Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung?

Hypothekenzinsen sind das Entgelt, das ein Kreditnehmer für ein Darlehen bezahlen muss. Bei einem Hypothekendarlehen bedeuten selbst 0,1 Prozentpunkte große Unterschiede bei der Zinshöhe. Indem du die möglichen Hypothekenzinsen richtig vergleichst, kannst du viel Geld sparen und von den aktuell niedrigen Bauzinsen profitieren – hier erfährst du mehr!

Das Wichtigste in Kürze

  • Bevor du ein Hypothekendarlehen zur Immobilienfinanzierung abschließt, solltest du die verschiedenen Bedingungen und die anfallenden Zinsen genau miteinander vergleichen – unser Rechner hilft (Link)!
  • Berücksichtige bei der Berechnung der Zinsen auch die aktuelle und prognostizierte Entwicklung des EZB-Leitzinses, um dir günstige Zinsen zu sichern.
  • Nach zehn Jahren Zinsbindung ist normalerweise eine Anschlussfinanzierung fällig, bei der du dank intelligenter, frühzeitiger Planung ebenfalls besonders günstige Hypothekenzinsen finden kannst.

Welche Hypothekenzinsen sollte ich kennen?

Der Zinssatz der Hypothekenzinsen ist der Betrag, den du pro Jahr für die Kreditüberlassung bezahlen musst. Der effektive Jahreszins beinhaltet – anders als der reine Hypothekendarlehens-Zinssatz – alle Nebenkosten wie Bearbeitungs- und Kontogebühren.

Banken weisen den Effektivzins für die gesamte Laufzeit des Kredits aus. Wer einen Hypothek-Vergleich durchführen möchte, sollte unbedingt auf identische Konditionen achten, insbesondere bei Laufzeiten und Rückzahlungsbedingungen.

Auch den Begriff der Bereitstellungszinsen solltest du kennen: Diese Zinsen verlangen viele Banken für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Darlehensauszahlung. Insbesondere, wenn die Konditionen einzelner Hypothekendarlehen sehr ähnlich sind, können die Bereitstellungszinsen den Ausschlag geben. Manche Banken berechnen schon ab dem dritten Monat Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent pro Monat, während andere Institute den Kunden erst ab dem siebten Monat zur Kasse bitten.

Beispiel: Wer sein 200.000-Euro-Darlehen erst nach einem halben Jahr ausgezahlt bekommen will und dabei vier Monate Bereitstellungszinsen spart, mindert seine Kreditkosten bei 0,25 Prozent für die Bereitstellungszinsen um 2.000 Euro.

Die Zinsbindungsfrist beschreibt die Laufzeit eines Darlehens, zu der ein festgelegter Zinssatz gültig ist. Während der Zinsbindung sind Bauherren von den Schwankungen des Zinsniveaus unabhängig. Bei Annuitätendarlehen werden meist zehn bis 15 Jahre als Zinsfestschreibung vereinbart. Wer in einer Niedrigzinsphase eine lange Zinsbindungsfrist vereinbart, sichert sich damit einen attraktiven Zinssatz – auch wenn das Niveau der Hypothekenzinsen innerhalb der Laufzeit steigt.

Um die Hypothekenzinsen zu berechnen, brauchst du also die folgenden Informationen:

  • Höhe des benötigten Hypothekendarlehens
  • Effektiver Jahreszins
  • Bereitstellungszinsen
  • Zinsbindungsfrist
Tipp:

Weitere Informationen zu günstigen Hypothekenzinsen und dem Zinsniveau findest du im kleinen "Zins-Einmaleins".


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Wie hoch sind Zinsen für Hypothekendarlehen aktuell?

Die Hypothekenzinsen ändern sich häufig. Zwar müssen Bauherren oder Immobilienkäufern den aktuellen Zinssatz für Hypothekendarlehen nicht tagesaktuell im Blick haben, aber im Vorfeld einer anstehenden Investition solltest du einen Blick auf die Entwicklung der Hypothekenzinsen werfen und diese Fragen beantworten:

  • Wie sah die Hypothekenzinsen-Entwicklung in den vergangenen Monaten aus?
  • Lassen sich hieraus klare Ableitungen für die künftige Entwicklung treffen?
  • Auf welchem Niveau bewegt sich der EZB-Leitzins aktuell?
  • Sind Senkungen oder Erhöhungen des Leitzinses wahrscheinlich?
Es gilt: Steigen sowohl Hypothekenzinsen als auch der EZB-Leitzins derzeit an, werden Immobilienfinanzierungen in den kommenden Monaten teurer. Dann sollten sich Kreditnehmer mittels eines Forward-Darlehens schon heute die Hypothekenzinsen für eine Anschlussfinanzierung oder einen neuen Kredit sichern.
Faustregel:

Ein Bauherr, der bei hohem Zinsniveau in die Finanzierung einsteigt und mit fallenden Bauzinsen rechnet, sollte eine kurze Zinsbindung vereinbaren. Bei niedrigen Zinsen ist hingegen eine langfristige Zinsbindung empfehlenswert.


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Wie werden sich die Hypothekenzinsen entwickeln?

Um die Zinsentwicklung im Blick zu haben, ist eine Prognose für die nächsten Jahre hilfreich. Zwar lässt sich die Zinsentwicklung für Hypothekenzinsen nicht genau vorhersagen, aber Finanzexperten rechnen damit, dass die Zinssätze für Hypothekendarlehen mittelfristig wieder steigen werden. Der EZB-Leitzins, der seit März 2016 auf einem Rekordtiefstand von 0,000 Prozent liegt, wurde in den letzten Jahren nicht angehoben. Auch im Jahr 2020 kannst du daher noch von den günstigen Konditionen profitieren, solltest aber beachten, dass sich diese ändern können.


Hypothekenzinsen

Wie kann ich meine Hypothekenzinsen berechnen?

Um die Hypothekenzinsen deiner Immobilienfinanzierung zu berechnen, solltest du diesen Schritten folgen:

Schritt 1: Finanzierungsbedarf ermitteln

Wenn du eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro ins Auge gefasst hast, solltest du zur Ermittlung deines Finanzierungsbedarfs zunächst alle Nebenkosten (Link) wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren hinzuaddieren. Sinnvoll für die ersten Vergleiche ist ein pauschaler Aufschlag von etwa zehn Prozent.

Schritt 2: Baudarlehen und Hypotheken vergleichen

Finanzierungsrechner verschaffen einen ersten Überblick über Baudarlehen und Hypothekenzinsen. Für einen genaueren Vergleich setzt du dich am besten mit ausgewählten Anbietern direkt in Verbindung. Achte darauf, stets die gleichen Zahlen anzugeben, um die Zinsen besser miteinander vergleichen zu können.

Übrigens:

Ein wichtiger Faktor für die Höhe der Hypothekenzinsen ist das Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital du in den Immobilienkauf investieren kannst, desto geringer ist die Höhe der Bauzinsen.

Schritt 3: Monatliche Rate berechnen

Jede Monatsrate besteht aus den Hypothekenzinsen und einem Tilgungsanteil. Wie hoch beim Beginn der Finanzierung die Tilgung sein sollte, ergibt sich in erster Linie aus deinem Lebensalter. Als Faustregel gilt, dass die Immobilie spätestens bis zur Rente schuldenfrei sein sollte. Mehr zur Tilgungsstrategie liest du hier.

Schritt 4: Günstige Anschlussfinanzierung beachten

Bei der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung solltest du frühzeitig mehrere Angebote etwa bei Sparkassen, Genossenschaftsbanken, Privatbanken oder Hypothekenvermittlern einholen. Passende Anbieter findest du über unser Finanzierungsportal.

Gelingt es dir, bei kurzfristigen Zinsschwankungen ein günstiges Angebot zu bekommen, kannst du bei der Anschlussfinanzierung viel Geld sparen. Denn wenn du eine große Summe mit langfristiger Zinsbindung finanzierst, bedeuten schon kleine Unterschiede große Beträge.

Beispiel: Bei einer Finanzierung über 200.000 Euro und zehn Jahren Zinsbindung bringt dir ein Zehntelprozent weniger Zins eine Ersparnis von etwa 2.000 Euro.

Hinweis:

Die Laufzeit des gesamten Darlehens kannst du über die Tilgung beeinflussen. Mit einer höheren monatlichen Tilgung bist du schneller schuldenfrei, hast aber auch eine höhere finanzielle Belastung. Wir empfehlen dir, im Darlehensvertrag (Link) Sondertilgungen zu vereinbaren.

Beispielrechnung für den Hypothekenzinsen-Vergleich

Ungeachtet der aktuellen Hypothekenzinsen-Entwicklung solltest du in jedem Fall die verschiedenen Angebote von Kreditinstituten miteinander vergleichen. Ein Hypothekenzins-Vergleich kann dir bis zu mehrere tausend Euro Ersparnis einbringen. In der folgenden Beispielrechnung siehst du, wie nur wenige Zehntelprozentpunkte zu einer Ersparnis von über 4.500 Euro führen:

 

Sollzins 2,40 % pro Jahr

Sollzins 2,65 % pro Jahr

Darlehensbetrag

150.000 Euro

150.000 Euro

Anfangstilgung

2 Prozent

2 Prozent

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

Monatliche Rate

550,00 Euro

581,25 Euro

Restschuld

95.898,23 Euro

94.817,23 Euro

Getilgter Betrag

54.101,77 Euro

55.182,77 Euro

Zinszahlungen gesamt

44.898,23 Euro

49.442,23 Euro

Zu beachten:

Wenn du Hypothekenzinsen vergleichst, solltest du unbedingt auch den Effektivzins beachten. Dieser gibt nämlich die tatsächlichen Kosten eines Hypothekendarlehens an. Nicht selten locken Banken mit niedrigen Zinssätzen für Hypotheken-Darlehen, bei denen aber nicht der Effektivzins mit eingerechnet ist.

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Wie kann ich mir günstige Hypothekenzinsen sichern?

Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig, können Bauherren von günstigen Hypothekenzinsen profitieren. Für eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung müssen Nettodarlehensbetrag, Laufzeit, Tilgungsrate und die Höhe der Bauzinsen so miteinander abgeglichen werden, dass monatliche Raten anfallen, die sich der Bauherr auch leisten kann.

 

Neben den aktuell günstigen Zinsen kannst du dir auch per Forward-Darlehen für künftige Bau- oder Kaufvorhaben günstige Zinsen sichern. Das gilt auch für eine künftig anstehende Anschlussfinanzierung: Sind die Hypothekenzinsen aktuell momentan besonders niedrig, aber die Zinsbindungsfrist deiner Erstfinanzierung ist noch nicht abgelaufen, musst du nicht auf die günstigen Hypothekenzinsen verzichten!

Zu beachten:

In der Regel vergeben Banken 36 bis 48 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Forward-Darlehen. Zudem variiert die zinsfreie Vorlaufzeit von sechs bis zwölf Monaten, bis das Darlehen tatsächlich in Anspruch genommen wird. Auch hier lohnt sich ein Vergleich verschiedener Angebote!

Auch beim Bausparen sind günstige Hypothekendarlehen-Zinsen gegeben. Hier sparst du, bevor du dir das benötigte Geld sparst. Da die Bank so viel Sicherheit hat, bietet sie dir günstige Bauzinsen an. Du hast also Planungssicherheit, musst jedoch auch mit hohen Abschluss- und Bearbeitungsgebühren rechnen.


Was kann ich mir leisten?

Was sollte ich bei der Anschlussfinanzierung in Bezug auf Zinsen beachten?

Nach der ersten Zinsbindung von meist zehn Jahren steht die Anschlussfinanzierung deiner Hypothek an. Hier hast du mehrere Möglichkeiten, die wir dir in diesem Beitrag genauer beschreiben. Grundsätzlich gibt es diese drei Varianten der Anschlussfinanzierung:

  • Prolongation: Verlängerung des aktuellen Immobiliendarlehens bei der Bank
  • Forward-Darlehen: Rechtzeitiger Abschluss der Anschlussfinanzierung zu günstigen Zinsen
  • Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen

Bei all diesen Varianten solltest du eventuelle Nebenkosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung oder versteckte Gebühren genau beachten. Manchmal fallen auch Gebühren für Grundbuch und Notar an, denn die neue Eintragung eines Schuldners in das Grundbuch bringt Gebühren mit sich.

In dieser Beispielrechnung für Hypothekenzinsen siehst du, wie sich eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung lohnen kann:

 

Darlehen bei „alter“ Bank

Darlehen bei „neuer“ Bank

Restschuld

150.000 €

150.000 €

Neue Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

Sollzins p.a.

1,75 %

1,50 %

Anfängliche Tilgung

2,50 %

2,50 %

Monatsrate

531,25 €

500,00 €

Neue Restschuld

109.051,21 €

109.568,65 €

Getilgter Betrag

40.948,79 €

40.431,35 €

Zinskosten

22.801,21 €

19.568,65 €

Gebühren (Grundbuch und Notar)

keine

388,00 €

Allein der Zinsvergleich der Hypothekenzinsen ergibt eine Zinsersparnis von exakt 3.232,86 Euro. Zieht man davon noch die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung ab, bleibt eine Differenz von 2.844,86 Euro, die du einsparen kannst. Der zeitliche Aufwand für eine Hypothekenzinsen-Berechnung kann dir also im besten Fall eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bescheren – ein Vergleich, der sich rentiert!







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