigkeit über Zinsen, Laufzeit und Darlehenssumme. Ein verbreiteter Weg, diese Kreditwürdigkeit zu ermitteln, liegt darin, Informationen zur Zahlungsfähigkeit mittels Schufa-Auskunft einzuholen.

Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung arbeitet eng mit Kreditinstituten und Vertragspartnern:innen aus dem Versand und der Telekommunikation zusammen und stellt aufgrund der Daten, die diese Partner:innen über die Kunden:innen weitergeben, ein Scoring zusammen. 

Aus diesem geht das Geschäftsverhalten hervor, das schließlich mitentscheidend ist, ob eine Kreditaufnahme Aussicht auf Erfolg hat. Die ermittelte Bonität aus der Schufa-Auskunft ist außerdem einer von mehreren Faktoren, aufgrund derer Kreditgeber:innen über Höhe und Zinsen des Darlehens entscheiden.


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Schritt 2: Wie berechne ich die Höhe meines Kredits?

Wenn du die Kredit Bedingungen erfüllst, solltest du als Nächstes ausrechnen, wie viel Kredit du benötigst und wie viel Haus du dir leisten kannst. Dafür solltest du verschiedene Rechnungen aufstellen und herausfinden, ob du dir das neue Eigenheim auch wirklich leisten kannst. Wer eine fundierte Antwort benötigt, muss genau nachrechnen.

1. Finden deine Einkommensreserve heraus

Prüfen im ersten Schritt, wie hoch die Monatsrate ist, die du dir maximal leisten kannst. Wenn du derzeit noch zur Miete wohnst, kannst du die Kaltmiete aus deinen monatlichen Ausgaben herausnehmen. Allerdings solltest du bedenken, dass du als Eigentümer:in zusätzliche Nebenkosten wie etwa Instandhaltungsrücklagen einplanen musst.

Sinnvoll kann es sein, für einen gewissen Zeitraum die Einnahmen und Ausgaben in einem Haushaltsbuch festzuhalten. Ob du das Haushaltsbuch in klassischer Form auf Papier oder digital am PC führst, ist dabei unerheblich. Wichtig ist, dass du nicht nur deine laufenden Ausgaben festhältst, sondern auch größere Posten nicht vergisst, die nur einmal im Jahr fällig werden. Dazu zählen beispielsweise Versicherungsbeiträge oder die Ausgaben für den Jahresurlaub.

2. Mache eine Aufstellung des verfügbaren Eigenkapitals

Nun gilt es zu ermitteln, wie viel Eigenkapital du in den Erwerb des Eigenheims investieren kannst. Lasse dabei dein Guthaben unberücksichtigt, die als eiserne Reserve für ungeplante Ausgaben dient. Dieser Zwischenschritt ist wichtig, um später die möglichen Beleihungsaufschläge abschätzen zu können.

Dabei solltest du auch darauf achten, ob das Eigenkapital sofort oder nur nach Ablauf von fest vereinbarten Anlagefristen oder mit einer längeren Kündigungsfrist verfügbar ist. Wenn du an einen Teil deines Eigenkapitals nicht kurzfristig herankommst, musst du unter Umständen bis zu dessen Fälligkeit einen Überbrückungskredit aufnehmen. Dies ist mit zusätzlichen Zinskosten verbunden, weil die Zinsen für den aufgenommenen Kredit in aller Regel deutlich höher sind als die Guthabenzinsen für das angelegte Kapital.

3. Entscheide dich für die Höhe der anfänglichen Tilgung

Wenn du deinen Kredit berechnest, besteht die monatliche Rate nicht nur aus dem Zins, sondern auch aus einem gewissen Tilgungsanteil. Wie hoch die anfängliche Tilgung sein sollte, hängt in erster Linie von deinem Alter ab – schließlich willst du spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei sein und im Ruhestand nichts mehr zurückzahlen müssen.

Als Faustregel gilt: Bis zum Alter von 40 Jahren solltest du anfänglich mit zwei Prozent pro Jahr tilgen, von da an sollten pro fünf Jahre Lebensalter jeweils mindestens ein Prozent Anfangstilgung hinzukommen.

4. Sondiere die Marktzinsen

Informiere dich über die Zinsen, die Banken für zehn- bis 15-jährige Baukredite berechnen. Für deine ersten Hochrechnungen solltest du nicht unbedingt das günstigste Angebot zugrunde legen. Besser ist es, später Spielraum für eine schnellere Tilgung zu haben.

5. So kannst du nun deinen Immobilienkredit berechnen

Jetzt hast du alle Zahlen beisammen, um die Hochrechnung zu starten:

  • Zuerst multiplizierst du deine mögliche Monatsrate mit zwölf und erhältst so die Jahresrate.

  • Dann addierst du den Zinssatz und die anfängliche Tilgung.

  • Nun teilst du die Jahresrate durch die Summe aus Zins- und Tilgungssatz, multiplizierst das Ergebnis mit 100 – und schon weißt du, welche Darlehenssumme du dir maximal leisten kannst. 

Dazu eine Beispielrechnung: Deine monatliche Belastbarkeit liegt bei 1.000 Euro, sodass daraus eine Jahresrate von 12.000 Euro resultiert. Berechnungsbasis ist ein Darlehen mit 3,5 Prozent Zinsen plus 2,5 Prozent Anfangstilgung – das macht in der Summe 6,0 Prozent. 12.000 Euro geteilt durch sechs mal 100 ergibt 200.000 Euro als Limit für die Kreditaufnahme.

Wenn du deinen Hauskredit berechnen möchtest, kannst du auch die Hilfe eines Online-Darlehensrechners in Anspruch nehmen. Solche nützlichen Werkzeuge sind unter anderem auch auf ImmoScout24 zu finden. Mit wenigen Eingaben kannst du auf diese Weise ganz bequem die unterschiedlichen Spielarten von deinem Kredit berechnen und dir anzeigen lassen, wie sich beispielsweise verschiedene Tilgungsoptionen oder Zinsbindungsfristen auf die Entwicklung des Darlehens auswirken.

6. Berücksichtige mögliche Zinsaufschläge

Am Ende solltest du noch eine Korrekturschleife einbauen und prüfen, ob das Kreditlimit mehr als doppelt so hoch, wie das verfügbare Eigenkapital ist. Falls ja, musst du damit rechnen, dass die Bank aufgrund des vergleichsweise hohen Darlehensanteils am Immobilienwert einen Zinsaufschlag auf den Kredit berechnet. Um dies von vornherein zu berücksichtigen, solltest du den Marktzins um rund 0,2 Prozentpunkte erhöhen und die Berechnung wiederholen.

Tipp:

Achte immer darauf, deine finanziellen Möglichkeiten nicht komplett auszureizen. Besser ist es, wenn du ein Sicherheitspolster für eine eventuelle Arbeitslosigkeit, Krankheit oder andere Veränderungen einplanst.

Wenn du die Kosten für den Bau (Grundstück + Hausbau + Baunebenkosten) oder die Kosten für den Kauf (Grundstück + Immobilie + Kaufnebenkosten) ermittelst, solltest du darauf achten, wirklich alle anfallenden Kosten zu berücksichtigen. Vor allem Nebenkosten wie etwa Gebühren für den:die Notar:in, den:die Makler:in sowie die Grunderwerbsteuer können den Immobilienkauf oder -bau schnell um bis zu 15 Prozent teurer machen.

Die folgenden Nebenkosten können bei der Kreditaufnahme selbst anfallen:

  • Zinsen

  • Schätz- und Kontoführungsspesen 

  • Bearbeitungsgebühren

  • Kosten der hypothekarischen Besicherung (Pfandrechtseintragungsgebühr)

  • Prämien für zusätzlich nötige Versicherungen


Baufinanzierungsrechner

Beispielrechnung für einen 200.000 Euro Immobilienkredit

Eine übliche Darlehenssumme für den Immobilienkredit beträgt 200.000 Euro. Diese Kredithöhe kommt zum Beispiel dann infrage, wenn du ein Eigenkapital von 30.000 Euro mit einbringen kannst und der Immobilienpreis bei maximal 200.000 Euro liegt, denn schließlich musst du auch die Nebenkosten noch bezahlen.

Die folgende Beispielrechnung lässt sich für eine Kreditsumme von 200.000 Euro mit drei Prozent Zinsen aufstellen:

  Anfängliche Tilgung bei 2% Anfängliche Tilgung bei 3%
Darlehensbetrag 200.000,00 € 200.000,00 €
Sollzins 2,20 % 2,20 %
Zinsbindung 15 Jahre 15 Jahre
Monatsrate 700,00 € 866,67 €
davon Tilgung 333,33 € 500,00 €
davon Zinsen 366,67 € 366,67 €
Restschuld nach Zinsbindung 128.991,28 € 93.486,93 €
Getilgter Betrag 71.008,72 € 106.513,07 €
Zinszahlungen 54.991,28 % 49.486,93 €
Tilgungssatz nach Zinsbindung 4,31 % 8,92 %

Deine persönliche monatliche Belastung, aus der sich die mögliche Tilgungsrate ergibt, kannst du schon vor der Nutzung des Immobilienfinanzierung Rechners anhand einer Haushaltsrechnung berechnen. Achte darauf, dass die Höhe der Rückzahlungen die monatlichen Belastbarkeitsgrenzen deines Haushalts nicht überschreitet. Idealerweise solltest du auch einen finanziellen Puffer für schlechte Zeiten einplanen, um die optimale Höhe des Kredites zu ermitteln. Hier gibt es noch einige Tipps, wie du die Höhe des nötigen Kredites berechnest.

Schritt 3: Zuschüsse und Fördermittel überprüfen

Nun hast du eine gute Vorstellung der anfallenden Nebenkosten, der Kredithöhe und der zu erfüllenden Voraussetzungen. Bevor du dich für ein Bankgespräch anmeldest, solltest du überprüfen, welche Zuschüsse und Fördermittel zur Verfügung stehen.

Beispielsweise helfen dir die folgenden Anlaufstellen anhand ihrer Website dabei, eine passende Finanzierung zu finden:

  • KfW-Bank

  • Hausbank 

  • andere große Banken

  • gegionale Banken wie Bausparkassen

  • Versicherungen

Zusätzlich zum Kredit kannst du überprüfen, ob du dich für Baukindergeld, regionale Programme für Denkmalschutz oder energieeffizientes Bauen, oder für einen kostengünstigen KfW-Kreditqualifizierst. Letzterer ist vor allem beim Bauen und beim Sanieren interessant, da hier verschiedene umweltfreundliche Maßnahmen unterstützt werden. Auch Maßnahmen zum altersgerechten Wohnen erhalten finanzielle Hilfe. 

Welcher Kredit-Typ bin ich?

Viele Kreditnehmer:innen fragen sich, ob sie ein Hypothekendarlehen oder einen klassischen Ratenkredit aufnehmen sollen.

Grundsätzlich gilt: Ein Ratenkredit kommt meist bei Finanzierungssummen von weniger als 50.000 Euro infrage. Zwar ist der Jahreszins höher als bei einem grundschuldbesicherten Kredit, dafür wird er jedoch meist sehr unkompliziert als Sofortkredit ausgezahlt und kann flexibel getilgt werden. Für größere Bau- und Kaufvorhaben ist die Aufnahme eines Kredits auf das Haus, also ein Hypothekendarlehen, die richtige Wahl.

Schritt 4: Mehrere Angebote einholen und vergleichen

Wenn du alle Tipps zum Thema Kreditaufnahme berücksichtigt hast und deine mögliche Kredithöhe und monatliche Rückzahlungsrate berechnet hast, geht es an den Anbietervergleich. Dabei solltest du mindestens drei Banken miteinander vergleichen. Achte dabei darauf, dass die Rahmenbedingungen wie die Darlehenssumme, die Laufzeit und die Anfangstilgung immer gleich sind.

Besonders wichtig ist der effektive Jahreszins, der möglichst niedrig sein sollte. Viele Banken werben mit einem günstigen Sollzins, der aber anders als der effektive Jahreszins noch nicht alle Nebenkosten enthält. Die Zinsen, die tatsächlich für das Darlehen zu zahlen sind, werden als effektiver Zinssatz bezeichnet. Neben dem Sollzins beinhaltet dieser Zinssatz auch weitere Gebühren, die die Bank veranschlagt. Mit unserem Rechner kannst du die Zahlen einfach gegenüberstellen.

Dieses Vergleichsbeispiel zeigt dir zudem, welch großen Unterschied die Nachkommastellen beim Zins machen:

  Variante I Variante II
Darlehensbetrag 200.000,00 € 200.000,00 €
Sollzins 2,55 % 2,70 %
Zinsbindung 15 Jahre 15 Jahre
Anfängliche Tilgung 2,00 % 2,00 %
Monatsrate 758,33 € 783,33 €
Restschuld nach Zinsbindung 127.003,91 € 126.130,29 €
Getilgter Betrag 72.996,09 € 73.869,71 €
Zinszahlungen 63.503,91 € 67.130,29 €

Der Sollzinsunterschied zwischen Variante I und Variante II liegt in diesem Vergleich bei 0,15 Prozent. Bei sonst gleichen Rahmenbedingungen ergibt sich jedoch nach Ablauf der 15-jährigen ein großer Unterschied bei den geleisteten Zinszahlungen. Letztlich sorgen die 0,15 Prozent Zinsaufschlag in Variante II zu deutlich höheren Zinszahlungen – in Summe 3.626,38 Euro höhere Zinskosten!

Wichtig:

Dieser Vergleich zeigt, dass es auf die Details ankommt. Nimm dir die Zeit und prüfe sorgfältig das Angebot der Bank! Wenn sich im Freundes- oder Bekanntenkreis eine Person befindet, die sich beispielsweise aus beruflichen Gründen mit Darlehensverträgen sehr gut auskennt, solltest du diese nach Rat und Unterstützung bei deinem Kreditvergleich fragen.

Was hat der:die Kreditnehmer:in bei einer Kreditaufnahme zu beachten?

Es ist von Vorteil, sich als Kreditnehmer:in gegen eventuelle Risiken abzusichern. Die Restschuldversicherung kann beispielsweise im Falle plötzlich eintretender Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit durch Krankheit vor unverschuldeter Zahlungsunfähigkeit schützen. Da ihr Leistungsumfang je nach Anbieter:in unterschiedlich sein kann, sollten ihre Konditionen allerdings genau geprüft werden.

Schritt 5: Kreditvertrag überprüfen

Sobald du die besten Konditionen gefunden hast, bist du bereit für das Bankgespräch und erhältst danach einen Vertragsentwurf. Zögere nicht, anhand der Konditionen verschiedener Banken noch einmal zu verhandeln, um die besten Kreditbedingungen zu erhalten.

Möchtest du den Kredit aufnehmen und beantragen, ist es sehr wichtig, dass du im Vorfeld den Darlehensvertrag genau überprüfst. Unter anderem sollte das Dokument die folgenden Angaben enthalten: 

Den Darlehensvertrag solltest du erst nach eingehender Prüfung, am besten durch eine:n Experten:in und nach Unterschrift des Kaufvertrags unterschreiben. Mehr über die nächsten Schritte beim Immobilienkauf liest du hier – viel Erfolg!

Checkliste für die Kreditaufnahme

Damit die Kreditaufnahme zur Baufinanzierung problemlos verläuft, solltest du diese Kredit-Checkliste beachten. Dabei kannst du dich stets von Experten:innen oder von deinem:deiner Makler:in beraten lassen. Scheue nicht davor zurück, alle Fragen zu stellen, die auftauchen – denn die Rückabwicklung eines Kreditvertrags ist sehr teuer und aufwändig!

Diese Tipps gehören zur Kredit Checkliste und du kannst sie Schritt für Schritt abarbeiten:

  • Erfülle ich alle Bedingungen für einen Kredit?

  • Wie hoch ist der Kauf- oder Baupreis? 

  • Welche Kauf Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren und Renovierungsaufwendungen fallen an?

  • Wie viel Eigenkapital kann ich einbringen?

  • Welche Art von Kredit passt zu mir?

  • In welchem Zeitraum habe ich das Darlehen zurückgezahlt? 

  • Wie hoch ist meine maximale monatliche Belastung für den Immobilienkredit?

  • Habe ich einen finanziellen Puffer für Krisenzeiten?

  • Habe ich die Angebote verschiedener Banken verglichen und dabei die gleichen Zahlen genutzt?

  • Qualifiziere ich mich für Zuschüsse oder Fördermittel? 

  • Habe ich beim Kreditvergleich den effektiven Jahreszins berücksichtigt?

  • Wurden im Angebot all meine Vorgaben berücksichtigt?

  • Habe ich mit der Bank verhandelt?

  • Gibt es die Möglichkeit von Sondertilgungen? 

  • Wie lang dauert die Zinsbindung?

  • Wie sind die Konditionen für eine mögliche Anschlussfinanzierung?

  • Welche Unterlagen benötigt mein Finanzierungspartner – Einkommensnachweise, Baubeschreibung und Grundbuchauszug?

  • Habe ich erst den Kaufvertrag und dann den Kreditvertrag unterschrieben? 


FAQ zum Thema Kredit aufnehmen

1. Welche Dinge muss man erfüllen, um einen Kredit zu bekommen? 
2. Wie wird das Darlehen optimal berechnet? 
3. Ist eine Auflistung von Einnahmen und Ausgaben im Vorfeld mittels Haushaltsbuch sinnvoll? 
4. Welcher Zinssatz ist für Kreditnehmer:innen relevant? 
5. Wie lange läuft ein Darlehen für Immobilien? 

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