Die Berechnung von Mietpreisen richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der eventuell vorhandenen Mietpreisbremse. In diesem Beitrag erfährst du, wie du bei der Berechnung vorgehst, und erhältst ein Beispiel zur maximalen Kaltmiete.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Eine angemessene Kaltmiete sollte sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und Faktoren wie Ausstattung, Lage, Zustand und Möblierung der Wohnung berücksichtigen.

  • In Gebieten mit Mietpreisbremse darf der Mietpreis nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

  • Bei der Berechnung des Mietpreises solltest du beachten, ob du die Wohnung schnell vermieten kannst, ob Mieter:innen lange bleiben oder ob du durch zu hohe Preise eventuell Leerstände riskierst.

  • Die Kaltmiete und die Nebenkosten gehören in den Mietvertrag. Erstelle deinen Mietvertrag rechtssicher bei VermietenPlus für einen konfliktfreien Start mit deinem:deiner neuen Mieter:in.

Warum ist das Berechnen des Mietpreises so wichtig?

Je nachdem, wie hoch du den Mietpreis ansetzt, bist du mehr oder weniger erfolgreich bei der Mietersuche. Dabei musst du auch deine Zielvorstellungen im Blick behalten: solvente, langfristige Mieter:innen zu finden und eine für dich angemessene Rendite zu erzielen.

Vermieter:innen berechnen zusammen den Mietpreis für eine Immobilie

  • Szenario 1: Du setzt die Miete zu hoch an 
    Der Prozess der Vermietung dauert länger und ist mit Leerstand verbunden. Das gilt insbesondere für weniger stark nachgefragten Märkten. Du musst dich auf häufige Mieterwechsel einstellen.
  • Szenario 2: Du setzt die Miete zu niedrig an 
    Damit riskierst du, dass du deine laufenden Kosten nicht decken kannst. Auch bei einem Immobilienverkauf wirkt sich der niedrige Mietzins negativ auf den Kaufpreis der Immobilie aus.

Viele Faktoren sind zu berücksichtigen, um einen angemessenen Mietpreis festzulegen. Er muss deinen Renditevorstellungen und dem Verkehrswert deiner Immobilie entsprechen und zu den Dynamiken des Marktes von Angebot und Nachfrage passen.

Speziell bei einer neuen Vermietung solltest du dich eingehend mit dem Thema befassen, denn wenn die Wohnung erst einmal vermietet ist, kann eine nachträgliche Korrektur nur im gesetzlich zugelassenen Rahmen der Kappungsgrenzen stattfinden.

Bleibst du auf deiner überteuerten Immobilie sitzen und findest keine Mieter:innen, so bleibt dir nichts anderes übrig als den Mietpreis nach unten zu korrigieren. Das ist alles andere als ideal für die Wirkung deiner in den Immobilienportalen bereits bekannten Anzeige.

Wonach richtet sich die Berechnung des Mietpreises?

Neben eigenen Vorstellungen und den Zwängen des Marktes bestehen auch gesetzliche Vorgaben. Die Mietpreisgestaltung muss innerhalb der vom Gesetzgeber gesteckten Grenzen stattfinden.

Zum Einen ist es die ortsübliche Vergleichsmiete, an der du dich orientieren solltest:

  • Der Mietpreis darf maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur wenige Ausnahmen erlauben eine höhere Miete.
  • Ab einer Miete, die 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, spricht der Gesetzgeber von strafbarem Mietwucher.

Zum Anderen kann für deine Immobilie eine regionale Mietpreisbremse wirksam sein:

  • Du darfst mit deiner Miete nicht mehr als 10 Prozent höher liegen als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die entsprechenden Mietpreise findest du im lokalen Mietspiegel, den du bei der zuständigen Gemeinde erfragen kannst. Zusätzlich kannst du vergleichbare Wohnungen recherchieren und deren Miethöhe prüfen.

hint
Die Mietpreisgestaltung ist nach der Vermietung schwieriger

Ist die Immobilie erst einmal vermietet, bist du nicht mehr so flexibel mit der Mietpreisgestaltung. Du musst dich an die Kappungsgrenze halten. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen. Mehr zu diesem Thema findest du in unserem Beitrag zur Mieterhöhung.

Wie berechne ich den richtigen Mietpreis?

Du gehst von der Kaltmiete aus, lässt also die Nebenkostenpauschale außen vor. Mit der Kaltmiete, auch Netto- oder Grundmiete genannt, begleicht dein:e Mieter:in die reine Nutzung der Immobilie. Je nachdem, was diese Immobilie bietet, kann auch der Preis höher oder niedriger ausfallen.

Beachte folgende Faktoren, wenn du den Mietpreis berechnen willst:

  • Ausstattung der Immobilie:
    Der Preis setzt sich aus Bauart, Heizungsanlage, Art der Fußböden, Zimmeranzahl, Größe der nutzbaren Fläche und eventuellen Extras wie Garten, Balkon oder Terrasse zusammen. Auch Haustechnik, Materialien, eine Einbauküche oder eine Garage sind bei der Ausstattung zu berücksichtigen.
  • Zustand der Immobilie:  
    Ein Blick in den Energieausweis sowie in die Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre zeigt schnell, ob das Objekt eine gute Energiebilanz hat und wie es um die Wärmedämmung bestellt ist. Entsprechend kannst du den Mietpreis anpassen.
  • Lage der Immobilie
    Das Mietobjekt befindet sich entweder in Bestlage, in guter Lage, in durchschnittlicher oder in einfacher Lage. Nicht nur die allgemeine Einschätzung der Region, auch die unmittelbare Umgebung beeinflusst die erzielbare Nettomiete. Im Mietspiegel findest du wichtige Angaben zu den ortsüblichen Mietpreisen für die jeweilige Lage.

Mit diesen Angaben kannst du Vergleichswerte im Mietpreisspiegel heranziehen. Dir wird letztendlich ein Durchschnittswert für ähnliche Immobilien in dieser Lage angezeigt.

Sonderfall Möblierung:
Möblierte Wohnung vermieten – das ist für Mieter:innen äußerst praktisch und für Vermieter:innen im besten Fall einträglich. Nach einem Berechnungsmodell kann ein Möblierungszuschlag für 10 Jahre angesetzt werden. Dieser sollte die Anschaffungskosten und eine Rendite für dich widerspiegeln.

Beispielrechnung für den Mietpreis

Die Vorgaben für den Mietpreis können sich je nach Bundesland anders verhalten. Im Mietspiegel deiner Region erhältst du die wichtigen Informationen und kannst so den Mietpreis pro Quadratmeter berechnen.

Beispiel:
Nehmen wir an, deine Wohnung hat eine Einbauküche und Einfachverglasung der Fenster. Sie misst 100 Quadratmeter und stammt aus dem Baujahr 1995. Daraus könnten sich diese Zahlen (pro Quadratmeter) ergeben:

Beispielrechnung

Ortsüblicher Vergleichsmiete laut Mietspiegel

8,30 €

Lagezuschlag

+ 1,82 €

Zuschlag für Einbauküche

+ 2,20 €

Abzug wg. Einfachverglasung

- 0,95 €

Gesamt

11,37 €

Daraus ergibt sich eine ortsübliche Kaltmiete von 11,37 Euro pro Quadratmeter pro Monat, also 1.137 Euro für die gesamte Wohnung. Hinzu kommen die Nebenkosten, die gemeinsam mit der Kaltmiete den monatlich zu überweisenden Mietzins ergeben.

Bedenke beim Festlegen der Nettomiete, dass nicht nur die gesetzlichen Rahmenbedingungen wichtig sind:

Die Immobilie muss schnell und ohne Leerstand vermietbar sein und die Mieter:innen sollten möglichst lange in ihr wohnen bleiben. Sinnvoll ist daher, die Immobilienportale nach vergleichbaren Angeboten zu durchsuchen, um die aktuelle Marktlage einbeziehen zu können. Ein Ausreizen des gesetzlich zulässigen Maximums führt häufiger zu Streitigkeiten und juristischen Auseinandersetzungen, die du bereits im Vorfeld durch eine kluge Mietpreisstrategie vermeiden kannst.

Wie kann ich die Mietpreisbremse berechnen?

Versichere dich zuerst über die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse in deiner Region:

  1. Besteht eine Mietpreisbremse?
  2. Wenn ja, gilt diese auch für deine Immobilie? Oder gehörst du zu den Ausnahmen?
  3. Ist das der Fall, dann kannst du zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 10 Prozent hinzuaddieren.

    Konkret auf unsere Beispielrechnung bezogen bedeutet das:
    11,37 Euro ortsübliche Vergleichsmiete + max. 10 % = 12,50 Euro

Die Mietpreisbremse ist ein Konstrukt für angespannte Mietmärkte und gilt höchstens für fünf Jahre. Zu überprüfen, ob die Mietpreisbremse nach wie vor gilt, lohnt sich also.

Es gibt Ausnahmen von der Mietpreisbremse

  • Neuerrichteter oder neu vermieteter Wohnraum ab dem 1. Oktober 2014 fallen nicht in die Regelungen der Mietpreisbremse.
  • Bei Modernisierungsmaßnahmen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).
  • Wenn deine Immobilie vor Einführung der Mietpreisbremse oberhalb der Preisdeckelung lag, fällt das unter Bestandsschutz. Du darfst bei der Neuvermietung die Miethöhe beibehalten.
  • Keine Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen, wenn sie nur über einen kurzen Zeitraum vermietet werden. Das Gleiche gilt für möblierte Zimmer zur Untervermietung.
  • Indexmietverträge und Staffelmietverträge sind ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden.

Wenn du dich nicht an eine Mietpreisbremse halten musst, solltest du dennoch die ortsübliche Vergleichsmiete und den Kulanzrahmen von zusätzlich 20 Prozent nicht übersteigen.

Mietpreisberechnung – Mietpreiserhöhung

Den angemessenen Mietpreis festzulegen, ist Abwägungssache und geschieht, indem sehr viele Faktoren, darunter auch gesetzliche Bestimmungen, berücksichtigt werden. Nachgeschaltete Mieterhöhungen erfordern wiederum eine Einhaltung von Kappungsgrenzen.

Wer Diskussionen aus dem Weg gehen will, kann sich auch für die Indexmiete oder Staffelmiete entscheiden. In beiden Fällen können die Mieterhöhungen jenseits der Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze liegen.

Mit der Staffelmiete ist bereits vorab im Mietvertrag geregelt, zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag ansteigen wird. Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt auch die Miete.

Fazit: Viele Faktoren beeinflussen und limitieren den Mietpreis

Der Mietpreis ist das Ergebnis der Betrachtung vieler Faktoren. So solltest du dir klarmachen, welche Mieteinnahmen du benötigst, um die Immobilie Instand zu halten und Rendite abzuschöpfen.

Wichtig sind auch die gesetzlichen Rahmen, um nicht in den Verdacht von Mietwucher zu gelangen:

  • Wo ist die ortsübliche Vergleichsmiete angesiedelt?
  • Wie ist die aktuelle Nachfrage für vergleichbaren Wohnraum und wie hoch sind vergleichbare Mieten auf dem Markt?
  • Besteht aktuell eine Mietpreisbremse?

Ausnahmeregelungen bestehen bei Index- oder Staffelmiete sowie bei Neubauten, Modernisierungen oder möbliertem Wohnraum.

Bleibe vor allen Dingen fair, denn sehr hohe Mieten führen häufig auch zu Streitigkeiten mit den Mieter:innen, zu häufigen Mieterwechseln und wenn es sehr schlecht läuft auch zu Leerstand.


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FAQ: Häufige Fragen zur Berechnung des Mietpreises

Wie wird der richtige Mietpreis berechnet?

Bei der Berechnung des Mietpreises darfst du mit deiner Kaltmiete in der Regel die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigen. Ist eine Mietpreisbremse in Kraft, liegt die Kulanz bei 10 Prozent.

Wie berechnet man den Mietpreis pro qm?

Du nimmst dazu Einblick in den Mietspiegel deiner Gemeinde. Nachdem du die Charakteristika deiner Immobilie (Größe, Lage, Ausstattung usw.) im Mietspiegel angegeben hast, wird dir die ortsübliche Vergleichsmiete in Quadratmetern angezeigt.

Kann zu viel bezahlte Miete zurückgefordert werden?

Ja! Daher ist es wichtig, dass Vermieter:innen die Höhe der Miete korrekt berechnen und nicht mehr Miete verlangen, als erlaubt ist. Andernfalls kann es auch rückwirkend zu beträchtlichen Rückforderungen kommen.

Um wie viel kann ich die Miete erhöhen?

Innerhalb von drei Jahren darfst du die Miete laut § 558 Absatz 3 BGB um maximal 20 in manchen Ballungsgebieten 15 Prozent erhöhen. Davon ausgenommen sind unter anderem Indexmietverträge und Staffelmietverträge. Weil die Mieterhöhung ebenfalls reglementiert ist, solltest du dir bei der Neuvermietung Zeit für die Berechnung der Miete nehmen.

Welche Faktoren spielen bei der Mietpreisberechnung eine Rolle?

Zum einen: Wie hoch muss die Miete ausfallen, damit du Instandhaltungen umsetzen und Rendite abschöpfen kannst? Zum anderen: Bei der Berechnung der Miete solltest du dennoch nicht zu hoch pokern, um Leerstand und häufige Mieterwechsel zu vermeiden. Beachte auch die oberen Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete und einer eventuellen Mietpreisbremse.

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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