Mietnomaden er­ken­nen: Dar­auf kommt es an

Durch Mietnomad:innen kann es zu erheblichen Mietausfällen kommen. Wie Sie Mietnomad:innen frühzeitig erkennen und wie Sie am besten gegen sie vorgehen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Mieter:innen, die von Wohnung zu Wohnung ziehen ohne Miete oder Nebenkosten zu bezahlen, werden umgangssprachlich als Mietnomad:innen bezeichnet. Mietnomad:innen sind für viele Vermieter:innen ein ernstes Problem, da sie für finanzielle Verluste durch teils erhebliche Mietrückstände sorgen.

Mietnomad:innen vor dem Einzug in Ihre Immobilie zu entlarven, ist oft schwierig. Der Ablauf ist dabei jedoch ähnlich: Vermieter:innen fallen oft auf gut angezogene Personen rein, die sich als optimale Mieter:innen präsentieren. Hierzu zählen verlässlich wirkende Jurist:innen, Ärzt:innen oder Handwerker:innen. 

Schufa-Auskünfte, Bankbürgschaften und Gehaltsabrechnungen der vermeintlich solventen Mieter:innen sind häufig gefälscht. Die potenziellen Mieter:innen handeln in betrügerischer Absicht und tätigen vorsätzlich falsche Angaben. Das unterscheidet sie von Mieter:innen, die durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit in Not geraten sind und nun Zahlungsprobleme haben.

Eine verlässliche Statistik über Mietnomad:innen gibt es nicht. Es weiß also niemand genau, wie hoch die Anzahl an Mietnomad:innen ist. Die Dunkelziffer an säumigen Mieter:innen ist hoch, weil viele Vermieter:innen den zähen Rechtsweg scheuen. Haus & Grund spricht von 15.000, der Deutsche Mieterbund von 1.000 Mietnomad:innen. 

Eine Studie der Universität Bielefeld ermittelte knapp 500 tatsächlich belegbare Fälle. Der entstandene Schaden lag dabei zwischen 1.000 Euro und 5.000 Euro. Im Einzelfall sogar bis zu 25.000 Euro.

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  1. Lassen Sie sich nicht vom Auftreten der Mieter:innen blenden 
     Mietnomad:innen erkennt man in der Regel nicht auf den ersten Blick. Deshalb lassen Sie sich nicht im Vorfeld schon von einem teuren Auto oder teurer Kleidung überzeugen. Gehen Sie lieber auf Nummer sicher und holen Sie nachfolgende Informationen ein.
  2. Auskunft über die Bonität des:der Interessent:in einholen 
     Hier gibt es viele Möglichkeiten die Sie dafür in Betracht ziehen sollten: 
     - Gehaltsnachweise 
     - Kontoauszüge 
     - Bonitätsprüfung bei der Schufa
  3. Blick in renommierte Datenbanken (Vermieter-Schutzgemeinschaft, Deutsche Mieter Datenbank)
  4. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von dem:der vorherigen Vermieter:in einholen 
     So vergewissern Sie sich, dass der:die potenzielle Mieter:in nicht eventuell schon bei dem:der vorherigen Vermieter:in negativ aufgefallen ist.
  5. Kaution als Mietsicherheit verlangen 
     So können Sie potenziellen Mietnomad:innen aus dem Weg gehen, da diese in der Regel nicht gewillt sind, einen einzigen Cent zu zahlen.
  6. Mietausfall- und Rechtsschutzversicherungen abschließen 
     So erhalten Sie im Notfall ausbleibende Mietzahlungen zurück.
  7. Schlüssel erst bei Vertragsabschluss und gezahlter Kaution sowie Miete dem:der Mieter:in aushändigen
  8. Mit diesen Tipps tun Sie Ihr Möglichstes, um sich vor Mietnomad:innen zu schützen. Eine Garantie gibt es allerdings nicht. Deshalb achten Sie auch auf ihr Bauchgefühl und Ihre Menschenkenntnis. 

Mit diesen Tipps tun Sie Ihr Möglichstes, um sich vor Mietnomad:innen zu schützen. Eine Garantie gibt es allerdings nicht. Deshalb achten Sie auch auf ihr Bauchgefühl und Ihre Menschenkenntnis. 

Vermieter:innen können eine entsprechende Versicherung abschließen, um sich vor Unkosten durch Mietnomaden:innen zu schützen. Es gibt aber viele Unterschiede von einer zur anderen Versicherung, weswegen Sie genauer hinschauen und vergleichen sollten. Zu beachten sind vor allem folgende Punkte: 

• Gibt es einen Selbstbehalt? 
• Muss eine Kündigung vorliegen? 
• Sind Sachschäden abgedeckt? 
• Welche Bedingungen sind noch zu beachten? 

Meistens ist es so, dass eine Mietausfallversicherung erst dann einspringt, wenn drei Monatsmieten nicht gezahlt wurden. Für Versicherte gibt es somit einen Selbstbehalt in Höhe von 3 Monatsmieten. Manchmal wird auch vorgegeben, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen muss, bevor Leistungen möglich sind. 

Wer trotz aller Vorsicht neue Mieter:innen im Haus hat, die nicht zahlen wollen, sollte keinesfalls Zeit damit verlieren, die ordentliche Kündigung auszusprechen. Wird an zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht gezahlt, kann eine fristlose Kündigung erfolgen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB). 

Dabei gibt es allerdings gewisse Formalien, an die man sich als Vermieter:in in jedem Fall halten muss. Im Zweifelsfall wenden Sie sich hier also an eine:n Anwält:in, der:die sich auf dieses Gebiet spezialisiert hat, um keine unnötigen Fehler zu begehen, die das Verfahren anschließend noch weiter hinauszögern. 

Mit einer fristlosen Kündigung ist es aber in der Regel nicht getan, da der:die Mieter:in weiterhin in der Wohnung bleiben wird. Weitere zwei Wochen nach der Kündigung kann der:die Vermieter:in eine Räumungsklage einreichen, um den Auszug zu erzwingen. 

Seit 2013 hat sich die juristische Lage als Schutz vor Mietnomad:innen zusätzlich verbessert. Haben Vermieter:innen ein Räumungsurteil erwirkt, dürfen Gerichtsvollzieher:innen anschließend die Wohnung der Mietnomad:innen räumen, ohne zugleich die kostenintensive Wegschaffung der Möbel durchzuführen. 

Somit lässt sich die Räumung darauf reduzieren, die Schuldner:innen aus der Wohnung zu beseitigen. Der Vorteil dieser Verfahrensweise ist, dass durch diese „Berliner Räumung“ für einen Transport und eine Einlagerung in der Wohnung befindlicher Gegenstände kein Kostenvorschuss entrichtet werden muss. 

Öffnet dem:der Gerichtsvollzieher:in ein unbekannter Mensch die Tür, der behauptet, ein:e Untermieter:in zu sein, dürfen Vermieter:innen ein neues Räumungsurteil gegen diese Person erwirken. In diesem Fall hält sich der:die „Untermieter:in“ unberechtigt in der Wohnung auf. 

Vermieter:innen sind solidarisch untereinander, um sich gegenseitig vor ausstehenden Mieten durch säumige Mieter:innen zu schützen. Bevor ein Mietvertrag mit einer unbekannten Person abgeschlossen wird, sollten sich Vermieter:innen unbedingt im Vorfeld genau informieren. Eine entsprechende Datenbank über Mietnomad:innen gibt es aber nicht. Daher bleiben nur: 

• Kontaktaufnahme mit dem:der Vormieter:in 
• Einholen von Informationen bei der Schufa über den:die potenzielle:n Mieter:in 
• Gute Menschenkenntnis 
• Auf diverse Signale der potenziellen Person achten 

Für Vermieter:innen wäre es ideal, wenn es ein zentrales Register über entsprechende Mietnomad:innen geben würde. Allerdings ist dies bisher nur ein reiner Wunschgedanke. Vermieter:innen sollten daher immer genau Acht geben und nicht gleich mit der erstbesten Person einen Mietvertrag abschließen.

Mietnomad:innen an sich stellen für Vermieter:innen schon eine große Herausforderung dar. Gehören auch noch Kinder zum Haushalt, verkompliziert dies die Situation. Natürlich gibt es auch diesbezüglich die Möglichkeit der Kündigung durch Vermieter:innen. Zieht die Mietpartei nicht aus, gehen Sie anschließend den gerichtlichen Weg, um eine Räumungsklage zu erwirken.

Haben Mieter:innen ihre Vertragspflichten verletzt, steht einer Kündigung nichts im Wege. Falls die Mietpartei vorher die Miete immer bezahlt hat, könnten Sie auch mit den Mieter:innen reden. Möglicherweise haben sie den Job verloren und wissen nicht, wo sie nun Hilfe beantragen können. Vielleicht lässt sich so eine gemeinsame Lösung finden, um einer Zwangsräumung aus dem Weg zu gehen.

Falls es aber wirklich Mietnomad:innen sind, bleibt letztendlich nur der Weg über die Räumungsklage, die aber auch viel Zeit, Nerven und Geld in Anspruch nimmt. Geschickte Mietnomad:innen versuchen auch, die Zwangsräumung immer nach hinten zu schieben. Sie führen unter anderem folgende Gründe auf:

• Behaupten, aufgrund von Mängeln nicht gezahlt zu haben, was durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden muss
• Versuchen durch Krankheit oder Urlaub, Termine nach hinten zu verschieben
• Behaupten keine geeignete Wohnung für die Familie gefunden zu haben, um Frist nach hinten zu verschieben

Das Ziel der Mietnomad:innen ist es, so lange wie möglich in der Wohnung wohnen zu können. Für Vermieter:innen kann der Prozess, bis die Mieter:innen ausgezogen sind,  ziemlich kostspielig werden.

Beachten Sie außerdem, dass Mieter:innen einen Vollstreckungsschutzantrag (§ 765a ZPO) stellen können. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn besondere und außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine unzumutbare Härte für die Mietpartei mit sich bringt. Diese Gründe können sein:

• Leben und Gesundheit durch Vollstreckungsmaßnahme bedroht
• Ersatzwohnung steht erst einige Wochen nach Zwangsräumung zur Verfügung und zwischenzeitliche Obdachlosigkeit droht
• Mieter:in steht kurz vor Entbindung

Manche Leute versuchen, das Fehlen einer neuen Wohnung als Grund für einen Vollstreckungsschutzantrag anzugeben. Doch das ist in der Regel kein Grund, um den Räumungsschutz zu rechtfertigen.

Manchmal passiert es, dass Mieter:innen einfach verschwinden, beziehungsweise umziehen. Vermieter:innen merken es erst, wenn keine Miete mehr gezahlt wird. Kann kein Kontakt zur Mietpartei hergestellt werden, stehen Vermieter:innen vor einem Problem. Eine Kündigung des Mietverhältnisses muss der Mietpartei nachweislich zugestellt werden. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam.

Können Sie als Vermieter:in keine neue Kontaktadresse ausfindig machen, beantragen Sie beim zuständigen Amtsgericht eine öffentliche Zustellung nach § 132 Abs. 2 BGB und § 185 ff ZPO. Allerdings ist dieser Weg erst dann möglich, wenn Sie alles versucht haben, um die Kontaktdaten der Person zu finden. Mögliche Wege, um die Anschrift zu erhalten, sind:

• Anfrage beim Einwohnermeldeamt
• Anfrage bei Bekannten und Familienangehörigen der Mietpartei
• Befragung von Leuten aus der Nachbarschaft
• Falls schon Zustellungsvollmacht besteht, geht auch der Weg über den:die Anwält:in der Mietpartei

Bei einer öffentlichen Zustellung wird ein entsprechender Aushang in der Regel für einen Monat durchgeführt. Unter anderem ist dies über die Gerichtstafel oder den öffentlichen Anzeiger für Gerichtsbekanntmachungen möglich. Nach einem Monat Aushang gilt die Kündigung als zugegangen.

Nun bestreiten Sie den weiteren Weg über den Räumungstitel. Sobald Sie einen Räumungstitel in der Hand haben, beauftragen Sie Gerichtsvollzieher:innen mit der Räumung. Es kommt zu einer Räumungsvollstreckung durch die beauftragte Person.