Ehe­leu­te ty­ran­ni­sie­ren Ver­wal­ter

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) legt es ein Miteigentümerehepaar seit Jahren darauf an, die Verwalter zu vertreiben und dadurch die Gemeinschaft zu destabilisieren. Die übrigen Eigentümer wehren sich nun mit einer Abmahnung. – Kann es infolgedessen zu einer Entziehung des Wohneigentums kommen?

Zwei Miteigentümer (Eheleute) einer Wohnung haben sich – wie es scheint – das Ziel gesetzt, die Verwaltung des Wohnobjekts so lange zu schikanieren, bis sie aufgibt und den Vertrag löst bzw. nicht verlängert. Dazu bombardieren sie die Verwalter mit Anfragen, kurzfristig terminierten Forderungen und trotz Erfüllung ihrer Wünsche mit Rücktrittsaufforderungen. Sie erscheinen seit Jahren zu keiner Eigentümerversammlung, fordern aber eine außerordentliche Eigentümerversammlung, auf der über die Abberufung des Verwalters wegen mangelhafter Führung der Beschluss-Sammlung abgestimmt werden soll.

Das bringt schließlich das Fass zum überlaufen. Auf eben dieser Versammlung beschließen die Wohnungseigentümer einstimmig eine Abmahnung gegenüber den beiden Eigentümern. Sie fürchten, dass aufgrund des Verhaltens der Querulanten erneut eine Verwaltung ihren Vertrag nicht verlängert und es unter den bestehenden Verhältnissen unmöglich sein wird, einen neuen Verwalter zu finden. 

Damit wären die kontinuierliche Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, die geordnete Aufbringung der benötigten Mittel, die Erfüllung der gemeinschaftlichen Verpflichtungen und das Zustandekommen der für die Verwaltung erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht mehr gewährleistet. Für alle Miteigentümer und die Gemeinschaft würde ein erheblicher Schaden entstehen. 

Die Wohnungseigentümer fordern die Eheleute auf, sich bei der Ausübung ihrer Eigentümerrechte zu mäßigen. Sollten sie ihr schädliches Verhalten fortsetzen, wird sich die Eigentümergemeinschaft für die Einleitung des Verfahrens auf die Entziehung ihres Wohnungseigentums nach §§ 18 f. WEG entscheiden.

Die Eheleute zeigen sich allerdings wenig einsichtig, vielmehr erheben sie gegen den Abmahnungsbeschluss eine Anfechtungsklage. Für sie ist der Beschluss ordnungswidrig. Sie halten ihn sogar für nichtig, weil in ihre elementaren Rechte als Wohnungseigentümer eingegriffen werde. Das sieht das Gericht anders. Die Anfechtungsklage des Paares bleibt damit erfolglos.

Im Verfahren über die Anfechtung eines Abmahnungsbeschlusses wird allerdings nur geprüft, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. In diesem eingeschränkten Prüfungsumfang ist der angefochtene Abmahnungsbeschluss nicht zu beanstanden.

Ob die der Abmahnung zugrundeliegenden Vorwürfe zutreffen, ist nicht im Verfahren über die Anfechtung des Abmahnungs- oder des weiter erforderlichen Entziehungsbeschlusses gemäß § 18 Abs. 3 WEG zu prüfen. Das muss innerhalb eines gerichtlichen Entziehungsverfahren geschehen.

Die Geltendmachung von Eigentümerrechten durch einen Wohnungseigentümer kann rechtsmissbräuchlich sein und auch die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen, wenn das rechtsmissbräuchliche Verhalten ein entsprechendes Gewicht hat. Rechtsmissbräuchlich ist zum Beispiel: Antrags-, Beschlussanfechtungs- und sonstige Eigentümerrechte nur wahrzunehmen, wenn sie ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel dienen und das den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist. – Um einen solchen Rechtsmissbrauch handelt es im vorliegenden Fall.

(BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17)

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