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Kosten beim Hausverkauf

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Immobilie an?

Bei einem Hausverkauf fallen Kosten für verschiedene Leistungen und benötigte Dokumente an, die Verkäufer nicht immer im Blick haben. In unserem Ratgeber erfahren Sie, wie viel Sie für Maklerprovisionen, Grundbuchgebühren sowie weitere Kaufnebenkosten einplanen müssen und wo sich diese einsparen lassen. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht außerdem, welche Kosten beim Hausverkauf konkret entstehen – sowohl für Verkäufer als auch Käufer.



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Kosten beim Hausverkauf - Beispielkalkulation


Beispiel 1: Immobilie befindet sich in Nordrhein-Westfalen, wo sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen


In den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Bayern, Saarland, Baden-Württemberg, Bremen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Thüringen und Schleswig-Holstein wird die Provision zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer getragen. Hier übernimmt jede Partei 3,57% der Kaufsumme.


Art der Maßnahme

Kosten für den Verkäufer

Kosten für den Käufer

Energieausweis und andere Dokumente

500 Euro

0 Euro

Wertgutachten

2.000 Euro

0 Euro

Spekulationssteuer

0 Euro

0 Euro

Löschung der Grundschuld

400 Euro

0 Euro

Vorfälligkeitsentschädigung

9.000 Euro

0 Euro

Maklerkosten inkl. Mehrwertsteuer (3,57%)

12.495 Euro

12.495 Euro

Notarkosten

0 Euro

3.000 Euro

Grundbuchgebühren

0 Euro

1.500 Euro

Grunderwerbsteuer (6,5 %)

0 Euro

22.750 Euro

Insgesamt

24.395 Euro

39.745 Euro

Annahme: Verkauf eines Einfamilienhauses in Nordrhein-Westfalen bei einem Verkaufspreis von 350.000€. Dabei handelt es sich um eine selbst bewohnte Immobilie, die mithilfe eines Maklers verkauft wird.


Beispiel 2: Käufer befindet sich in Hessen und muss die vollständige Provision von 5,95% übernehmen


Die vollständige Provision müssen dagegen Käufer in Berlin und Brandenburg (7,14%) sowie Hamburg (6,25%) und Hessen (5,95%) bezahlen.


Art der Maßnahme

Kosten für den Verkäufer

Kosten für den Käufer

Energieausweis und andere Dokumente

500 Euro

0 Euro

Wertgutachten

2.000 Euro

0 Euro

Spekulationssteuer

0 Euro

0 Euro

Löschung der Grundschuld

400 Euro

0 Euro

Vorfälligkeitsentschädigung

9.000 Euro

0 Euro

Maklerkosten inkl. Mehrwertsteuer (5,95%)

0 Euro

20.825 Euro

Notarkosten

0 Euro

3.000 Euro

Grundbuchgebühren

0 Euro

1.500 Euro

Grunderwerbsteuer (6,0 %)

0 Euro

21.000 Euro

Insgesamt

11.900 Euro

46.325 Euro

Annahme: Verkauf eines Einfamilienhauses in Hessen bei einem Verkaufspreis von 350.000€. Dabei handelt es sich um eine selbst bewohnte Immobilie, die mithilfe eines Maklers verkauft wird.


In Niedersachsen werden die Provisionen je nach Region unterschiedlich ausgehandelt und liegen entweder bei 3,57% für beide Parteien oder bei 4,76 bis 5,95% für den Käufer.

Während der Käufer die oben stehende Summe zum Kaufpreis hinzuaddieren muss, verhält es sich beim Verkauf gegenteilig: Als Verkäufer des Hauses müssen Sie diese Posten vom erzielten Erlös abziehen – so wissen Sie, wie viel Gewinn Sie tatsächlich erzielt haben.

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Energieausweis


Um diesen Punkt kommen Sie nicht herum: Die Vorlage eines Energieausweises ist beim Hausverkauf seit 2009 Pflicht und wird seit 2015 streng überwacht. Kommen Sie als Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, drohen sogar Bußgelder. Ein einfacher Verbrauchsausweis auf Basis der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen kostet etwa 50 bis 80 Euro. Sinnvoller ist allerdings der detaillierte Bedarfsausweis, den ein Fachmann anhand einer Analyse vor Ort erstellt. Hier liegen die Preise zwischen 300 und 500 Euro.

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Hinweis: Kosten für weitere Unterlagen

Neben dem Energieausweis benötigen Sie außerdem weitere Unterlagen wie etwa Grundrisse des Hauses und des Grundstücks sowie einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch. Für diese Dokumente können Sie im Schnitt 50 Euro ansetzen.

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Wertgutachten


Damit Sie einen angemessenen und realistischen Kaufpreis für Ihr Haus festlegen können, ist ein Wertgutachten sinnvoll. Zunächst können Sie sich mithilfe von ImmobilienScout24 selbst einen Überblick verschaffen, indem Sie gezielt nach Objekten mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung in Ihrer Region suchen und deren Preise miteinander vergleichen. Alternativ können Sie unsere Online-Immobilienbewertung nutzen, bei der wir auf unsere umfangreiche Datenbank zurückgreifen und Ihnen eine kurzfristige Wertermittlung ermöglichen.


Für ein umfangreiches Gutachten sollten Sie aber einen Sachverständigen hinzuziehen, etwa einen Architekten, Bauingenieur oder offiziellen Gutachter. Wie hoch beim Hausverkauf die Kosten für die Immobilienwertermittlung ausfallen, hängt letztendlich vom Verkehrswert der Immobilie sowie dem Aufwand ab. Einzuplanen ist hier ein Betrag von mindestens 1.800 Euro.

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Spekulationssteuer


Wann sind keine Steuern zu zahlen? Wann fallen Steuern an?
Ob Sie Spekulationsteuer zahlen müssen, ist davon abhängig, wie Sie die Immobilie genutzt haben. Grundsätzlich gilt: Haben Sie die Immobilien selbst genutzt, gilt die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht und der Verkaufserlös bleibt steuerfrei. Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben.

Die 10-Jahres-Frist spielt aber dann eine Rolle, wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben. Verkaufen Sie das Objekt also innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb, wird dabei ein Gewinn erzielt und haben Sie es in den beiden vor dem Verkauf liegenden Jahren vermietet, müssen Sie Steuern zahlen. Haben Sie die Immobilie teils vermietet und teils selbst genutzt, wird der Veräußerungsgewinn und die damit anfallende Steuer auf die Wohnfläche aufgeteilt.

Wie hoch die steuerlichen Abgaben ausfallen, hängt maßgeblich vom Wertgewinn und Ihrem eigenen Einkommenssteuersatz ab. Den Gewinn geben Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung an.


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Löschung der Grundschuld


Für Verkäufer stellt sich oftmals die Frage, ob sich durch die Löschung der Grundschuld ein höherer Preis erzielen lässt. Denn immerhin möchten Käufer doch eine lastenfreie Immobilie übernehmen. Doch sollten Sie bedenken, dass diese Löschung mit Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt verbunden ist – bei einer Immobilie mit einem Wert von 150.000 Euro sind das etwa 300 Euro.

Vermeiden lassen sich diese Kosten beim Hausverkauf, indem die Grundschuld an den Käufer abgetreten wird. Der Käufer lässt sich von der Bank des Verkäufers bestätigen, dass das Darlehen getilgt wurde und kann nun seinerseits bei der eingetragenen Bank einen Kredit für den Kauf der Immobilie aufnehmen.

Wurde das Darlehen noch nicht getilgt, ist eine Löschung der Grundschuld nicht möglich. Der Verkäufer richtet in diesem Fall ein Treuhandkonto beim Notar ein. Die Kaufsumme wird auf dieses Konto eingezahlt und der verbleibende Kreditbetrag auf diese Weise getilgt.

Hinweis: Löschung von Rechten Dritter

Besteht für die Immobilie ein Wohnrecht, sollte es vor dem Verkauf gelöscht werden, da es sich wertmindernd auswirken kann. Hierfür wenden Sie sich an einen Notar, der die Kosten für die Löschung anhand des Alters des Wohnberechtigten festlegt. Bei einem 80-jährigen Wohnberechtigten dient beispielsweise der dreifache Jahreswert des Wohnrechts als Berechnungsgrundlage.

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Vorfälligkeitsentschädigung

Beim Hausverkauf können Kosten für die Auflösung eines noch bestehenden Kredits anfallen. Durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich die Bank für einen möglichen Zinsschaden entschädigen. Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeit, dem Nominalzins und Wiederanlagezins ab. Grundsätzlich gilt: Je länger die Restlaufzeit des Kredits und je höher der Nominalzins im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau ist, desto mehr müssen Sie bezahlen.


Sie möchten Ihr Restdarlehen von 150.000 Euro zwei Jahre vor Ablauf kündigen – bei einem Sollzinssatz von 4%, einem Wiederanlagezins von 0,25% und einer monatlichen Rate von 1200 Euro. Dadurch entsteht der Bank ein Zinsschaden von rund 9.680 Euro.

Davon abgezogen werden Posten wie:

  • Erstattung für erspartes Risiko
  • Margenerstattung
  • Erstattung für ersparte Verwaltungskosten

 

Hinzu kommen allerdings etwa 100 Euro Bearbeitungsgebühren, deren genaue Summe Sie bei Ihrer Bank anfragen können.

Abzüglich der Ersparnisse und zuzüglich der Bearbeitungskosten fallen für Sie rund 9.170 Euro Vorfälligkeitsentschädigung an.

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