Wer eine Immobilie verkauft, fragt sich vermutlich, wann der Gewinn aus dem Immobilienverkauf steuerfrei ist. Einen Hausverkauf ohne Steuern gibt es tatsächlich, jedoch nur für private Verkäufer.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt und die Immobilie mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war.
- Hat der Verkäufer die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Hausverkauf auch innerhalb der Zehn-Jahres-Grenze steuerfrei.
- Bei der Spekulationssteuer gilt ein Freibetrag von 600 Euro, bis zu dem der Gewinn nicht versteuert werden muss.
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Ab wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Ab wann ein Immobilienverkauf steuerfrei ist, lässt sich in § 23 EStG (Einkommenssteuergesetz) nachlesen. Der Gesetzgeber räumt hier nämlich unter bestimmten Bedingungen Steuerfreiheit für Gewinne aus sogenannten privaten Veräußerungsgeschäften ein:
- Der Verkäufer handelt nicht gewerblich, sondern privat.
- Der Verkauf erfolgt erst mindestens zehn Jahre nach dem Erwerb.
Wann kann ich ein Haus verkaufen, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen?
Erfolgt der Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren, wird die Spekulationssteuer als Einkommenssteuer auf private Veräußerungsgeschäfte auf den Erlös erhoben. Doch auch dann kann der Immobilienverkauf ohne Steuer auf das Einkommen noch möglich sein, und zwar dann …
- wenn der Verkäufer die Immobilie zwischen dem Erwerb und dem Verkauf zu Wohnzwecken selbst genutzt hat,
- wenn der Verkäufer die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu privaten Wohnzwecken selbst genutzt hat,
- wenn der Verkäufer in den genannten Zeiträumen die Immobilie unentgeltlich einem seiner Kinder oder Adoptivkinder zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt hat,
- wenn der Gewinn unterhalb der Freigrenze von 600 Euro liegt oder
- wenn die Immobilie – auch wenn diese fremdvermietet war – mindestens zehn Jahre lang in Ihrem Besitz war.
Wenn Sie innerhalb der Zehnjahresfrist ein unbebautes Grundstück verkaufen, können Sie die Steuer jedoch nicht umgehen, denn der Gesetzgeber schließt hier die Möglichkeit der Nutzung zu Wohnzwecken aus.
Verkaufen Sie hingegen eine vermietete oder verpachtete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kommen Sie nicht um die Zahlung der Spekulationssteuer herum. Die Steuerbefreiung gilt nur für zu Wohnzwecken genutzte Immobilien.
Ab wann kann ich eine Wohnung steuerfrei verkaufen?
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen wollen, ohne dass eine Spekulationssteuer fällig wird, müssen Sie dieselben Bedingungen erfüllen wie bei einem Hausverkauf. Ein Verkauf ohne Steuern ist also dann nur möglich, wenn das Haus beziehungsweise die Wohnung …
- mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz war,
- die Wohnung zwar kürzer als zehn Jahre in Ihrem Besitz war, aber von Ihnen selbst mindestens im Verkaufsjahr und den beiden davor bewohnt wurde, oder aber
- der Erlös aus dem Immobilienverkauf geringer als 600 Euro ist.
Ein Wohnungs- oder Hausverkauf ist nie ganz steuerfrei, da auf die Kaufsumme immer die Grunderwerbssteuer anfällt. Diese wird aber üblicherweise durch den Käufer bezahlt. Sofern Sie die Immobilie oder Ihren Miteigentumsanteil daran allerdings im Wege der Vermögensauseinandersetzung bei Ihrer Scheidung auf den Ehepartner übertragen, bleibt übertragen von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
