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Umschuldung als Form der Anschlussfinanzierung

Ist nach 10 oder 15 Jahren das Ende der ersten Zinsbindung erreicht, steht die Anschlussfinanzierung für die Restschuld an. Dann stellt sich die Frage: Wollen Sie Ihrer Bank die Treue halten oder das Hypothekendarlehen umschulden und die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Kreditinstitut durchführen? Wir haben für Sie die wichtigsten Informationen rund um die Umfinanzierung zusammengestellt.


Baufinanzierungsrechner
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Wann lohnt sich eine Umschuldung?


Wer ein Haus finanziert, braucht je nach Höhe der Tilgung bis zu 35 Jahre, um das Darlehen vollständig abzuzahlen. Mit Ende der ersten Zinsbindung stellt sich die Frage nach der günstigsten Anschlussfinanzierung. Darlehensnehmern bietet sich zu diesem Zeitpunkt die Chance, bessere Konditionen auszuhandeln und dank niedriger Zinsen Geld zu sparen.


Zinsentwicklung


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Wie funktioniert eine Umfinanzierung?


Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Der Kreditnehmer verlängert seinen bestehenden Darlehensvertrag – dies wird als Prolongation bezeichnet.
  2. Er nutzt die Anschlussfinanzierung, für eine Darlehensumschuldung. Will er den Kredit umschulden, löst er das bestehende Darlehen durch einen neuen Kredit zu besseren Konditionen ab.
     

In den meisten Fällen wechselt der Bauherr bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank. Ein Darlehen umzuschulden, ist aber grundsätzlich auch bei dem bisherigen Kreditgeber möglich.


Tipp von ImmobilienScout24:

Bietet eine Bank einen um mindesten 0,1% niedrigeren Sollzins, kann sich ein Wechsel lohnen. Mit dem Immobilienfinanzierungsrechner vergleichen Sie Zinsen ganz einfach online und finden das für Sie günstigste Angebot.

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Aufwand und Kosten der Umschuldung

Zusammenstellung der Unterlagen


Wie zu Beginn der Baufinanzierung müssen Darlehensnehmer bei der Umfinanzierung des Hauskredits umfassende Angaben zu ihrer Bonität vorlegen. Die erforderlichen Unterlagen sollten Sie daher immer geordnet aufbewahren und sich rechtzeitig um notwendige Dokumente kümmern.

Kosten für die Grundschuldübertragung


Der Kredit der ersten Finanzierungsrunde wurde wahrscheinlich durch eine Grundschuld abgesichert. Wer das Hausdarlehen umschulden will und das Kreditinstitut wechselt, muss die Grundschuld auf die neue Bank übertragen. Bei den meisten Umschuldungen reicht hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung aus. In seltenen Fällen verlangt die Bank jedoch, dass die Grundschuld gelöscht und neu eingetragen wird.

Notar- und Gerichtskosten


Kosten fallen in jedem Fall an, weil diese Rechtsgeschäfte nur durch einen Notar veranlasst werden können. Sein Honorar bemisst sich nach der Höhe des Darlehens. Zusätzlich fallen im Zuge von Umschuldungen bestehender Darlehen Gebühren für das Gericht an. Auf diese Weise können schnell einige Hundert Euro zusammenkommen.

Freigabegebühren


Immobilienbesitzer, die ihren Kredit umschulden, müssen außerdem mit eventuellen Freigabegebühren rechnen. Die Höhe dieser Kosten ist von Bank zu Bank unterschiedlich.


Tipp von ImmobilienScout24:

Kümmern Sie sich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um die Finanzierung der Restsumme. Holen Sie mehrere Angebote für die Umschuldung ein und vergleichen Sie die Konditionen, um günstige Zinsen für die Umschuldung zu erhalten. Halten Sie Ausschau nach Umschuldungsaktionen: Um Neukunden zu gewinnen, übernehmen einige Kreditinstitute die Kosten für die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Finanzierungspartner.

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Umfinanzierung: Muss eine Neubewertung erfolgen?


Meist ist eine Gutachterprüfung für die neue Bank so aufwendig, dass in den seltensten Fällen ein neues Wertgutachten erstellt wird. Faustregel: Je kleiner der Umschuldungskredit im Verhältnis zum Immobilienwert, desto geringer ist das Risiko eines Wertverlustes für die Bank. Es kann aber auch Vorteile bringen, eine Neubewertung der eigenen Immobilie zu veranlassen, wenn Sie Ihren Kredit umschulden. Haben Sie viel in die Ausstattung des Hauses investiert, könnte die neue Bank die Immobilie höher bewerten als der bisherige Kreditgeber. Daraus ergeben sich meist bessere Konditionen für den Umschuldungskredit.

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Lohnt sich eine vorzeitige Umschuldung?


Normalerweise gilt ein Kreditvertrag bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung. Wer aber früher von einem niedrigen Zinsniveau profitieren und deshalb sein Darlehen vorzeitig umschulden möchte, muss in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese Gebühr kann die Bank als Ausgleich für die entgangenen Zinseinnahmen verlangen. Die Höhe ist abhängig von der Darlehenssumme zu dem Zeitpunkt, zu dem das Hausdarlehen vorzeitig umgeschuldet werden soll, und den vereinbarten Zinssätzen und Tilgungsraten.

Wichtig: Langfristige Darlehen können nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.


Tipp von ImmobilienScout24:

Bei den Verbraucherzentralen können Sie überprüfen lassen, ob die Höhe der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet wurde. Sofern Sie ein Bauspardarlehen umschulden, kommen Sie aber immer um die Vorfälligkeitsentschädigung herum.


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