Lexikon Baufinanzierung
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Vollfinanzierung

Die Vollfinanzierung ist eine Form von Immobilienfinanzierung, bei der kein Eigenkapital mit in das Finanzierungskonzept eingebracht werden muss. Unterschieden wird zwischen der Finanzierung, bei der die Bank alle Kosten, inklusive der Nebenkosten für Makler, Notar, Gericht sowie Steuern trägt, und zwischen jener, bei der der Käufer die Kaufnebenkosten selbst trägt. Die erste Art der Vollfinanzierung wird jedoch immer seltener von den Banken angeboten.

Aufbau der Vollfinanzierung

Die Bezeichnung Vollfinanzierung bezieht sich darauf, dass die Immobilie vollständig durch einen Kredit finanziert wird. In der Praxis beträgt die Darlehenssumme zwischen 100 bis 110 Prozent des Kaufpreises. Unabhängig davon kann der Immobilienkäufer oder Bauherr die Darlehensart wählen. Die übliche Darlehensform für einen Immobilienfinanzierung das Annuitätendarlehen. Eine Vollfinanzierung ist - wie die Finanzierung mit Eigenkapitalanteil - mit Finanzierungskosten verbunden. Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungsgebühren und eventuelle Versicherungsprämien für eine Restschuldversicherung werden fällig. Die geforderten Zinsen sind jedoch etwas höher als bei herkömmlichen Krediten. Das wirkt sich direkt auf die monatlichen Kosten bei der Kredittilgung aus, die dann etwas höher liegen.

Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten

Dass die Banken immer weniger 110-prozentige Vollfinanzierungen anbieten, liegt vor allem daran, dass diese eine erhöhte Unsicherheit bedeuten. Für Banken gilt nur die Immobilie an sich als Sicherheit – die mitfinanzierten Nebenkosten jedoch nicht. Würde also der Kaufpreis eines Hauses 250.000 Euro betragen und die Kaufnebenkosten beispielhafte 10 Prozent dessen, würde der Bank eine Unsicherheit von 25.000 Euro entstehen. Dieser Betrag bedeutet deswegen eine Unsicherheit für das Kreditinstitut, weil er im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers verloren ginge. Selbst wenn der eigentliche Wert der Immobilie höher liegt als ihr Verkaufspreis, setzen die Banken nach dem Niederstwertprinzip immer nur den Kaufpreis der Immobilie an – in diesem Fall 250.000 Euro. Aus diesem Grund wird diese 110 prozentige Finanzierung meist nur an Personen mit einer hohen Bonität vergeben, die eine hochwertige Immobilie in guter Lage erwerben wollen. Ein Aspekt, der die Vergabe dieser Art von Vollfinanzierung erleichtert, ist, wenn Käufer und Verkäufer miteinander verwandt sind.

Tilgung

Der Rückzahlungszeitraum ist durch das größere Kreditvolumen bei einer Vollfinanzierung deutlich größer, als bei einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Aus diesem Grund ist es ratsam den Tilgungsanteil der monatlichen Raten nicht zu klein zu wählen, damit sich die Kreditrückzahlung nicht überdurchschnittlich lange heraus zögert. Mit dem Tilgungsanteil erhöht sich jedoch die monatliche Belastung. Beispiel: Die Darlehenssumme beträgt 200.000 Euro und der Zins 3 Prozent. Bei einer Tilgung von 1 Prozent muss circa eine Monatsrate von 667 Eurogezahlt werden. Bei 2 Prozent Tilgung würde die monatliche Rate circa 833 Euro entsprechen. Zu beachten ist dabei, dass die Höhe der Rückzahlungen die monatlichen Belastbarkeitsgrenzen der Darlehensnehmer nicht überschreiten sollte. Die persönliche monatliche Belastbarkeit kann durch eine Haushaltsrechnung bestimmt werden.

Wie kann ich meine monatliche Belastbarkeit effizient berechnen?

Um eine Baufinanzierung fundiert und mit möglichst wenig Risiko planen zu können, sollte der Kreditnehmer frühzeitig den eigenen Haushalt konsolidieren. Eine detaillierte Auswertung aller Einkommen und Ausgaben ist entscheidend, um Fehler in der Kostenberechnung bereits von Beginn an zu verhindern. Um nicht ausschließlich auf die Kompetenz und Zeit von privaten Beratern oder Mitarbeitern der umliegenden Bankfilialen angewiesen zu sein, gibt es seit ein paar Jahren zahlreiche Baufinanzierungsrechner im Internet, die für unterschiedlichste Aufgaben geeignet sind. Gerade bei einer Vollfinanzierung ohne eigenes Kapital sollten die Konditionen für Zinsbindung und Tilgung genau ausgewertet werden.

Auf ImmobilienScout24 kann der Kreditnehmer aus zahlreichen Rechnertypen auswählen – jeder auf einen bestimmten Zweck zugeschnitten. Um bewerten zu können, ob der Darlehensnehmer die anfallenden monatlichen Belastungen stemmen kann, ist demnach zu Beginn der Haushaltsrechner ein nützliches Werkzeug. Neben sämtlichen Einkünften werden auch detaillierte Informationen zu den laufenden Wohn- und Wohnnebenkosten abgefragt, sowie Kosten für Bekleidung, Freizeitaktivitäten, Nahrungs- und Genussmittel, Kommunikation und Mobilität. Auf diese Weise kann der Kreditnehmer sich genau vor Augen führen, welche Kosten er im Hinblick auf die Baufinanzierung im Monat verkraftet. Oftmals zeigen sich hier schon Fehleinschätzungen, die im späteren Verlauf vor allem bei einer Vollfinanzierung zu erheblichen Problemen und im schlimmsten Fall zum Verlust des Objekts führen können.

Im Anschluss kalkuliert der Darlehensrechner den maximalen Kaufpreis, den eine Immobilie für den Kreditnehmer kosten darf. Erst jetzt ist die Datenlage detailliert genug, um mit dem Tilgungsrechner unterschiedlichste Varianten der Tilgung durchzuspielen. Grundsätzlich ist bei der Feststellung der monatlichen Belastbarkeit eines besonders zu beachten: Die Höhe des in Anspruch genommenen Darlehens sollte nie knapp bemessen sein, sondern immer über dem eigentlich benötigten Kaufpreis oder den Baufinanzierungskosten liegen. Schließlich ist eine Rückzahlung von nicht mehr benötigten Kreditsummen wesentlich günstiger für den Verbraucher, als eine kostspielige Anschlussfinanzierung aufgrund eines zu niedrig angesetzten Darlehens.

Für wen ist die Vollfinanzierung geeignet?

Die Vollfinanzierung richtet sich besonders an Personen mit gesicherten Einkommensverhältnissen, die eine gute bis sehr gute Bonität aufweisen. Auch die Beschaffenheit der Immobilie ist entscheidend für die Vergabe einer Vollfinanzierung. Ein baufälliges Haus in schlechter Lage wird keine Bank voll finanzieren. Grund dafür ist, dass häufig die Immobilie selbst die Kreditsicherheit darstellt. Eine minderwertige Immobilie kann die Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers oft nur mit Verlusten weiterverkaufen. Für eine Vollfinanzierung ist es weiterhin wichtig, dass die Vermögenswerte des potenziellen Käufers seine monatlichen Verbindlichkeiten, wie etwa weitere Ratenkredite und Schulden, stets übersteigen. So bedeuten etwaige Versicherungen, Sparguthaben und weitere Immobilien eine zusätzliche Sicherheit, welche die Kreditvergabe erleichtert.

Tipp: Prüfen Sie alle Finanzierungsmöglichkeiten vor Abschluss eines Vertrages genau und vergleichen Sie mehrere Anbieter.

Gefahren einer Vollfinanzierung

Die Gefahren der Vollfinanzierung entsprechen für Kreditgeber und Kreditnehmer denen einer jeden Immobilienfinanzierung. Die Bank trägt das Risiko, dass der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann. Umgekehrt trägt der Darlehensnehmer die Gefahr der Zahlungsunfähigkeit, wenn er beispielsweise arbeitslos wird. Aufgrund dessen ist es auch bei der Vollfinanzierung ratsam, diese Risiken durch entsprechende Versicherungen zu reduzieren. Die Restschuldversicherung zählt zu den gängigsten Kreditversicherungen. Hierbei wird auf die Person des Kreditnehmers eine Versicherung im Falle einer schwerwiegenden Krankheit oder bei Arbeitslosigkeit abgeschlossen, die dann ausstehende Ratenzahlungen für laufende Kreditverträge übernimmt. Im Todesfall decken derartige Versicherungen dann auch die Begleichung der gesamten Restschuld ab. Sie dienen sowohl dem Kreditnehmer und seinen Angehörigen als finanzielle Absicherung, als auch dem Kreditgeber, der das Ausfallrisiko von Rückzahlungen so minimiert und eine Restschuldversicherung daher auch oft im Kreditvertrag als obligatorisch angibt. Mittlerweile werden jedoch nicht nur klassische Risiken wie Todesfall oder Arbeitsunfähigkeit, sondern auch verschiedene Formen weiterer Gründe für eine Zahlungsunfähigkeit bedacht, wie etwa unverschuldete Arbeitslosigkeit oder schwerwiegende Krankheiten wie Krebs und Schlaganfall. Daneben werden nicht selten diverse Beistandsleistungen gewährt, die sich von Anbieter zu Anbieter unterscheiden können, allgemein jedoch zur erneuten Integration ins Arbeitsleben dienen.

Daneben locken viele weitere Modelle von Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen privater Gesellschaften mit attraktiven Konditionen zur Absicherung diverser Risiken bei einer Vollfinanzierung. Ähnlich wie bei der Restschuldversicherung, sollten Verbraucher auch hier genau die einzelnen Angebote miteinander vergleichen und vor allem darauf achten, dass die teilweise enorm hohen Beiträge nicht immer lohnenswert sind und ein Bauvorhaben unter Umständen auch behindern können. Zudem führt der Abschluss eines derartigen Versicherungsmodells nicht automatisch zu einem besseren Kreditscoring seitens der geldgebenden Unternehmen. Ob und inwiefern eine Restschuldversicherung bei einer ohnehin schon belastenden Vollfinanzierung mit zumeist hohen anfänglichen Tilgungsraten sinnvoll erscheint, muss daher vom Kreditnehmer genau im Vorfeld abgewogen werden.

Nachteile der Vollfinanzierung

Da überhaupt kein Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, fällt der von der Bank vergebene Finanzierungzins meistens sehr hoch aus. Außerdem entstehen durch die hohe Finanzierungssumme oft auch hohe Zinsbeträge, die über viele Jahre mit hohen Raten beglichen werden müssen. Sollte es aufgrund persönlicher Engpässe im schlimmsten Falle zu einer Zwangsversteigerung kommen, bleiben oft noch viele Schulden übrig, die der Finanzierungsnehmer zu tragen hat. Aus diesen Gründen sollte der Abschluss einer Vollfinanzierung immer gut durchdacht und geplant werden.