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Der Altersabschlag bei Immobilien folgt aus der Nutzung durch die Bewohnung und den Verschleiß der Bauteile. Um den korrekten Wert einer Immobilie zu ermitteln, wird daher pro Nutzungsjahr ein gewisser Abschlag abgezogen. Zum Teil kann der Altersabschlag durch eine günstige Marktsituation aufgehoben werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gutachter ermitteln bei der Wertermittlung den Altersabschlag und können den Restwert des Gebäudes somit genau bestimmen.
  • Durch Pflege und Instandhaltung kann die Lebensdauer von Gebäuden stark beeinflusst werden. 
  • Für den Verkaufspreis einer Immobilie ist nicht nur ihr Alter entscheidend. Eine wichtige Rolle spielen ihr Zustand, die Lage und die Nachfrage des Marktes.
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Was ist ein Altersabschlag bei Immobilien?

Die Höhe der Wertminderung eines Gebäudes, die durch seine Nutzung entstanden ist, wird als Altersabschlag bezeichnet. Prinzipiell gilt: Je älter das Gebäude, desto höher der Abschlag. Er beträgt bei normaler Instandhaltung rund ein Prozent pro Nutzungsjahr. Professionelle Gutachter ziehen den Altersabschlag vom ursprünglichen Wert der Immobilie ab. Auch wenn Experten von einer durchschnittlichen Lebensdauer von 80 bis 100 Jahren für Gebäude ausgehen, kann sich diese erhöhen, wenn das Objekt gepflegt und häufig modernisiert wurde.

Gut zu wissen

Der technische Zeitwert, der nach dem Abzug des Altersabschlag verbleibt, ist eine Pauschalgröße. Die wirkliche Lebensdauer einer Immobilie hängt stark davon ab, wie sie genutzt wurde und welchen Modernisierungsaufwand sie hat.

Wie wird der Altersabschlag ermittelt?

Der Altersabschlag ist nur eine Komponente der Wertermittlung durch einen Gutachter. Zur Wertermittlung ziehen Gutachter das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren oder eine Kombination aus mehreren Verfahren heran.

Der Altersabschlag, auch Alterswertminderung genannt, wird laut Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch das Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer ermittelt. Er wird in einem Prozentsatz ausgedrückt.

Beispielrechnung Altersabschlag

Herstellungskosten eines vergleichbaren Gebäudes 200.000 Euro
Gesamtnutzungsdauer 60 Jahre
Restnutzungsdauer 30 Jahre
Prozentuale Nutzungsdauer 66,67 Prozent
Alterswertminderung 133.340 Euro
Gebäudewert nach Abzug des Altersabschlags

66.660 Euro

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Hat der Altersabschlag Auswirkungen auf den Verkaufspreis?

Natürlich kann der Altersabschlag den Verkaufspreis mindern. Dies ist der Fall, wenn am Gebäude Alterungsspuren erkennbar sind, die sogar Schäden verursachen können. Blättert der Putz, sind im Keller Spuren von eindringendem Wasser oder sogar Schimmel zu erkennen, und fehlen Ziegel auf dem Dach? Dann zeigt das Haus Spuren des Alters, die sich im Verkaufserlös niederschlagen werden.

Andersherum kann ein Gebäude überdurchschnittlich gut gepflegt worden sein. Wurden regelmäßig Modernisierungsmaßnahmen getroffen, Schäden behoben und Investitionen vorgenommen, kann ein Gebäude lange in einem guten Zustand bleiben.

Auch beim Immobilienverkauf regulieren Angebot und Nachfrage den Preis. Verkäufer müssen sich vorab nicht explizit über den Altersabschlag informieren. Andere Aspekte der Wertermittlung (Investitionen, Lage, Verkehrsanbindung, Zustand etc.) fließen ebenfalls in den Verkaufspreis ein. So können Altbauten in gefragten Lagen zu hohen Preisen verkauft werden, während relativ neue Gebäude in unattraktiven Gegenden kaum Kaufinteressenten finden.

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