Der Bund pumpt 2026 so viel staatliche Schuldpapiere in den Markt wie nie – die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen kletterte zeitweise auf den höchsten Stand seit 2011.
Die Bauzinsen haben sich zwar auf einem Plateau stabilisiert, doch die Banken rudern teilweise in unterschiedliche Richtungen.
Es werden wieder deutlich mehr Bauvorhaben genehmigt, aber eben auch storniert. Die Erholung am Bau bleibt fragil.
Letzten Monat schauten wir an dieser Stelle gebannt auf den Konflikt an einer Meerenge und den steigenden Ölpreis. Leider: beides bestimmt immer noch die Schlagzeilen. Die Waffenruhe zwischen den USA und dem Iran ist mehrfach gebrochen worden, die aktuellsten Angriffe der USA ließen den Ölpreis wieder nach oben schnellen und verunsichern weiterhin die Börsen.
Diesmal geht es allerdings um einen Preistreiber, der dir viel direkter auf die Pelle rückt: Wer heute eine Immobilie finanzieren will, balgt sich um denselben Geldtopf wie die Bundesrepublik Deutschland. Und dreimal darfst du raten, wer den längeren Atem hat.
Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen schoss Anfang August zeitweise auf rund 3,22 Prozent – ein Niveau, das wir seit 2011 nicht gesehen haben. Das ist aber keine spontane Laune der Märkte: Der Bund will dieses Jahr mehr als 500 Milliarden Euro an den Geld- und Kapitalmärkten einsammeln. Für Verteidigung, für Infrastruktur und für einiges mehr. Dazu halten auch die Länder, die EU und andere Staaten munter die Hände auf.
Dieses gigantische Angebot an neu ausgegebenen Bundeswertpapieren findet nur dann Abnehmer, wenn die Rendite stimmt. Vater Staat kann hier problemlos mehr zahlen. Du kannst das nicht unbegrenzt, wenn du einen Kredit beantragst. Denn am Ende dieser finanziellen Nahrungskette hängen deine Kreditkonditionen direkt an den Renditen der Bundesanleihen. Der Grund: Deine Bank refinanziert dein Darlehen über Pfandbriefe, und die müssen mit den Staatspapieren mithalten können. Wer sein Geld besonders lange verleiht, will dafür ein Schmerzensgeld sehen: die sogenannte Laufzeitprämie. Sie entschädigt für das Risiko, dass Inflation und Marktzinsen künftig höher ausfallen als heute gedacht. An den Märkten lautet das Mantra dazu trocken: „higher for longer“.
Das Ergebnis dieses Wettbewerbs? Ein Zinsplateau, das sich allerdings eher wie eine Achterbahn anfühlt. „Wir haben uns bei den Bauzinsen auf einem Niveau um vier Prozent eingependelt“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Rund zwei Drittel der monatlich befragten Banken im Interhyp-Bankenpanel rechnen in den nächsten ein bis zwei Monaten mit einer Stagnation. Bis Jahresende allerdings erwartet die Hälfte steigende Zinsen, nur knapp 17 Prozent rechnen mit künftigen Abschlägen.
Aber echte Ruhe sieht anders aus. Innerhalb einer einzigen Augustwoche senkte die ING ihre Konditionen am Montag und hob sie am Donnerstag wieder an. Die PSD Bank Nürnberg zog ebenfalls die Zügel an, die Sparkassentochter 1822direkt tat es ihr zwei Tage später gleich. Andere Institute senkten ihre Zinsen im selben Monat.
Dieser Widerspruch löst sich erst auf, wenn man weiß, wie Banken ticken: Alle kalkulieren auf Basis derselben Renditen, nur nicht gleichzeitig. Marco Schöfl, Kreditprofi bei Qualitypool, ordnet das Hauen und Stechen pragmatisch ein: „Die Bauzinsen haben im Juli einen kleinen Sprung gemacht und bewegen sich vorerst auf einem etwas höheren Niveau als im ersten Halbjahr.“ So kann man es auch ausdrücken.
Warum von den Notenbanken keine Entlastung nach unten durchsickert, zeigt der Blick auf die Teuerung: Im Juli kletterte die Inflationsrate auf 2,8 Prozent, nach 2,3 Prozent im Juni. Ruth Brand, Präsidentin des Statistischen Bundesamtes, nennt die Auslöser beim Namen: „Vor allem die Preise für Kraftstoffe sind gegenüber dem Vormonat spürbar gestiegen, da gleichzeitig zum Ölpreisanstieg infolge des anhaltenden Iran-Kriegs der staatliche Tankrabatt am 30. Juni endete."
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat darauf längst reagiert: Im Juni hob sie den Einlagensatz auf 2,25 Prozent an, im Juli bestätigte sie diesen Kurs. Für die Sitzung am 10. September ist an den Märkten ein weiterer Schritt so gut wie eingepreist. Im Interhyp-Trendbarometer rechnet die Commerzbank mit einer weiteren Anhebung. Die PSD Bank Rhein-Ruhr setzt lediglich kurzfristig auf leicht fallende Zinsen, sollten die Friedensverhandlungen mit Iran Fortschritte machen. Langfristig erwartet auch sie steigende Notierungen. Aus dem Bankenpanel kommt dazu ein Satz, der das Prinzip Hoffnung treffend zusammenfasst: „Wenn die Inflation 2027 wieder fällt, wird die EZB den Leitzins wohl wieder auf 2 Prozent senken, das Niveau vor dem Iran-Krieg.“ Ja, wenn – oder doch besser: falls …
Das ImmoScout24-Zinschart zeigt dir interaktiv den aktuellen Stand der Sollzinsen an. Damit siehst du auf einen Blick, zu welchem Zinssatz du aktuell durchschnittlich finanzieren könntest, aufgeteilt nach Zinsbindungsfristen. Außerdem zeigen wir dir die Zinsentwicklung des letzten Jahres im Überblick. Einfach mit der Maus über die Graphen fahren oder mit dem Finger antippen, schon siehst du den jeweiligen Zinssatz!
Nicht alle im gleichen Maße, wie eine aktuelle Untersuchung des Münchner ifo Instituts belegt. Der Analyse zufolge steigen die Konsumausgaben der deutschen Haushalte infolge der Nahostkrise um rund 16,8 Milliarden Euro. Die Forscher verstehen ihre Schätzung allerdings ausdrücklich als Obergrenze. Haushalte im untersten Einkommenszehntel büßen dadurch im Schnitt 2,87 Prozent ihres verfügbaren Einkommens ein, die obersten zehn Prozent dagegen lediglich 0,65 Prozent. Über alle Haushalte hinweg sind es 1,15 Prozent. Deutlich über dem Durchschnitt liegen auch Rentnerpaare mit 1,53 Prozent: Ihnen fehlt schlicht ein Lohn als Puffer, außerdem geben sie überdurchschnittlich viel für Heizung und Energie aus.
„Gerade weil es für diesen Schock keinen europäischen Preisdeckel wie in der Energiekrise 2022 gibt, landet die Last fast ungebremst bei den Haushalten – und dort besonders bei denen mit niedrigen Einkommen“, erklärt der ifo-Forscher Andreas Peichl. Für deine Baufinanzierung ist das weit mehr als graue Sozialstatistik: Jeder Euro, der an der Zapfsäule verpufft, fehlt am Monatsende bei der maximal tragbaren Kreditrate.
Du möchtest deine Immobilie bewerten lassen?
Erstelle in nur drei Minuten eine Immobilienbewertung, die auf echten Daten basiert. Das Ergebnis erhältst du kostenlos als PDF.
Auch die Konjunkturdaten machen es derzeit nicht leicht. Das ifo Institut attestiert der deutschen Wirtschaft überraschende Robustheit: Das Bruttoinlandsprodukt legte im zweiten Quartal immerhin um 0,2 Prozent zu. Beim Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) klettern die Erwartungen zudem den vierten Monat in Folge. Für 2026 rechnen die dort befragten Finanzmarktexperten mit einem Wachstum von 0,7 Prozent.
Das klingt nach Aufschwung, hat aber eine deutliche Schlagseite: Während die DAX-Konzerne Rekordgewinne einfahren, bauen sie parallel Stellen ab. Binnen zwölf Monaten fielen 41.000 Jobs weg. „Die aktuellen Gewinnsprünge sind vielfach externen Sonderfaktoren zu verdanken, nicht einer neu gewonnenen Wettbewerbsstärke“, warnt Jan Brorhilker von der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft EY. Übersetzt für Bauwillige: Die Stimmung glänzt heller als die graue Realität. Für deine finanzierende Bank zählt am Ende nicht das ZEW-Barometer, sondern die Krisenfestigkeit deines Arbeitsplatzes.
Und dann das: Auf dem Papier sieht die Lage am Bau fast rosig aus. Im ersten Halbjahr genehmigten die Behörden laut Statistischem Bundesamt 126.300 Wohnungen – ein Plus von 15,1 Prozent und der stärkste Zuwachs seit 2016. Bundesbauministerin Verena Hubertz beschwört bereits den „Bau-Turbo“, tritt aber sogleich auf die Euphoriebremse: „Wir kommen von einem niedrigen Niveau, und wir sind noch längst nicht dort, wo dieses Land beim Wohnungsbau stehen muss.“
Zu Recht, denn auf den Baustellen regiert parallel der Rotstift. Der Anteil der Betriebe mit stornierten Aufträgen lag im Juli bei 13,1 Prozent, nach 11,4 Prozent im Vormonat. „Das zeigt, wie fragil die Erholung im Wohnungsbau weiterhin ist“, betont Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo-Umfragen. Unterm Strich droht 2026 mit voraussichtlich nur 185.000 fertiggestellten Einheiten ein bitteres 15-Jahres-Tief.
Genug Politik. Es gibt zwei Stellschrauben, bei denen du in tatsächlich selbst die Kontrolle hast:
1. Die staatliche Förderung: Seit dem 3. August gelten beim Programm „Jung kauft Alt“ der Förderbank KfW spürbar verbesserte Konditionen. Familien mit einem Kind erhalten nun bis zu 140.000 Euro Förderkredit (bisher 100.000 Euro), mit zwei Kindern 160.000 Euro (bisher 125.000 Euro). Ab drei Kindern sind es 180.000 Euro (bisher 150.000 Euro). Die zentrale Spielregel bleibt bestehen: Das Gebäude muss innerhalb von viereinhalb Jahren nach der Förderzusage energetisch saniert werden.
2. Die Sondertilgung: Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Baufi24, hält zusätzliche Tilgungen beim aktuellen Zinsniveau für rechnerisch hochattraktiv, mahnt aber zur Besonnenheit: „Gleichzeitig sollte niemand sein gesamtes verfügbares Geld in die Tilgung stecken.“ Die eiserne Finanzregel bleibt bestehen: Erst ein solider Notgroschen, dann die Sondertilgung.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: "Wie teuer darf meine Immobilie sein?" Ermittle jetzt kostenlos deinen finanziellen Spielraum.
Im Vormonat gab es noch fast auf ganzer Linie eine leichte Entlastung. Damit ist es vorbei: Diesmal zeigt das Zinsbarometer über alle Zinsbindungen hinweg spürbar nach oben. Der Grund liegt nicht bei der EZB, sondern am Anleihemarkt. Die Renditen der Bundesanleihen sind im August auf ein Mehrjahreshoch geklettert. Da sich die Pfandbriefe der Banken daran orientieren, ziehen die Konditionen für Baufinanzierungen mit Verzögerung nach.
Bei Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung steigt der Zinssatz um 0,10 Prozentpunkte auf 4,00 Prozent (Vormonat: 3,90 Prozent). Die kurze Bindung landet damit exakt auf der Vier-Prozent-Marke.
Die zehnjährige Zinsbindung legt um 0,17 Prozentpunkte auf 3,92 Prozent zu (Vormonat: 3,75 Prozent). Sie bleibt als einzige Laufzeit unter vier Prozent und ist damit weiterhin günstiger als die kurze Bindung.
Bei der 15-jährigen Bindung geht es um 0,18 Prozentpunkte auf 4,15 Prozent nach oben (Vormonat: 3,97 Prozent). Der Rückgang unter die psychologisch wichtige Schwelle aus dem Vormonat hat also nur vier Wochen gehalten.
Wer sich über zwanzig Jahre absichern möchte, zahlt 4,28 Prozent (Vormonat: 4,10 Prozent) und damit ebenfalls 0,18 Prozentpunkte mehr. Die lange Zinsbindung bleibt die teuerste Variante, kauft dir dafür aber die längste Planungssicherheit.
* Hinweis: Bei den Zinsen handelt es sich um Durchschnittswerte der bei ImmoScout24 gelisteten Baufinanzierer zum angegebenen Stichtag. Für die Kalkulation wurden folgende Modelldaten verwendet: Angestellte:r, Darlehenssumme: 200.000 Euro, Beleihungsauslauf: 80 Prozent, Tilgungsrate: 3 Prozent.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).
Alles, was du zum Thema Zinsen wissen musst: Wir unterstützen dich mit informativen Beiträgen, cleveren Rechnern und Podcasts zum aktuellen Zinsgeschehen. Das wird dir helfen, gute Entscheidungen zu treffen.
Bundesanleihen sind Schuldpapiere, mit denen sich der deutsche Staat am Kapitalmarkt Geld leiht. Die Renditen dieser Anleihen – also die Erträge für die Käufer – sind der maßgebliche Treiber der Bauzinsen, weil sich viele Immobiliendarlehen daran orientieren.
Beleihungsauslauf: Das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank – und desto besser in der Regel die Konditionen. Mehr Eigenkapital senkt ihn.
Einlagenzins Der Zinssatz, zu dem Geschäftsbanken überschüssiges Geld bei der EZB parken können. Er ist derzeit der zentrale Steuerungszins der Notenbank und liegt bei 2,25 Prozent.
Fed ist die Abkürzung für Federal Reserve. Damit ist die Zentral- oder Notenbank der USA gemeint.
Geldpolitik: Darunter versteht man alle Maßnahmen eines Staates, die Geldversorgung und Kreditangebote der Banken zu regulieren, um wirtschaftspolitische Zwecke zu erfüllen. Dahinter steht das Ziel, den Wert des Geldes einer Volkswirtschaft stabil zu halten.
Kerninflation: Ein volkswirtschaftliches Konzept, das bestimmte Güter aus der Berechnung der Inflationsrate ausklammert. Dabei handelt es sich meist um die Preisschwankungen für Lebensmittel und Produkte aus dem Energiesektor, die saisonal schwanken, aber deren Preisänderungen nicht auf die Volkswirtschaft selbst zurückzuführen sind.
Leitzinsen: Diese von der Zentralbank eines Landes festgelegten Zinsen geben an, zu welchen Konditionen sich Kreditinstitute bei der Noten- bzw. Zentralbank Geld leihen können. Sie sind ein wichtiges Steuerungsmittel der Geldpolitik.
Rezession: Eine Phase im Konjunkturzyklus (daneben gibt es noch Aufschwung, Boom und Depression). Man spricht üblicherweise von einer Rezession, wenn sich die Wirtschaft in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen abschwächt oder zumindest gleichbleibt.
Ratingagenturen: Dies sind Unternehmen, welche die Kreditwürdigkeit anderer Unternehmen und Staaten bewerten. Ist die Wahrscheinlichkeit von Kreditrückzahlungen hoch, erhalten die betreffenden Unternehmen/Staaten ein gutes Rating. Das höchste wird als „Triple A“, also AAA bezeichnet. Zu den bekanntesten Ratingagenturen gehören „Standard & Poor's“, „Moody's“ und „Fitch“.
Seitwärtsbewegung: Von Seitwärtsbewegungen spricht man, wenn sich der Kurs oder die Zinsen weder nach oben noch nach unten bewegen, sondern sich gleichmäßig entwickeln.
Stagflation: Von Stagflation spricht man, wenn wirtschaftliche Stagnation und Inflation gleichzeitig auftreten – also die Wirtschaft nicht wächst oder sogar schrumpft, während die Preise trotzdem steigen.
Swap-Sätze: Zinssätze aus Termingeschäften, mit denen Banken Zinsrisiken absichern. Sie reagieren früh auf veränderte Zinserwartungen und gelten deshalb als Frühindikator für die Bauzinsen.
Volatilität: Wenn etwas als volatil bezeichnet wird, bedeutet dies, dass es einer hohen Unsicherheit, Instabilität oder Schwankung unterliegt. In Bezug auf Finanzmärkte kann Volatilität auf schnelle und große Preisschwankungen von Aktien, Währungen, Rohstoffen oder auch Zinsen hinweisen.
Zweitrundeneffekte: Konzept aus der Volkswirtschaftslehre, wenn ein einmaliger Preisschock – etwa beim Öl – über höhere Löhne und breitere Preiserhöhungen in die Wirtschaft durchsickert und so aus einem vorübergehenden ein dauerhaftes Inflationsproblem macht.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
Ähnliche Artikel
