Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
Der Berliner Mietendeckel ist nichtig. Was bedeutet das für Berliner Vermieter?
Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Zur Bewertung der aktuellen Rechtslage ist wichtig zu wissen: das Bundesverfassungsgericht hat das MietenWoG Bln rückwirkend für nichtig erklärt. Dem Berliner Senat fehlt die Gesetzgebungskompetenz für ein solches Gesetz. Der Bundesgesetzgeber hat das Mietpreisrecht bereits abschließend geregelt. Sämtliche Mietpreisbeschränkungen des MietenWoG Bln sind daher rechtlich als nie existent zu betrachten.
Viele Mieter:innen haben deswegen nicht unerhebliche Mietrückstände. Diese resultieren u. a. aus:
- der Aussetzung einer Mieterhöhung (z. B. Staffelmiete, Mieterhöhung nach Mietspiegel)
- der Reduzierung des Zahlungsbetrages seit dem 23.11.2020
- der Vereinbarung einer höheren BGB-Vertragsmiete („Schattenmiete“)
Wie ist mit den Mietrückständen umzugehen?
Die Mietrückstände sind sofort zur Zahlung fällig. Mieter:innen müssen daher grundsätzlich - auch ohne Zahlungsaufforderung des Vermieters oder der Vermieterin - unverzüglich nachzahlen.
Etwas anderes kann für eine Nachzahlungsverpflichtung aus einem Mietvertrag mit sogenannter „Schattenmiete“ gelten: hier sehen die mietvertraglichen Bestimmungen häufig vor, dass der:die Vermieter:in den:die Mieter:in zunächst zur Zahlung aufzufordern hat. Berliner Vermieter:innen müssen ihren Mieter:innen in diesem Fall ein entsprechendes Schreiben zukommen lassen. Häufig enthalten diese Mietverträge auch ein vertragliches Ratenzahlungsrecht zugunsten des Mieters oder der Mieterin.
Zudem müssen Mieter:innen natürlich ab sofort wieder (05/2021) ihre vertraglich vereinbarte Miete zahlen.
Hinweis aus unserer Berater-Praxis: Mieter:innen rügen jetzt Verstöße gegen die Mietpreisbremse
Viele Mieter:innen nehmen die aktuelle Nachzahlungsverpflichtung zum Anlass, ihre Vertragsmiete noch einmal genau „unter die Lupe“ zu nehmen.
In den meisten Fällen durfte die Miete (bei Vertragsschluss seit 06/2015) nur max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen.
Auf eine entsprechende „Rüge“ sollten Vermieter:innen unbedingt reagieren.
Kann die Kündigung wegen des Mietrückstandes drohen?
Ja, und zwar wenn ein kündigungsrelevanter Mietrückstand vorliegt. Übersteigt der fällige Mietrückstand mehr als eine Miete innerhalb von zwei aufeinander folgenden Terminen bzw. beträgt er zwei Monatsmieten (§§ 543, 569, 573 BGB), drohen Mieter:innen die fristlose bzw. fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses. Mieter:innen können durch die spätere Zahlung nur die fristlose Kündigung „heilen“. Die fristgerechte Kündigung bleibt bestehen. Das bedeutet, dass der:die Mieter:in dann auf jeden Fall ausziehen muss.
Bei Zahlungsproblemen sollten sich Mieter:innen unbedingt sofort an ihre:n Vermieter:in wenden und um eine Ratenzahlung bitten.
Gewährt der:die Vermieter:in die Ratenzahlung, sollte hierzu eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 22. April 2021
Wir empfehlen allen Vermieter:innen und Mieter:innen zeitnah das Gespräch miteinander zu suchen, um sich zum bestehenden Mietverhältnis abzustimmen und eine für alle Beteiligten faire und transparente Lösung zu finden: für ein vertrauensvolles und langfristiges Mietverhältnis.
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