BGH stärkt Ver­mie­ten­de bei Be­triebs­kos­ten

Fehlende Vergleichsangebote von Vermietenden bedeuten nicht automatisch einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Entscheidend ist, ob die beauftragten Leistungen tatsächlich überteuert sind.

Eine Vermieterin in Mannheim hatte für einen Gebäudekomplex einen umfassenden Vertrag über technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement abgeschlossen. Die daraus entstandenen Kosten legte sie teilweise über die Betriebskostenabrechnungen auf die Mietenden um. 

Daraufhin beanstandeten die Mietenden einer Wohnung die Abrechnungen für die Jahre 2017 und 2018. Ihrer Auffassung nach hatte die Vermieterin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, weil sie vor Vertragsabschluss keine Vergleichsangebote anderer Dienstleistender eingeholt hatte.

Doch der BGH, zu dem die Klage nach Amts- und Landgericht Mannheim vorgedrungen war, folgte dieser Argumentation nicht. Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet Vermietende zwar dazu, bei der Bewirtschaftung des Mietobjekts auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Ein Verstoß liegt insbesondere dann vor, wenn Leistungen zu objektiv überhöhten oder nicht marktgerechten Preisen eingekauft werden.

Allein die Tatsache, dass keine Vergleichsangebote eingeholt wurden, reicht jedoch nicht aus. Zunächst muss feststehen, dass die beauftragten Leistungen tatsächlich zu teuer waren und ein günstigerer Anbieter zu einer Kostenersparnis geführt hätte.

Der BGH stellte außerdem klar: Mietende tragen grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt wurde. Sie müssen also nachvollziehbar darlegen, dass die abgerechneten Leistungen zu günstigeren Konditionen hätten erbracht werden können.

Auch bei umfangreichen Dienstleistungspaketen können sich Mietende über die Belegeinsicht und eigene Recherchen einen Überblick verschaffen, ob die Kosten marktüblich sind.

Der BGH bestätigte zudem, dass auch der Einwand einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung erhoben werden muss (§ 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB). Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, die Mietenden haben die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben.

Darüber hinaus befasste sich der BGH mit pauschalen Abzügen für nicht umlagefähige Kosten, etwa Verwaltungs- oder Instandhaltungsanteile bei Hauswartskosten. Bestreiten Mietende die Höhe eines solchen Abzugs, müssen Vermietende die Berechnung nachvollziehbar aufschlüsseln.

Kann die genaue Höhe nicht vollständig nachgewiesen werden, darf das Gericht den Anspruch jedoch nicht vollständig zurückweisen. Es kann vielmehr prüfen, ob zumindest ein umlagefähiger Mindestbetrag nach § 287 ZPO geschätzt werden kann.

Vermietende sind nicht verpflichtet, vor jeder Beauftragung mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Entscheidend ist vielmehr, dass die vereinbarten Leistungen zu marktgerechten Preisen erfolgen. 

Dennoch empfiehlt es sich, die Auswahl von Dienstleistenden und die Kostenkalkulation nachvollziehbar zu dokumentieren, um spätere Streitigkeiten über die Betriebskostenabrechnung zu vermeiden.

(BGH, Urteil v. 20.5.2026, VIII ZR 6/24)

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