Eine Zwischenfinanzierung wird immer dann eingesetzt, wenn der Zeitraum bis zum Einsatz des Eigenkapitals in der Baufinanzierung überbrückt werden muss. Wenn diese größere Summe Eigenkapital zwar perspektivisch verfügbar sein wird, jedoch noch nicht eingesetzt werden kann, greift die Zwischenfinanzierung als Überbrückungskredit für den Immobilienkauf. In diesem Artikel erfährst du mehr darüber, wie die Zwischenfinanzierung funktioniert, wann sie sich lohnt und mit welchen Extrakosten zu rechnen ist.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Du brauchst eine Zwischenfinanzierung, wenn du eine Immobile verkaufst, um von dem Erlös die nächste zu kaufen. Da der Kaufpreis nicht sofort überwiesen wird, hilft die Zwischenfinanzierung beim Kauf der neuen Immobilie.

     

  • Eine Zwischenfinanzierung endet, sobald Kreditnehmer:innen Zugriff auf Eigenkapital oder einen anderen Kredit haben. 

     

  • Zwischenkredite können für bis zu 24 Monate und in der Höhe der Summe, die durch Eigenkapital erwartet wird, abgeschlossen werden.

     

  • Für einen Immobilien Überbrückungskredit fallen Kosten in Höhe von 2 bis 3 Prozent der Kreditsumme an, die du einplanen solltest.

     

  • Vergleiche die verschiedenen Konditionen zur Zwischenfinanzierung sowie zu anderen Arten der Hausfinanzierung genau, um die beste Wahl zu treffen.


Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung wird immer dann eingesetzt, wenn der Zeitraum bis zum Einsatz des Eigenkapitals in der Baufinanzierung überbrückt werden muss. Wenn diese größere Summe Eigenkapital zwar perspektivisch verfügbar sein wird, jedoch aktuell noch nicht eingesetzt werden kann, greift die Zwischenfinanzierung. Diese ist nicht mit der Vorfinanzierung bei Bausparverträgen zu verwechseln, denn hier wird die Bausparsumme bis zur Auszahlung vorfinanziert, während bei der Zwischenfinanzierung die Finanzierung der Immobile vollständig getilgt wird. 

Eine Zwischenfinanzierung benötigen Darlehensnehmer:innen vor allem dann, wenn sie  eine Immobilie verkaufen möchten, um eine andere zu kaufen. Das Problem ist in dem Fall, dass die neue Immobilie bezahlt werden muss, bevor der Erlös aus der bestehenden Immobilie zur Verfügung steht. Um diesen Zeitraum zu überbrücken, kann ein Zwischenkredit abgeschlossen werden.

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Wichtig: Korrekt kalkulieren

Die Zwischenfinanzierung sollte nicht zu gering kalkuliert werden. Bei einer Verzögerung des Verkaufs oder einer Minderung des Verkaufspreises wird sonst ein höheres Finanzierungsvolumen benötigt.

Haus verkaufen: Ist eine Zwischenfinanzierung lohnenswert?

Möchtest du mit dem Erlös aus dem Hausverkauf eine neue Immobilie finanzieren, musst du zunächst die alte Immobilie verkaufen. Da sich Kauf und Verkauf in den wenigsten Fällen genau synchronisieren lassen, lohnt sich die Zwischenfinanzierung. Sie überbrückt den finanziellen Engpass zwischen Erhalt des Kaufpreises und Bezahlung der neuen Immobilie. 

Auch, wenn du nicht liquides Eigenkapital hast, ist die Zwischenfinanzierung sinnvoll. Denn sie gibt dir Zeit, deine Vermögenswerte zu verkaufen, um so dein Eigenkapital zu erhöhen. In der Zwischenzeit kannst du dank Zwischenfinanzierung den Hauskauf abschließen und dir so deine neue Immobilie bereits sichern. 

Beachte jedoch, dass eine Zwischenfinanzierung Kosten und auch Risiken mit sich bringt. Stelle dir daher zunächst die folgenden Fragen:

 

  • Was passiert, wenn du beim Verkauf der alten Immobilie nicht den gewünschten Preis erzielst?
  • Was passiert, wenn der Verkauf im letzten Moment platzt?
  • Wie löst du den Zwischenkredit ab, wenn sich der Verkauf der alten Immobilie verzögert?

Zwischenfinanzierung beim Bausparen

Bei  Einsatz eines Bausparvertrages ist häufig eine Zwischenfinanzierung notwendig. Dies liegt daran, dass du bei Abschluss des Bausparvertrages nur schwer abzuschätzen kannst, wann du das angesparte Guthaben erhältst. Wenn die tatsächliche Zuteilung des Bausparguthabens also später liegt als angenommen, musst du die Zwischenfinanzierung ausdehnen.

Beim Bausparvertrag geht es dabei um die sogenannte Zuteilungsreife. Damit ist der Moment gemeint, indem du dein Guthaben auszahlen lassen kannst. Dadurch beginnt die Finanzierungsphase des Bausparvertrags. 

Die folgenden zwei Voraussetzungen müssen Bausparer:innen erfüllen, um eine Zwischenfinanzierung ohne Probleme zu nutzen:

  1. Die vertraglich vereinbarte Mindestansparung muss erfüllt sein.

  2. Die Zuteilung darf entsprechend noch nicht erfolgt sein. 

Ähnlich sieht es bei Ansprüchen aus, die sich aus alternativen Kapital- oder Geldanlagen ergeben. Je nach Art und Umfang gelten hier längere Kündigungsfristen, sodass effektiv erst nach Fälligkeit Geld fließen kann.

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Tipp: Kosten der Zwischenfinanzierung vorher ausrechnen

Mit unserem Baufinanzierungs-Rechner kannst du genau berechnen, wie teuer eine mögliche Überbrückung der Finanzierung wird. Es fallen sowohl Zinsen als auch Bearbeitungsgebühren an, die insgesamt bis zu 3 Prozent der Darlehenssumme ausmachen können.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung kann für bis zu 24 Monate und in der Höhe der Summe, die durch Eigenkapital erwartet wird, abgeschlossen werden. Das Darlehen wird auf einen Schlag getilgt, sobald die Summe verfügbar ist. Für die Bank ergibt sich aufgrund der kurzen Laufzeit auch bei sofortiger Tilgung kein Zinsschaden.

Gegenüber einer Vorfinanzierung ist bei der Zwischenfinanzierung von Anfang an ersichtlich, dass und zu welchem Zeitpunkt die Endfinanzierung anläuft. Die Zinsen für eine solche Finanzierung liegen vergleichsweise niedrig. Das hängt damit zusammen, dass Anschlussfinanzierung und entsprechend auch Tilgung gesichert erscheinen. Daher erhältst du für die Zwischenfinanzierung normalerweise eine die marktübliche Verzinsung.

Was ist der Unterschied zwischen Zwischenfinanzierung und variablem Darlehen?

Zwar sind das variable Darlehen und die Zwischenfinanzierung insofern vergleichbar, dass bei beiden keine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Rückzahlung anfällt. Aber es gibt wesentliche Unterschiede bei den beiden Varianten.

Hier siehst du einen tabellarischen Vergleich:

Variables Darlehen Zwischenfinanzierung
  • Hohe Kosten und wenig Planungssicherheit

  • Mehr Planungssicherheit dank kurzer Laufzeit

  • Grundschuld muss ins Grundbuch eingetragen werden

  • Kein Grundbucheintrag nötig

  • Rate besteht aus Zins- und Tilgungsanteil

  • Während der Laufzeit zahlst du Zinsen und tilgst die Darlehenssumme dann auf einen Schlag

  • Beliebig lange Dauer

  • Maximal 24 Monate

  • Kündigungsfrist von 3 Monaten

  • Automatische Befristung

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Tipp: Darlehensarten miteinander vergleichen

Wir empfehlen dir, verschiedene Darlehensformen kennenzulernen und genau miteinander zu vergleichen. So siehst du, welche Variante für dich in Frage kommt.  

Rechner und Konditionen für eine Zwischenfinanzierung



Bei einer Zwischenfinanzierung sind die Konditionen so gestaltet, dass die Kosten deutlich höher liegen als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung. Denn der Prozess ist für die Banken ebenso aufwendig wie bei einer Langzeitfinanzierung. Zudem werden Risiken einkalkuliert – etwa für den Fall, dass du deine alte Immobilie nicht oder zu einem geringeren Betrag als erwartet verkaufst.

Kalkuliere die Konditionen deiner Zwischenfinanzierung mit einem Rechner für Baufinanzierung. Achte dabei darauf, dass ein kurzfristiges Darlehen wie die Zwischenfinanzierung mit einem Zinssatz von einigen Prozentpunkten mehr als bei langfristigen Finanzierungen hohe Mehrkosten verursacht. Zudem müssen Bearbeitungsgebühren einkalkuliert werden. 

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Tipp: Individuell beraten lassen

Um mehr über deinen individuellen Fall und deine Zwischenfinanzierung Konditionen zu erfahren, wendest du dich am besten an deinen Kreditgeber. Denn zum Beispiel schwankt der Zinssatz bei Zwischenfinanzierungen aufgrund des Objektwertes, der Bonität, der Sicherheiten und der genauen Laufzeiten zum Teil stark.


Deinem:deiner Finanzierungsberater:in legst du die folgenden Unterlagen vor:

  • Ausführliche Selbstauskunft

  • Angaben und Unterlagen zu dem Objekt, das verkauft werden soll

  • Angaben und Unterlagen zu dem Objekt, das erworben werden soll


Welche Alternativen zur Zwischenfinanzierung gibt es?

Die Zwischenfinanzierung ist insgesamt eine gute Möglichkeit, um kurzfristig fehlendes Kapital zu überbrücken. Jedoch entstehen hohe Kosten bei der Zwischenfinanzierung. Daher siehst du hier, welche Alternativen eventuell infrage kommen – insbesondere Bausparverträge bieten gute Optionen:

  1. Reduzierte Bausparsumme: Beim Bausparen kannst du die Bausparsumme reduzieren, um den Vertrag schneller zuteilungsreif werden zu lassen. Dafür solltest du den fehlenden Finanzierungsbedarf jedoch auf anderen Wegen wie Eigenkapital oder Kredit sichern können.

  2. Teilung des Bauvertrags: Bausparverträge lassen sich auf Wunsch neu berechnen oder auf zwei Verträge teilen. So wird der eine Vertrag schneller fällig, während du den anderen weiter besparen kannst.

  3. Kündigung des Bausparvertrags: Indem du deinen Bausparvertrag kündigst, erhältst du innerhalb von sechs Monaten die Auszahlung. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Zinsen für herkömmliche Kredite auf dem gleichen Niveau wie die Zinsen des Bauspardarlehens sind.

  4. Policendarlehen: Wenn du eine Lebensversicherung hast, kannst du dich über das Policendarlehen selbst beleihen. Hier erhältst du bis zu 100 Prozent der Lebensversicherung. Bei fondsgebundenen Produkten beträgt der Darlehenswert meist 60 Prozent des aktuellen Rückkaufwerts der Police. 
  5. Klassischer Kredit: Alternativ kannst du auch einen klassischen Kredit zur Überbrückung aufnehmen. Verhandele dabei mit deiner Bank, um gute Konditionen zu erhalten.

Bevor du dich für eine Finanzierungsart entscheidest, solltest du dich gut mit den anfallenden Kosten und Kreditnebenkosten beschäftigen. Vergleiche deine Optionen sorgfältig miteinander und lasse dich beraten, bevor du eine Entscheidung triffst. So gelingt es, Finanzierungslücken beim Hauskauf dank Zwischenfinanzierung zu überbrücken.

 

FAQ: Häufige Fragens zum Thema Zwischenfinanzierung

Was ist eine Zwischenfinanzierung laut Definition?

Die Zwischenfinanzierung Definition beschreibt ein Darlehen, das für zeitweilige Liquiditätsengpässe nutzbar ist. Sobald du als Kreditnehmer:in Zugriff auf Eigenkapital oder einen anderen Kredit hast, endet die Zwischenfinanzierung. Es handelt sich also um eine Überbrückung.

Wie viel kostet eine Zwischenfinanzierung?

Für die Zwischenfinanzierung fallen teils hohe Gebühren an. Du solltest mit einer Bearbeitungsgebühr rechnen, die 1 bis 2 Prozent der Kreditsumme ausmacht. Hinzu kommen um die 3 Prozent Zinsen.​

Wer bekommt eine Zwischenfinanzierung?

Die Zwischenfinanzierung wird von Banken an Kreditnehmer:innen vergeben, die einen Immobilien Überbrückungskredit für wenige Wochen oder Monate benötigen.

Wie schnell bekomme ich eine Zwischenfinanzierung?

Die Zwischenfinanzierung lässt sich schnell organisieren, insbesondere, wenn sie bei der gleichen Bank stattfindet, bei der du auch deinen Immobilienkredit hast. Der Zwischenkredit hat eine maximale Laufzeit von 24 Monaten.

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