Liegt kein Testament vor, bestimmt die gesetzliche Erbfolge, wer zur Erbengemeinschaft gehört. Besonders häufig entstehen Fragen, wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört – etwa ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück. In diesem Artikel erfährst du, was eine Erbengemeinschaft ausmacht und welche typischen Situationen bei Immobilien auftreten können.
Eine Erbengemeinschaft bedeutet gemeinsames Eigentum – auch bei Haus oder Grundstück.
Ein Hausverkauf ist nur möglich, wenn alle Erb:innen zustimmen.
Erbengemeinschaften lassen sich durch testamentarische Regelungen vermeiden, etwa durch ein Berliner Testament.
Eine Immobilienbewertung hilft, den Wert der geerbten Immobilie sachlich einzuordnen.
- Was ist eine Erbengemeinschaft?
- Erbfolge: Wer erbt wann?
- Erbengemeinschaft und Hausverkauf
- Als Erbengemeinschaft ein Haus an Miterb:innen verkaufen
- Laufende Kosten bei einem Haus in der Erbengemeinschaft
- Als Erbengemeinschaft die Immobilie versteigern
- Geerbtes Haus als Erbengemeinschaft vermieten
- Erbengemeinschaft, Aufgaben und Auflösung
- Grundstücke und Ackerland in der Erbengemeinschaft
- Fazit: Erbengemeinschaft bei Immobilien
- FAQ: Häufige Fragen zur Erbengemeinschaft
Von einer Erbengemeinschaft ist immer dann die Rede, wenn mindestens zwei Erb:innen gemeinsam erben. In der Praxis bedeutet das: Der gesamte Nachlass gehört allen Miterb:innen zusammen. Entscheidungen rund um die Immobilie können daher nur gemeinschaftlich getroffen werden. Im Fall von Gebäudeübertragungen greift das Erbrecht für Immobilien.
Rechtlich wird die Erbengemeinschaft als sogenannte Gesamthandsgemeinschaft eingeordnet. Das bedeutet, dass der Nachlass – einschließlich einer Immobilie – allen Erb:innen gemeinsam gehört und nicht in einzelne, frei verfügbare Teile aufgeteilt ist.
Gerade bei einem Haus in der Erbengemeinschaft führt diese gemeinsame Eigentümerschaft häufig zu Abstimmungsbedarf, etwa bei Verkauf, Vermietung oder laufender Nutzung.
Ohne Testament gilt das gesetzliche Erbrecht. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es Erben unterschiedlicher Ordnung. Sie bilden jeweils eine Erbengemeinschaft.
- Ordnung: Ehe- oder Lebenspartner:innen, Kinder, Enkel:innen
- Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen
- Ordnung: Großeltern und deren Nachkommen
Es erben ausschließlich Personen, die mit dem oder der Verstorbenen verwandt oder adoptiert sind. Stiefkinder und Schwiegereltern haben kein gesetzliches Erbrecht.
Eine Erbengemeinschaft entsteht nicht in jedem Fall automatisch. Durch testamentarische Regelungen kann der oder die Erblasser:in festlegen, wie der Nachlass verteilt werden soll. Eine bekannte Form ist das sogenannte Berliner Testament, bei dem zunächst eine Person allein erbt.
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Plant eine Erbengemeinschaft, eine Immobilie zu verkaufen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Alle Erb:innen müssen zustimmen
- Die Erbengemeinschaft muss als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen sein
- Der Verkauf erfolgt über einen notariellen Kaufvertrag
Ein Hausverkauf in der Erbengemeinschaft ist daher immer eine gemeinschaftliche Entscheidung. Einzelne Miterb:innen können nicht allein über die Immobilie verfügen.
Wer ein geerbtes Haus verkauft – hat 6 Wochen Zeit, das Erbe anzunehmen oder auszusschlagen. Um das Haus verkaufen zu können, ist ein Erbschein notwendig und du solltest vorher prüfen, ob die Immobilie noch in die Spekulationsfrist fällt oder beliehen oder belastet ist. Hinzu kommt die Erbschaftssteuer, deren Höhe je nach Verwandtschaftsgrad variiert.
Soll das geerbte Haus im Familienbesitz bleiben, kann ein:e Miterb:in die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen. Es handelt sich um einen Hausverkauf innerhalb der Familie mit dem besonderen Zusatz, dass im Vorfeld des Verkaufs ein steuerpflichtiger Erbantritt stattgefunden hat und ggf mehr als eine:n Verkäufer:in seinen:ihren Anteil verkauft. Grundlage für den Verkauf ist der Verkehrswert der Immobilie, der häufig durch ein Gutachten oder eine Immobilienbewertung ermittelt wird.
Die Auszahlung beschreibt dabei den finanziellen Ausgleich innerhalb der Erbengemeinschaft, nicht den Ablauf oder die konkrete Ausgestaltung.
Auch so lange noch keine Entscheidung über Verkauf oder Nutzung getroffen wurde, entstehen bei einer Immobilie in der Erbengemeinschaft meist laufende Kosten. Dazu zählen beispielsweise Instandhaltung, Versicherungen oder öffentliche Abgaben.
Diese Kosten betreffen die Erbengemeinschaft insgesamt, da das Haus allen Erb:innen gemeinsam gehört.
Können sich die Erb:innen nicht über die Nutzung oder den Verkauf der Immobilie einigen, besteht die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Diese kann von einzelnen Miterb:innen beantragt werden, sobald die Erbengemeinschaft als Eigentümerin feststeht oder der Erbnachweis erbracht ist.
Ziel der Versteigerung ist es, nicht teilbares Eigentum – etwa ein Haus oder Grundstück – in Geld umzuwandeln, das anschließend aufgeteilt werden kann.
Ein geerbtes Haus kann nicht von einer einzelnen Person allein vermietet werden. Auch hier ist die Zustimmung aller Erb:innen erforderlich.
Bei längerer gemeinsamer Vermietung kann es sinnvoll sein, klare Regelungen für Verwaltung und Einnahmen zu treffen – etwa durch eine vertragliche Vereinbarung innerhalb der Erbengemeinschaft.
Die Erbengemeinschaft verwaltet den Nachlass gemeinschaftlich, bis dieser aufgeteilt ist. Dazu gehören unter anderem der Erhalt von Immobilien, die Begleichung laufender Verpflichtungen oder organisatorische Entscheidungen rund um den Nachlass.
Damit rechtlich über eine Immobilie entschieden werden kann, spielt auch das Grundbuch eine zentrale Rolle. Erst wenn die Erb:innen als Eigentümer:innen eingetragen sind, lassen sich viele Vorgänge rund um Verkauf oder Übertragung formal umsetzen.
Die Erbengemeinschaft endet, sobald der Nachlass vollständig aufgeteilt ist – etwa durch Verkauf der Immobilie oder Übernahme durch einzelne Miterb:innen.
Nicht nur Häuser, sondern auch Grundstücke oder Ackerland können Teil einer Erbengemeinschaft sein. Diese gelten häufig als nicht real teilbar, was besondere Abstimmungsbedarfe innerhalb der Erbengemeinschaft mit sich bringen kann.
Eine Erbengemeinschaft ist bei Immobilien vor allem eines: eine gemeinschaftliche Verantwortung auf Zeit. Häuser, Grundstücke oder Wohnungen gehören allen Erb:innen gemeinsam und erfordern Abstimmung, Geduld und ein gemeinsames Verständnis der Situation. Wer weiß, wie eine Erbengemeinschaft entsteht, welche Rolle das Grundbuch spielt und warum Entscheidungen nur zusammen getroffen werden können, kann typische Konstellationen realistischer einschätzen und Konfliktpotenzial frühzeitig erkennen.
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FAQ: Häufige Fragen zur Erbengemeinschaft
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Was ist der Nachteil einer Erbengemeinschaft?
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Ein möglicher Nachteil einer Erbengemeinschaft ist, dass Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden können. Gehören mehrere Erb:innen zum Nachlass, können unterschiedliche Interessen, finanzielle Situationen oder persönliche Bindungen dazu führen, dass Abstimmungen zeitaufwendig oder schwierig sind – insbesondere bei Immobilien.
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Wie verteilt sich das Erbe bei einer Erbengemeinschaft?
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Wie sich das Erbe verteilt, hängt davon ab, ob es ein Testament gibt oder die gesetzliche Erbfolge greift. Die Erbanteile ergeben sich aus diesen Vorgaben. Der Nachlass gehört zunächst allen Erb:innen gemeinsam und wird erst im Rahmen der Erbauseinandersetzung entsprechend den Erbquoten aufgeteilt.
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Wer hat in einer Erbengemeinschaft das Sagen?
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In einer Erbengemeinschaft gibt es keine einzelne Person, die allein entscheidet. Grundsätzlich müssen alle Erb:innen gemeinsam handeln. Während einfache Verwaltungsmaßnahmen unter Umständen mehrheitlich entschieden werden können, erfordern grundlegende Entscheidungen – etwa zum Verkauf einer Immobilie – die Zustimmung aller Beteiligten.
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Was bedeutet Erbengemeinschaft im Grundbuch?
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Ist eine Immobilie Teil des Nachlasses, werden die Erb:innen im Grundbuch als Erbengemeinschaft eingetragen. Das bedeutet, dass die Immobilie nicht einzelnen Personen gehört, sondern allen Erb:innen gemeinsam. Der Grundbucheintrag macht diese gemeinschaftliche Eigentumssituation rechtlich sichtbar.
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"Erbengemeinschaften entstehen nicht zwangsläufig. Durch testamentarische Regelungen kann festgelegt werden, wie der Nachlass verteilt wird – etwa durch die Einsetzung eines Alleinerben, wie beim Berliner Testament. Auch Vermächtnisse oder Teilungsanordnungen können dazu beitragen, spätere Konflikte zu vermeiden. Frühzeitige Entscheidungen zu Immobilie oder Vermögen verändern häufig die Ausgangslage für die Erb:innen und sollten gut durchdacht sowie rechtlich begleitet sein."