Befinden sich keine vergleichbaren Immobilien auf dem Markt – etwa, weil das Haus sehr alt ist oder in einer besonderen Bauweise erstellt wurde –, wird das Sachwertverfahren genutzt. Der Immobilienwert wird dann über den Substanzwert errechnet. Entscheidend sind unter anderem der Bodenwert, die Baukosten und das Alter des Gebäudes. In diesem Artikel erfährst du, wie die Berechnung funktioniert, welche Faktoren den Sachwert beeinflussen und worin die Unterschiede zu anderen Bewertungsverfahren liegen.

Das Sachwertverfahren wird häufig genutzt, wenn sich eine Immobilie nur schwer mit anderen Objekten vergleichen lässt – etwa bei Einfamilienhäusern, älteren Häusern oder besonderen Immobilien. 

Besonders relevant ist das Verfahren bei: 

• Hausverkauf 
• Scheidung 
• Erbschaft 
• Finanzierung 
• Versicherungen 
  

Das Sachwertverfahren berechnet den Wert des Hauses und der Immobilie anhand ihres Substanzwerts. Dabei schätzen Gutachter:innen, welche Kosten heute entstehen würden, um Grundstück und Gebäude neu herzustellen – abzüglich der Alterswertminderung. 

Grundlage der Berechnung sind: 

• der Bodenwert, 
• die Herstellungskosten des Gebäudes, 
• die Alterswertminderung 
• sowie ein Marktanpassungsfaktor. 
   

Der ermittelte Sachwert dient häufig als Grundlage für: 

• Immobiliengutachten, 
• Finanzierungen, 
• Versicherungen 
• oder Preisorientierungen beim Hausverkauf. 
   

In der Praxis nutzen unter anderem Sachverständige, Banken, Gerichte, und Behörden das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung. 

Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichswertverfahren – Wertermittlung durch vergleichbare Immobilien – und dem Ertragswertverfahren – Wertermittlung auf Basis nachhaltig erzielbarer Mieten – zu den gesetzlich anerkannten Verfahren der Immobilienbewertung in Deutschland. 

Die Grundlagen des Sachwertverfahrens sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV §§ 35–39) geregelt. Dort ist festgelegt, welche Faktoren bei der Berechnung berücksichtigt werden und wie Gutachter:innen den Sachwert ermitteln. 

Für die Sachwertermittlung eines Hauses werden Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt.  

Das Grundprinzip des Sachwertverfahrens lässt sich einfach darstellen als: 

Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor 

Die Faktoren der Formel bedeuten vereinfacht ausgedrückt: 

• Bodenwert: aktueller Wert des Grundstücks 
• Gebäudesachwert: Baukosten des Gebäudes abzüglich der Alterswertminderung 
• Marktanpassungsfaktor: berücksichtigt die regionale Lage und die Situation am Immobilienmarkt  
   

Ausführliche Erklärungen und Hinweise zur Beschaffung der einzelnen Berechnungsfaktoren findest du im folgenden Abschnitt.  

Der Sachwert einer Immobilie hängt nicht nur von den Baukosten ab. Auch Lage, Zustand und regionale Marktentwicklung spielen eine wichtige Rolle bei der Berechnung. 

Der Bodenwert beschreibt den aktuellen Wert des Grundstücks. Grundlage ist der sogenannte Bodenrichtwert, den die regionalen Gutachterausschüsse anhand tatsächlicher Verkaufspreise ermitteln. 

Entscheidend sind unter anderem: 

• Lage der Immobilie, 
• Grundstücksgröße, 
• Infrastruktur 
• und Nachfrage in der Region. 
  

Für den Gebäudesachwert wird berechnet, welche Kosten heute für einen vergleichbaren Neubau entstehen würden. Dabei berücksichtigen Gutachter:innen unter anderem: 

• Bauweise, 
• Wohnfläche, 
• Ausstattung, 
• energetischen Standard 
• sowie Modernisierungen. 

Die Berechnung erfolgt meist über standardisierte Tabellenwerte wie die NHK 2010.

Mit zunehmendem Alter verliert ein Gebäude an Wert. Deshalb wird beim Sachwertverfahren die sogenannte Alterswertminderung berücksichtigt. 

Trotz hohen Baujahrs kann eine modernisierte Immobilie deutlich wertstabiler sein als ein unsaniertes Haus. 

Wichtige Faktoren sind: 

• Baujahr, 
• Zustand, 
• Restnutzungsdauer 
• und durchgeführte Sanierungen. 

Die notwendigen Angaben ergeben sich meist aus Bauunterlagen, Energieausweis, Modernisierungsnachweisen oder dem Zustand der Immobilie vor Ort. 

Der Marktanpassungsfaktor sorgt dafür, dass die aktuelle Situation am Immobilienmarkt in die Berechnung einfließt. 

Identische Häuser können je nach Region unterschiedlich hohe Verkaufspreise erzielen – und das wird im Sachwertverfahren durch den Marktanpassungsfaktor dargestellt. Während in Region A der finale Sachwert inklusive Marktanpassungsfaktor dem reinen Substanzwert nahezu entspricht, kann der finale Sachwert in Region B durch einen entsprechenden Marktanpassungsfaktor deutlich davon abweichen. 

Im ersten Schritt wird der Bodenwert ermittelt: 

Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert 
 
Der Bodenrichtwert gibt an, welchen Wert ein Quadratmeter Grundstück in einer bestimmten Lage durchschnittlich hat. 
 
Entscheidend sind unter anderem: 

• Lage der Immobilie, 
• Grundstücksgröße, 
• Infrastruktur 
• und Nachfrage in der Region. 

Beispiel:

• Grundstücksfläche: 450 m² 
• Bodenrichtwert: 200 € pro m² 

→ Bodenwert: 90.000 €

Den aktuellen Bodenrichtwert stellen viele Gutachterausschüsse online zur Verfügung. Für viele Bundesländer sind die Daten online über das sogenannte Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) abrufbar. 

Anschließend werden die Herstellungskosten des Gebäudes berechnet.  
 
Herstellungskosten = Regelherstellungskosten x Bruttogrundfläche (m²) x Baupreisindex  
 
Für den Gebäudesachwert wird berechnet, welche Kosten heute für einen vergleichbaren Neubau entstehen würden. Dabei berücksichtigen Gutachter:innen unter anderem: 

• Bauweise, 
• Wohnfläche, 
• Ausstattung, 
• energetischen Standard 
• sowie Modernisierungen. 

Beispiel: 

• Bruttogrundfläche: 130 m² 
• Regelherstellungskosten: 1.200 € pro m² 

→ Herstellungskosten: 156.000 €

Die Regelherstellungskosten basieren häufig auf den sogenannten NHK 2010 („Normalherstellungskosten“). Der Baupreisindex berücksichtigt zusätzlich die aktuelle Entwicklung der Baukosten. 

Vom Gebäudewert wird anschließend die Alterswertminderung abgezogen. Sie berücksichtigt Abnutzung und technische Alterung der Immobilie. 
 
Wichtige Faktoren sind: 

• Baujahr, 
• Zustand, 
• Restnutzungsdauer 

und durchgeführte Sanierungen. 

Beispiel: 

• Herstellungskosten: 156.000 € 
• Alterswertminderung: 25 % 

→ Gebäudesachwert: 117.000 €

Trotz hohen Baujahrs kann eine modernisierte Immobilie deutlich wertstabiler sein als ein unsaniertes Haus, denn Modernisierungen können die Wertminderung teilweise ausgleichen.

Die notwendigen Angaben ergeben sich meist aus Bauunterlagen, Energieausweis, Modernisierungsnachweisen oder dem Zustand der Immobilie vor Ort. 

Zum Schluss wird der vorläufige Sachwert an die regionale Marktsituation angepasst. 

Beispiel:

• Vorläufiger Sachwert: 207.000 € 
• Marktanpassungsfaktor: 0,9 

→ Finaler Sachwert: 186.300 € 

Die Marktanpassungsfaktoren veröffentlichen regionale Gutachterausschüsse auf Basis tatsächlicher Immobilienverkäufe. 

Wie die Berechnung des Sachwertes in der Praxis aussieht, zeigt folgendes vereinfachtes Beispiel für ein Einfamilienhaus. 

Ausgangsdaten: 

• Grundstücksfläche: 450 m² 
• Bodenrichtwert: 200 € pro m² 
• Bruttogrundfläche: 130 m² 
• Regelherstellungskosten: 1.200 € pro m² 
• Marktanpassungsfaktor: 0,9 

Daraus ergibt sich folgende Berechnung: 

Der finale Sachwert liegt in diesem Beispiel bei 186.300 €. Je nach Lage, Zustand und Nachfrage kann der tatsächliche Verkaufspreis jedoch abweichen. 

Für die Immobilienbewertung kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Welches genutzt wird, hängt vor allem von der Art und Nutzung der Immobilie ab. 

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt häufiger das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Das Sachwertverfahren wird dort häufig ergänzend genutzt.  

Das Sachwertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es nur wenige vergleichbare Immobilien am Markt gibt. 

Das Sachwertverfahren liefert eine nachvollziehbare und standardisierte Grundlage für die Bewertung von Immobilien, insbesondere wenn nur wenige Vergleichswerte vorliegen. Gleichzeitig kann der tatsächliche Verkaufspreis je nach Marktlage deutlich vom berechneten Sachwert abweichen. 

Vorteile 

• geeignet für Immobilien ohne ausreichende Vergleichswerte 
• nachvollziehbare und standardisierte Berechnung 
• berücksichtigt Zustand, Bauweise und Modernisierungen 
• häufige Grundlage für Gutachten, Finanzierungen und Versicherungen 

Nachteile 

• tatsächlicher Marktwert kann deutlich abweichen 
• hoher Aufwand bei der Datenermittlung 
• regionale Marktbewegungen lassen sich nur begrenzt abbilden 
• komplexe Berechnung mit vielen Einflussfaktoren 
  

Nicht unbedingt. 

Eine sanierte Altbauvilla in begehrter Innenstadtlage kann am Markt deutlich höhere Preise erzielen, als es der berechnete Sachwert vermuten lässt. Umgekehrt kann ein modernes Haus in einer strukturschwachen Region trotz hoher Baukosten nur schwer einen entsprechenden Verkaufspreis erzielen. 

Der Sachwert beschreibt vor allem den Substanzwert einer Immobilie. Der tatsächliche Verkehrswert hängt zusätzlich von Angebot, Nachfrage und der regionalen Marktsituation ab. 

Deshalb kann der erzielbare Verkaufspreis höher oder niedriger ausfallen als der berechnete Sachwert. 

Der berechnete Sachwert entspricht nicht automatisch dem späteren Verkaufspreis. Trotzdem spielt das Verfahren in der Praxis eine wichtige Rolle. 
 
Denn bei einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung benötigen die Beteiligten eine nachvollziehbare und reproduzierbare Bewertungsgrundlage. Der spätere Verkaufspreis ist zu diesem Zeitpunkt meist noch unbekannt. Deshalb wird häufig ein standardisiertes Verfahren wie das Sachwertverfahren genutzt. 

Typische Anwendungsfälle sind: 

• gerichtliche Gutachten, 
• Erbschaften, 
• Scheidungen, 
• Finanzierungen 
• oder Versicherungen. 

In diesen Fällen reicht eine subjektive Markteinschätzung häufig nicht aus. Stattdessen wird ein Verfahren benötigt, das sich fachlich begründen und dokumentieren lässt. 

Genau dafür wird das Sachwertverfahren genutzt: Der Immobilienwert wird anhand klar definierter Faktoren wie Bodenwert, Herstellungskosten und Alterswertminderung berechnet – unabhängig davon, ob Käufer:innen am Markt später mehr oder weniger bezahlen würden. 

Ob du Unterstützung brauchst, hängt vom Anlass der Immobilienbewertung ab. 

Bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder Finanzierungen ist ein gerichtsfestes Gutachten mit präziser Wertermittlung oft sinnvoll – bei gerichtlichen Streitigkeiten teilweise sogar erforderlich. 

Auch beim Immobilienverkauf kann eine professionelle Wertermittlung helfen, den Angebotspreis realistischer einzuschätzen. 

Der Aufwand ist hoch: Bodenrichtwert, Baukosten, Alterswertminderung und Marktanpassung müssen korrekt ermittelt und bewertet werden. 

Hinzu kommt, dass die Beschaffung und Einordnung der Daten Erfahrung und Fachwissen voraussetzen. 

Für Lai:innen ist der Aufwand erheblich und das Ergebnis nicht belastbar. Eine genaue Wertermittlung sollte daher qualifizierte Gutachter:innen übernehmen. 

Wem eine grobe Orientierung reicht, kann eine vereinfachte Formel des Sachwertverfahrens nutzen.  

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Das Sachwertverfahren liefert keinen exakten Verkaufspreis, sondern eine nachvollziehbare und standardisierte Grundlage für die Immobilienbewertung. 

Genau darin liegt die Stärke des Verfahrens: Der Immobilienwert wird nicht über Marktstimmung oder Verhandlungsgeschick geschätzt, sondern anhand klarer Faktoren wie Bodenwert, Baukosten und Alterswertminderung hergeleitet. 

Der tatsächliche Verkaufspreis kann dennoch abweichen – etwa durch hohe Nachfrage, emotionale Kaufentscheidungen oder regionale Markttrends. 

Deshalb spielt das Sachwertverfahren vor allem dort eine wichtige Rolle, wo eine objektive und reproduzierbare Bewertungsgrundlage benötigt wird, etwa bei Gutachten, Finanzierungen, Erbschaften oder gerichtlichen Verfahren.