Immobilie an Ehepartner vermieten

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Bei einem Mietvertrag zwischen einer fremden Person und Ihnen wird das Finanzamt normalerweise keine Probleme machen. Etwas anders sieht es allerdings aus, wenn Sie eine Immobilie an den Ehepartner vermieten. Denn der Grund liegt in der Regel darin, dass Steuern gespart werden, das erregt den Argwohn des Fiskus. Daher muss der Vertrag rechtssicher abgeschlossen werden. Wir schildern im Anschluss, auf was Sie achten müssen, wenn Sie eine Immobilie an Ihren Ehepartner vermieten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Jedem Vermieter ist freigestellt, auch an Angehörige zu vermieten.
  • Der Mietvertrag muss besonders rechtssicher aufgestellt werden, wenn damit ein Steuersparmodell verfolgt wird. Nur umgehen Sie Ärger mit dem Finanzamt.
  • Die Miete muss regelmäßig überwiesen und darf auch nicht zurückgezahlt werden. Eine Nebenkostenabrechnung und die Nebenkostenzahlung müssen ebenfalls erfolgen.

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Welche Zielgruppe wird bei einer Vermietung angesprochen?

Die Zielgruppe ist ganz klar : In diesem Fall vermieten Sie eine Immobilie an Ihren Ehepartner. Dabei kann es sich um eine Wohnung, ein Haus oder um eine Gewerbeimmobilie handeln. Da diese Vorgehensweise in der Regel deshalb erfolgt, um Steuern zu sparen, erfordert die Gestaltung des Vertrags eine erhöhte Aufmerksamkeit und besondere Anforderungen. Normalerweise sollte es keinerlei Bedenken geben, wenn ein Mietvertrag mit einem Angehörigen abgeschlossen wird.

Denn dem Steuerpflichtigen ist es selbst überlassen, an wen er eine Immobilie vermietet. Aus dem Grund sind Vermietungen an Verwandte auch statthaft . Der Mieter kann umgekehrt genauso frei entscheiden, ob er bei einer fremden Person oder einem Angehörigen mietet. Allerdings ist es auch so, dass es an Mietverträge zwischen Ehegatten oder nähere Angehörige bezüglich der steuerlichen Anerkennung höhere Anforderungen gibt. Denn nur wenn sie rechtlich wirksam abgeschlossen worden sind, können daraus steuerliche Vorteile gewonnen werden.


Tipp:

Lassen Sie den Mietvertrag von einem Makler oder Rechtsanwalt prüfen, damit Sie auf der sicheren Seite sind!

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Welche Kosten fallen an, wenn Sie eine Immobilie an Ehepartner vermieten?

Sie können eine Immobilie an Ihren Ehepartner vermieten, damit dieser die Mieteinnahmen steuerlich absetzen kann. Das ist dann sinnvoll, wenn Sie zum Beispiel keine weiteren Einnahmen als aus Vermietung und Verpachtung haben, während Ihr Ehepartner zum Beispiel Gewerbetreibender ist und die gezahlte Miete von seinen Einnahmen in Abrechnung bringen kann. Das lohnt sich aber nur, wenn Sie getrennt veranlagt werden.

Bei den Kosten fallen die gleichen an, die auch bei der Vermietung an einen fremden Mieter anfallen würden. Denn Sie müssen die Mieteinnahmen, die der Ehepartner Ihnen zahlt, versteuern , können dafür aber die üblichen Kosten in Abzug bringen. Der große Vorteil liegt darin, dass dieser Kostenabzug dann nicht möglich wäre, wenn Sie die Immobilie selber nutzen. Denn dann fallen zum Beispiel Abschreibungen, oder Abzüge für Zinsaufwendungen weg.

Beispiel:

Einnahmen aus Vermietung 18.000 €

Einnahmen aus Umlagen 6.000 €

= Einnahmen Gesamt 24.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 8.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 4.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 6.000 €

= zu versteuernder Einnahmen 6.000 €

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 37 %) 2.220 €



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Welche Steuern gibt es, wenn Sie eine Immobilie an Ehepartner vermieten?

Die Vermietung von Ehepartnern untereinander ist ein beliebtes Steuersparmodell .

Ein Fallbeispiel: ein Ehemann besitzt ein Haus und vermietet dieses an seine Ehefrau, die gewerblich tätig ist. Dabei ist der Ehemann ein ganz normaler Vermieter und kann daher seine Werbungskosten und einen eventuell daraus entfallenden Verlust geltend machen, muss natürlich im Umkehrschluss die Mieteinnahmen von seiner Ehefrau versteuern.

Die Ehefrau hingegen, die seine Mieterin ist, kann in ihrer Gewinnermittlung (falls Selbstständig) die Miete als Betriebsausgaben geltend machen . Sie setzen ganz normal Ihre Kosten ab, wie zum Beispiel die Abschreibung, Aufwendungen für Reparaturen und Ihre Schuldzinsen. Bei einer gemeinsamen Veranlagung taucht somit die Immobilie zweimal auf. Der steuerliche Vorteil liegt darin begründet, dass normalerweise zum Beispiel die Zinsen, die für die Finanzierung anfallen, aber auch die Erhaltungsaufwendungen und die Abschreibungen ansonsten nicht steuermindernd geltend gemacht werden könnten.

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Welche Unterlagen benötigen Sie bei der Vermietung an Ihren Ehepartner?

Bei der Vermietung an Ihre Ehefrau fallen natürlich viele Dokumente weg , die Sie ansonsten bei einer Vermietung an Fremde benötigen würden. Denn schließlich kennen Sie Ihre Frau, daher ist kein Personalausweis erforderlich. Und auch Wirtschaftsauskünfte, die eingeholt werden, damit ein Vermieter auf der sicheren Seite ist und seine Miete nicht aus finanziellen Problemen heraus nicht mehr erhält, sind in diesem Fall nicht erforderlich. Hier liegt das Hauptaugenmerk ganz eindeutig auf einen rechtsicheren Mietvertrag , der unbedingt von einem Fachmann aufgesetzt werden sollte.

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Mietvertrag Nachweis Umsatzsteuerpflicht
Grundrissplan Unterschriebene Mietvertrag
Beleg Zahlung Kaution
Versicherungsbestätigung Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden

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Worauf sollten Vermieter achten?

Das Mietverhältnis sollte ähnlich gestaltet sein, als wenn Sie an einen fremden Mieter vermietet hätten. Das bedeutet, dass Sie den Mietvertrag immer dann, wenn Sie eine Immobilie an Ehepartner vermieten, genauso aufsetzen müssen, als wenn Ihr Vertragspartner eine fremde Person wäre. Sämtliche Einzelheiten müssen wie gewohnt schriftlich im Vertrag fixiert werden . Das bedeutet, dass alle üblichen Punkte eines Vertrages für eine Immobilienvermietung eingehalten werden müssen.

Außerdem muss das Mietverhältnis eindeutig vereinbart worden sein. Das Finanzamt wird prüfen, ob es auch tatsächlich durchgeführt wurde. Das bedeutet, dass Ihr Ehepartner die monatlichen Mieten auch pünktlich zahlen muss. Die häufigsten Gründe, warum das Finanzamt eine Vermietung an Ehepartner nicht akzeptiert :

  • Miethöhe wurde nicht vertraglich vereinbart

  • Mietzahlungen erfolgen nicht regelmäßig

  • Nebenkostenabrechnung fehlt

Hinweis: 

Die Miete muss, auch wenn es Ihr Ehepartner ist, regelmäßig und pünktlich fließen. Außerdem muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Ist dies nicht der Fall, dann wird das Finanzamt vermutlich davon ausgehen, dass kein Mietverhältnis zustande gekommen ist.


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