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Mit Immobilien Steuern sparen

Das steuerliche Absetzen von Immobilien spart bares Geld


Das Finanzamt greift Immobilienkäufern, -verkäufern und Bauherren in unterschiedlicher Form unter die Arme. Vor allem Investitionen in Immobilien zur Kapitalanlage können die Steuerlast verringern. Aber auch das Eigenheim bietet Chancen zum Steuern sparen.


Baufinanzierungsrechner

Mit Immobilien Steuern sparen ist eine „spannende“ Herausforderung, denn das deutsche Steuerrecht gleicht einem Labyrinth. Die vielen mit Ausnahmeregelungen und Spezialfällen versehenen Gesetze bieten eine Reihe von Möglichkeiten, den Kauf und Unterhalt von Immobilien steuerlich absetzen zu können. Dafür ist in der Regel allerdings die fachkundige Hilfe eines Steuerberaters nötig, der die Vermögensverhältnisse des Käufers und die Besonderheiten der Immobilie genau kennt.

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Die Immobilie als Kapitalanlage


Sparschwein neben Haus

Steuern sparen beim Immobilienkauf: Hier lohnt die Hilfe des Steuerberaters.

Wirklich attraktiv ist das Steuern sparen mit Immobilien, wenn es um Kapitalanlage-Objekte geht. Auf diesem Gebiet bestehen zahlreiche Möglichkeiten, mit denen Sie Immobilien steuerlich absetzen können. Das ist sowohl beim Kauf eines Grundstücks, beim Bau in Eigenregie oder mit Bauträger als auch beim Kauf eines Neubaus oder einer gebrauchten Immobilie möglich. Bei einem vermieteten Objekt kommen zahlreiche Ausgaben als absetzungsfähige Kosten in Betracht. In erster Linie natürlich Kaufpreis und Baukosten, aber auch Abstandszahlungen für Teile der Einrichtung, nötige Reparaturen in einem Altbau und die Herrichtung des Gartens. Auch Nebenkosten des Erwerbs und sogar die Verpflegung für die Handwerker beim Richtfest gehören dazu. Besonders interessant sind die Werbungskosten.  In bestimmten Fällen akzeptiert das Finanzamt unter dieser Rubrik auch, dass Hauskredit-Zinsen steuerlich absetzbar sind. Wer auf diesem Weg den Kauf von Immobilien steuerlich absetzen will, sollte aber unbedingt darauf achten, dass sich Immobilienfinanzierer und Steuerberater abstimmen.

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Kann man Zinsen für einen Hauskauf absetzen? - Tipps zur Steuererklärung


Diese und viele andere Aspekte einer vermieteten Immobilie finden sich auf der Steuererklärung nicht in den bekannten Formularen zur selbstständigen und nichtselbstständigen Arbeit. Vermieter müssen sich mit der Anlage V vertraut machen. Diese umfasst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, aber auch die Werbungskosten, die zum Erwerb und Erhalt des Objekts aufgewendet wurden. Dazu gehören insbesondere die Abschreibungen wegen der Wertminderung, die jedes Gebäude mit der Zeit erfährt. Sie schwankt je nach Baujahr und Alter zwischen 7 und 1,25 Prozent. Aber auch Nebenkosten, beispielsweise für Müllabfuhr, Heizung und den Hausmeister, können als Werbungskosten angegeben werden. Auch Zinsen für die Baufinanzierung sind unter Umständen steuerlich absetzbar, wenn das neu errichtete Objekt vermietet wird. Grundsätzlich sollte man die Kosten, die man für absetzungsfähig hält, immer voll angeben. Ob sie tatsächlich zu 100 Prozent angerechnet werden und wie hoch die Rückzahlung beim Steuern sparen mit Immobilien tatsächlich ist, hängt von vielen Faktoren ab.

Tipp: Bauherren sollten einen Immobilien-Steuer-Rechner – beispielsweise als Excel-Tabelle oder im Internet – verwenden, um sich einen groben Anhaltspunkt für mögliche Ersparnisse zu verschaffen. Dabei ist die Steuerersparnis, die der Immobilien-Rechner ermittelt hat, allerdings nicht rechtsverbindlich.

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Steuern sparen mit dem Eigenheim


Bei einer selbst genutzten Wohnimmobilie kann eine staatlich geförderte Altersvorsorge in Anspruch genommen werden. Das sogenannte Eigenheimrentengesetz, besser bekannt als „Wohn-Riester“, bietet neben einem monatlichen finanziellen Zuschuss die Möglichkeit, bis zu 2100 Euro als Sonderausgaben von der Steuer abzusetzen. Das geförderte Altersvorsorgekapital kann für den Erwerb oder den Bau einer Immobilie genutzt werden – vorausgesetzt, sie wird selbst genutzt. In diesem Fall sind auch Tilgungsleistungen für das Darlehen absetzbar. Auch bei nötigen Reparaturen können sogenannte haushaltsnahe Handwerkerleistungen am Eigenheim steuerlich geltend gemacht werden. 20 Prozent der reinen Arbeitskosten, ohne Material, werden auf die Einkommensteuer angerechnet, und zwar bis maximal 1200 Euro pro Jahr.
Übrigens: Neben dem vermieteten Haus und dem Eigenheim kommt auch eine Ferienwohnung als Steuerspar-Variante in Betracht. Auch hier hält der Gesetzgeber einige versteckte Möglichkeiten zum Steuern sparen mit Immobilien bereit. Deshalb ist der Rat eines kompetenten Steuerberaters praktisch unverzichtbar.

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Den Standort vergleichen und Grunderwerbssteuer sparen


Beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks wird die Grunderwerbssteuer fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,5 Prozent. Wer über den Kauf einer Immobilie in der Grenzregion zwischen zwei Ländern nachdenkt, hat deshalb durch die Wahl eines nur wenige Kilometer entfernten Objekts eine weitere Chance zum Steuern sparen mit Immobilien.

Ähnliches gilt für die Grundsteuer, die jährlich auf Grundbesitz entrichtet werden muss. Hier können Kommunen die Höhe in einem gewissen Rahmen selbst bestimmen. Zwar machen die Unterschiede zwischen Nachbargemeinden für ein Grundstück oft weniger als 100 Euro im Jahr aus, aber auf die Lebensdauer eines Hauses gerechnet kommt am Ende doch eine beträchtliche Summe zusammen.

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Chance Denkmalschutz und Sanierung


Beim Kauf eines Hauses bieten sich unter bestimmten Umständen Sonderabschreibungen an. Das gilt zum Beispiel für denkmalgeschützte Gebäude. Hier versucht der Gesetzgeber, den zusätzlichen Aufwand auszugleichen, den Käufer mit der Pflege der historischen Bausubstanz haben. Auch die Lage in einem Sanierungsgebiet bietet steuerliche Vorteile. „Sanierungsgebiet“ bedeutet dabei nicht unbedingt, dass die Immobilie in einem heruntergekommenen Viertel oder auf einer Industriebrache steht. Ein Sanierungsgebiet ist vielmehr ein Stadtbezirk, der in ein spezielles Programm zur Quartiersaufwertung aufgenommen wurde. Wer dort ein Haus kauft und instand setzt, kann einen Teil der Kosten für solche Immobilien steuerlich absetzen. Bei Denkmal- und Sanierungsimmobilien werden, mit einigen Unterschieden im Detail, sowohl Eigennutzer als auch Vermieter steuerlich gefördert.

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Verkauf von Immobilien: Welche Steuern fallen an?


Generell gelten beim Immobilienverkauf die gleichen Gesetze wie bei sonstigen privaten Veräußerungsgeschäften. Das heißt für Sie: Der Gewinn aus dem Hausverkauf ist grundsätzlich steuerpflichtig. Ausnahmen gibt es nur im Rahmen der sogenannten Spekulationsfrist. Wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie mindestens zehn Jahre liegen, ist der mögliche Gewinn steuerfrei. Im Zweifelsfall können Sie also viel Geld sparen, wenn Sie mit dem Verkauf noch ein paar Monate warten. Die Steuerfreiheit gilt auch, wenn Sie das Haus entweder komplett oder in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf sowie dem Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Wer beispielsweise von März 2015 bis Januar 2018 selbst in seinem Haus gewohnt hat und es im Februar 2018 verkauft, muss auf den Gewinn durch den Verkauf der Immobilie keine Steuer zahlen.

Wenn keine Selbstnutzung vorliegt und innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird, berechnet sich der individuelle Spekulationssteuersatz anhand der Höhe des Wertzuwachses und Ihres persönlichen Einkommenssteuersatzes.

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