Kom­ma ent­schei­det nicht über die Wirk­sam­keit

Eine leicht abweichende Formulierung macht eine Schönheitsreparaturklausel nicht unklar. Das LG Krefeld stärkt die Vertragsgestaltung und präzisiert zugleich den Zeitraum der Nutzungsentschädigung.

Die Erstmietenden eines neu errichteten Einfamilienhauses in Nordrhein-Westfalen streiten nach ihrem Auszug mit dem Eigentümer über Nutzungsentschädigung, unterlassenen Heckenschnitt sowie Reinigungs- und Malerkosten. Das Amtsgericht hatte die Mietenden als Gesamtschuldner zur Zahlung von 7.172,82 Euro an den Eigentümer verurteilt.

Dagegen wehrten sie sich, doch das Landgericht stellte fest, die Berufung sei berechtigt, aber unbegründet.

Das Gericht stellte klar, dass Vermietende gemäß § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache eine Nutzungsentschädigung verlangen können. Maßgeblich sei dabei der tatsächliche Rückgabezeitpunkt der Immobilie. Die Entschädigung ende tag genau mit der Rückgabe und nicht erst zum Ende des laufenden Mietzahlungszeitraums.

Im entschiedenen Fall war das Mietverhältnis zum 30.11.2022 beendet worden, die Rückgabe des Einfamilienhauses erfolgte jedoch erst am 23.12.2022. Die Mietenden mussten daher für diesen Zeitraum Nutzungsentschädigung zahlen.

Hervorzuheben ist die Aussage des Gerichts, dass ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung auch dann bestehen kann, wenn der Eigentümer bereits einen Nachmietenden gefunden hat. Solange die Wohnung aufgrund der verspäteten Rückgabe nicht übergeben werden kann, bleibt der Anspruch gegen die bisherigen Mietenden bestehen.

Der Einwand der Mietenden, die Hecke hätte als Sicht- und Lärmschutz gedient, wurde vom Amtsgericht berücksichtigt und zutreffend verworfen. Es sei schon zweifelhaft, ob der Einwand während des Mietverhältnisses als Rechtfertigung dienen könne, bei Auszug sei er auf keinen Fall tragfähig.  Zudem handele es sich bei der Hecke um eine Einfriedung und keine Lärmschutzmaßnahme. 

Das Gericht bejahte einen Schadensersatzanspruch des Eigentümers wegen unzureichend ausgeführter Malerarbeiten. Dabei stellte es klar, dass die Kosten einer erforderlichen Nachrenovierung grundsätzlich (gemäß § 287 BGB) geschätzt werden können. Ein Sachverständigengutachten sei nicht zwingend erforderlich, wenn ausreichende Anhaltspunkte – etwa Lichtbilder und Handwerkerangebote – vorliegen. 

Bei Auszug der Mietenden war ein Anstrich der Wände des Mietobjekts im Sinne einer Schönheitsreparatur erforderlich (§ 11 Nr. 1 des Mietvertrags). Die Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht durch den formularmäßig ausgestalteten Mietvertrag erfolgte wirksam und war zwischen den Parteien nicht strittig.

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist die Entscheidung zur Wirksamkeit einer häufig verwendeten Schönheitsreparaturen-Klausel dennoch. Die Klausel lautet:

„Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen.“

Einige Gerichte hatten in der Vergangenheit vertreten, diese Formulierung könne dahingehend missverstanden werden, dass auch Fenster von außen zu streichen seien. Das aber würde über den zulässigen Umfang von Schönheitsreparaturen hinausgehen und zur Unwirksamkeit der Klausel führen.

Das LG Krefeld folgt dieser Auffassung ausdrücklich nicht. Es sei lediglich eine sprachliche Geschmacksache ohne inhaltliche Bedeutung, wenn das letzte Glied einer Aufzählung nicht mit „und“ oder „sowie“ angeschlossen wird, sondern die Aufzählung durch Trennung mittels eines Kommas weitergeführt werde. 

Nach Ansicht des Gerichts verstehen durchschnittliche Mietende die Formulierung so, dass sich der Zusatz „von innen“ sowohl auf die Fenster als auch auf die Außentüren bezieht. Die Klausel orientiere sich erkennbar am Wortlaut des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV und erweitere die Renovierungspflichten von Mietenden nicht.

Damit bestätigt das Gericht die Wirksamkeit einer Formulierung, die in zahlreichen älteren Mietverträgen verwendet wird.

(Landgericht Krefeld, Urteil vom 3. Juni 2026 - 2 S 32/25)

(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).