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Umschuldung als Form der Anschlussfinanzierung

 

Ist nach zehn oder 15 Jahren das Ende der ersten Zinsbindung erreicht, steht die Anschlussfinanzierung für die Restschuld an.

Dann stellt sich die Frage:

Wollen Sie Ihrer Bank die Treue halten oder das Hypothekendarlehen umschulden? Wir haben für Sie die wichtigsten Informationen rund um die Umfinanzierung zusammengestellt.

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Die 3 Varianten der Anschlussfinanzierung

 

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung sind mehrere Finanzierungsrunden nichts Unübliches. Wenn die erste Zinsbindung endet, muss die Anschlussfinanzierung geplant und angegangen werden. Hierfür stehen grundsätzlich drei verschiedene Varianten der Anschlussfinanzierung zur Auswahl:

  1. Prolongation – Verbleib bei der bisherigen Bank
  2. Umschuldung – Wechsel zu einer anderen Bank
  3. Forward-Darlehen – vorzeitige Zinssicherung in Verbindung mit einem Bankwechsel

 

In der Übersicht haben wir für Sie die typischen Merkmale der drei verschiedenen Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung zusammengetragen:

Prolongation

Umschuldung

Forward-Darlehen

  • Vertrag der Baufinanzierung wird bei der bisherigen Bank verlängert
  • Nach Ablauf der Zinsbindung wechselt der Darlehensnehmer zu einer anderen Bank
  • Noch während der ersten Zinsbindung kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden
  • Bank passt den Sollzins an das aktuelle Zinsniveau an
  • Konditionen der Anschlussfinanzierung können neu verhandelt werden
  • Beim Forward-Darlehen wird der aktuelle Zins für einen späteren Zeitpunkt „reserviert“
  • Darlehensnehmer entscheiden über die Dauer der Zinsbindung
  • Für das Anschlussdarlehen muss die Abtretung der Grundschuld vorgenommen werden
  • Für diese Art des Anschlussdarlehens muss eine Grundschuldabtretung vorgenommen werden
  • Sonstige Konditionen des ursprünglichen Vertrages bleiben in der Regel bestehen
  • Neue Bank nimmt eine Bonitätsprüfung vor
  • Der vorzeitige Vertragsabschluss verpflichtet zur Inanspruchnahme des Forward-Darlehens nach Ablauf der Zinsbindung
  • Meist keine erneute Bonitätsprüfung

 

  • Neue Bank nimmt Bonitätsprüfung vor
  • Für das Anschlussdarlehen müssen Sie keine Grundschuld abtreten

 

 

 

 

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

 

Wer ein Haus finanziert, braucht je nach Höhe der Tilgung bis zu 35 Jahre, um das Darlehen vollständig abzuzahlen. Mit Ende der ersten Zinsbindung stellt sich die Frage nach der günstigsten Anschlussfinanzierung. Darlehensnehmern bietet sich zu diesem Zeitpunkt die Chance, bessere Konditionen auszuhandeln und dank niedriger Zinsen Geld zu sparen.

Zinsentwicklung

 

 

Wie funktioniert eine Umfinanzierung?

 

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Der Kreditnehmer verlängert seinen bestehenden Darlehensvertrag – dies wird als Prolongation bezeichnet.
  2. Er nutzt die Anschlussfinanzierung, für eine Darlehensumschuldung. Will er den Kredit umschulden, löst er das bestehende Darlehen durch einen neuen Kredit zu besseren Konditionen ab.
     

In den meisten Fällen wechselt der Bauherr bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank. Ein Darlehen umzuschulden, ist aber grundsätzlich auch bei dem bisherigen Kreditgeber möglich.


Tipp von ImmobilienScout24:

Bietet eine Bank einen um mindesten 0,1% niedrigeren Sollzins, kann sich ein Wechsel lohnen. Mit dem Immobilienfinanzierungsrechner vergleichen Sie Zinsen ganz einfach online und finden das für Sie günstigste Angebot.

 

 

Aufwand und Kosten der Umschuldung

 

1. Zusammenstellung der Unterlagen

 

Wie zu Beginn der Baufinanzierung müssen Darlehensnehmer bei der Umfinanzierung des Hauskredits umfassende Angaben zu Ihrer Bonität vorlegen. Die erforderlichen Unterlagen sollten Sie daher immer geordnet aufbewahren und sich rechtzeitig um notwendige Dokumente kümmern.

2. Kosten für die Grundschuldübertragung

 

Der Kredit der ersten Finanzierungsrunde wurde wahrscheinlich durch eine Grundschuld abgesichert. Wer das Hausdarlehen umschulden will und das Kreditinstitut wechselt, muss die Grundschuld auf die neue Bank übertragen. Wer bei einer anderen Bank ein Anschlussdarlehen anstrebt, muss die Abtretung der Grundschuld vornehmen – die sogenannte Grundschuldabtretung.

Bei den meisten Umschuldungen reicht hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung aus. In seltenen Fällen verlangt die Bank jedoch, dass die Grundschuld gelöscht und neu eingetragen wird.

3. Notar- und Gerichtskosten

 

Kosten fallen in jedem Fall an, weil diese Rechtsgeschäfte nur durch einen Notar veranlasst werden können.

Sein Honorar bemisst sich nach der Höhe des Darlehens. Zusätzlich fallen im Zuge von Umschuldungen bestehender Darlehen Gebühren für das Gericht an. Auf diese Weise können schnell einige Hundert Euro zusammenkommen.

4. Freigabegebühren

 

Immobilienbesitzer, die ihren Kredit umschulden, müssen außerdem mit eventuellen Freigabegebühren rechnen. Die Höhe dieser Kosten ist von Bank zu Bank unterschiedlich.


Tipp von ImmobilienScout24:

Kümmern Sie sich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um die Finanzierung der Restsumme. Holen Sie mehrere Angebote für die Umschuldung ein und vergleichen Sie die Konditionen, um günstige Zinsen für die Umschuldung zu erhalten. Halten Sie Ausschau nach Umschuldungsaktionen: Um Neukunden zu gewinnen, übernehmen einige Kreditinstitute die Kosten für die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Finanzierungspartner.

 

 

Welche Änderungen müssen im Grundbuch vorgenommen werden?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte eingetragen sind. Die Grundbuchblätter sind nach einem einheitlichen Muster strukturiert:

  • Aufschrift
  • Bestandsverzeichnis
  • Abteilung I: Eigentümer
  • Abteilung II: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks – Persönliche Dienstbarkeiten
  • Abteilung III: Grundpfandrechte – Hypothek – Grundschuld – Rentenschuld

Wenn also eine Umschuldung erfolgen soll, muss in Abteilung III des Grundbuchblatts die sogenannte Grundschuldabtretung erfolgen. Folgende Punkte müssen eingetragen sein:

  • Die Höhe der Grundschuld
  • Nennung der jeweiligen Bank, für die die Grundschuld eingetragen wird
  • Nennung der Zinskonditionen
  • Hinweis, dass der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen ist
  • Datum der Grundschuldeintragung

Im Gegensatz zur eingetragenen Hypothek verschwindet die Grundschuld nicht einfach nach der Tilgung des Darlehens. Sie bleibt weiterhin bestehen und kann für weitere Darlehensvorhaben bei der gleichen Bank verwendet werden. Dies ist vor allem für Modernisierungs- und Sanierungskredite sinnvoll, da die Bank im Gegenzug für die eingetragene Grundschuld günstigere Zinsen anbietet.

Für die Grundschuldabtretung ist grundsätzlich eine Abtretungserklärung notwendig. Diese muss folgende Punkte beinhalten:

  • Namen und Anschrift aller Beteiligten
  • Benennung der genauen Forderung
  • Der Hinweis, ob die Abtretungserklärung gemäß § 362 BGB oder § 398 BGB erfolgt

Zu beachten:

Ihre bisherige Bank muss erst der Grundschuldabtretung zustimmen, bevor die Grundschuld auf den neuen Finanzier übergehen kann!

Grundsätzlich erfolgen alle Änderungen im Grundbuch über einen Notar. Er steht darüber hinaus für sämtliche Fragen zu Grundbuchangelegenheiten zur Verfügung und berät Sie in Ihrem Vorhaben!

 

 

Umfinanzierung: Muss eine Neubewertung erfolgen?

 

Meist ist eine Gutachterprüfung für die neue Bank so aufwendig, dass in den seltensten Fällen ein neues Wertgutachten erstellt wird.

 

    ▷ Faustregel: Je kleiner der Umschuldungskredit im Verhältnis zum  Immobilienwert, desto geringer ist das Risiko eines Wertverlustes für die Bank.

 

Es kann aber auch Vorteile bringen, eine Neubewertung der eigenen Immobilie zu veranlassen, wenn Sie Ihren Kredit umschulden. Haben Sie viel in die Ausstattung des Hauses investiert, könnte die neue Bank die Immobilie höher bewerten als der bisherige Kreditgeber. Daraus ergeben sich meist bessere Konditionen für den Umschuldungskredit.

 

 

Lohnt sich eine vorzeitige Umschuldung der Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung?

 

Normalerweise gilt ein Kreditvertrag bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung. Wer aber früher von einem niedrigen Zinsniveau profitieren und deshalb eine Umschuldung seiner Baufinanzierung während der Zinsbindung vornehmen möchte, muss in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese Gebühr kann die Bank als Ausgleich für die entgangenen Zinsen durch die Umschuldung der Baufinanzierung verlangen. Die Höhe ist abhängig von der Darlehenssumme zu dem Zeitpunkt, zu dem das Hausdarlehen vorzeitig umgeschuldet werden soll, und den vereinbarten Zinssätzen und Tilgungsraten. Ob es sich lohnt, für niedrigere Zinsen die Umschuldung der Baufinanzierung vorzuziehen, hängt also von den Konditionen Ihres Kreditgebers ab.

Beispielrechnung:

  • Zinsschaden: 4.698,45 Euro
  • Erstattung der Bank für eingespartes Kreditrisiko: -93,76 Euro
  • Erstattung aus Zinsmarge: -203,65 Euro
  • Erstattung eingesparter Verwaltungskosten: -250,00 Euro
  • Bearbeitungsgebühr: 100,00 Euro

Vorfälligkeitsentschädigung netto: 4.051,04 Euro

 

Wichtig:

Langfristige Darlehen können nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Hierbei handelt es sich um ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Beachten Sie jedoch die sechsmonatige Kündigungsfrist!

 


Tipp von ImmobilienScout24:

Bei den Verbraucherzentralen können Sie überprüfen lassen, ob die Höhe der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet wurde. Sofern Sie ein Bauspardarlehen umschulden, kommen Sie aber immer um die Vorfälligkeitsentschädigung herum.

 

 

Anschlussdarlehen oder Umschuldung?

 

Das häufigste Motiv für eine Umschuldung ist die Kostenersparnis. Besonders im Rahmen von Immobilienfinanzierungen machen schon geringe Zinsunterschiede einen großen Unterschied bei den Zinskosten aus. Ob Sie also bei Ihrer bisherigen Bank eine Anschlussfinanzierung oder einen Wechsel der Bank vornehmen wollen, sollte größtenteils an der Frage hängen, mit welcher Variante Sie am meisten Geld sparen.

Wer hingegen eine Neubewertung des Verkehrswertes der Immobilie fürchtet, weil beispielsweise dringender Sanierungsbedarf den Wert der Immobilie senken würde und so schlechtere Kreditkonditionen bedingen würde, sollte ein Anschlussdarlehen tendenziell bei der bisherigen Bank in Anspruch nehmen.

Warum? Neubewertungen von Immobilien werden von Banken nicht häufig vorgenommen – im Zuge einer Umschuldung ist dies dennoch wahrscheinlicher als beim Verbleib bei der Hausbank.

Wenn die gesamten Kosten der Umschuldung im Vergleich zur Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank nur minimal geringer sind, lohnt sich eher die Anschlussfinanzierung statt ein Bankwechsel.

Eine Umschuldung bedarf nämlich deutlich mehr Zeitaufwand als die Fortführung der Baufinanzierung bei der Hausbank.


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