Der Druck am Im­mo­bi­li­en­markt wächst

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Seit dem 28. Februar kämpfen US-amerikanische und israelische Streitkräfte nun schon gegen den Iran – und die Straße von Hormus, durch die ein erheblicher Teil des weltweiten Öls transportiert wird, ist immer noch faktisch dicht. Der Schock sitzt tief, und er reicht immer weiter in unsere Geldbörsen hinein.

Energie war im April im Jahresvergleich 10,9 Prozent teurer. Das trieb die Inflationsrate im Euroraum laut erster Schätzung auf 3,0 Prozent. Die Bundesbank ist besorgt: In ihrem Monatsbericht vom 21. Mai warnt sie vor anhaltendem Teuerungsdruck und wirtschaftlicher Stagnation. „Die Inflationsrate dürfte in den kommenden Monaten erhöht bleiben“, heißt es dort – und das Risiko zeige auch weiterhin nach oben. Gestiegene Zinsen nennt die Bundesbank dabei ausdrücklich als weiteren Hemmschuh für private Investitionen. Willkommen in der Abwärtsspirale.

Eigentlich sollte 2026 das Jahr der Entspannung werden. Doch aus der sommerlichen Zinsschmelze wird wohl nichts. Die EZB hat bei ihrer April-Sitzung die Leitzinsen noch unverändert gelassen. Noch! Die letzte Senkung liegt schon fast ein Jahr zurück. Und jetzt? Bundesbankpräsident Joachim Nagel, der auch Mitglied des EZB-Rats ist, blickt auf die Inflationsdaten und kommt zu einem klaren Schluss: Eine Zinserhöhung bei der Sitzung am 11. Juni werde „immer wahrscheinlicher. Wir können die hohen Energiepreise nicht ausblenden“, sagte er dem Handelsblatt.

Dabei ist die Lage komplizierter, als sie auf den ersten Blick scheint. Die Gesamtinflation im Euroraum liegt zwar direkt auf der Drei-Prozent-Marke und damit deutlich über dem EZB-Ziel. Doch die sogenannte Kerninflation, die volatile Energie- und Lebensmittelpreise herausrechnet, liegt mit 2,2 Prozent noch im semi-normalen Bereich. Frankreichs Notenbankchef Villeroy de Galhau bremste deshalb: Die Datenlage zur Kerninflation sei noch zu dünn für eine endgültige Entscheidung. EZB-Vizepräsident Luis de Guindos wollte ebenfalls nicht vorpreschen. EZB-Präsidentin Christine Lagarde hat das Dilemma selbst auf den Punkt gebracht: Die Zentralbank balanciere zwischen dem Risiko, zu früh zu handeln oder zu spät zu reagieren. Eine echte Zwickmühle.

Viel beachtet gab es einen Wechsel an der Spitze der mächtigsten Notenbank der Welt: Kevin Warsh hat Mitte Mai den Vorsitz der US-Fed übernommen und Jerome Powell als Fed-Chef beerbt. US-Präsident Trump hatte im Vorfeld keinen Hehl daraus gemacht, was er erwartet: Zinssenkungen, und zwar sofort! Ob Warsh das liefern kann, ist indes noch nicht gewiss. Grundsätzlich gilt er als Befürworter niedrigerer Zinsen. Gleichzeitig will er die aufgeblähte Fed-Bilanz schrumpfen, um langfristig Handlungsspielraum zu gewinnen. Nur: Die Inflationsdaten spielen da gerade nicht mit.

Laut dem ‚Survey of Professional Forecasters' der Federal Reserve Bank of Philadelphia prognostizieren führende US-Ökonomen für das zweite Quartal eine Teuerungsrate von rund sechs Prozent. Das ist mehr als doppelt so hoch wie noch vor drei Monaten geschätzt, als der Wert bei 2,7 Prozent lag. Der Energiepreisschock durch den Iran-Krieg hat diese Kehrtwende verursacht. Was das für Europa bedeutet: Verharrt die Fed in der Warteschleife, bleiben die globalen Kapitalmarktrenditen hoch – und damit auch der Druck auf die Bauzinsen diesseits des Atlantiks.

Das ImmoScout24-Zinschart zeigt dir interaktiv den aktuellen Stand der Sollzinsen an. Damit siehst du auf einen Blick, zu welchem Zinssatz du aktuell durchschnittlich finanzieren könntest, aufgeteilt nach Zinsbindungsfristen. Außerdem zeigen wir dir die Zinsentwicklung des letzten Jahres im Überblick. Einfach mit der Maus über die Graphen fahren oder mit dem Finger antippen, schon siehst du den jeweiligen Zinssatz!

Die anhaltende Nervosität an den Kapitalmärkten hält die Renditen für Staatsanleihen auf erhöhtem Niveau – und die Bauzinsen folgen diesem Takt. Stephan Kippes, Institutsleiter des Immobilienverbands IVD-Süd, bringt die Lage auf den Punkt: „Teilweise sind die Effektivzinsen für zehnjährige Immobilienkredite inzwischen wieder über die Marke von vier Prozent gestiegen.“ Das Interhyp-Bankenpanel sieht darum auch kaum Spielraum für Entspannung. Dabei ist der Markt keineswegs tot: In Bayern etwa hatten die Immobilienumsätze im ersten Quartal um beachtliche sieben Prozent zugelegt. Doch Kippes warnt: Sollte das Zinsniveau weiter klettern, „besteht die Gefahr, dass die gerade einsetzende Belebung am Wohnimmobilienmarkt an Dynamik verliert“. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, ergänzt nüchtern: „Je länger der Iran-Krieg dauert, desto wahrscheinlicher werden Leitzinserhöhungen.“ Und selbst ohne eine Erhöhung könnte es bitter werden: Kapitalmärkte, die steigende Inflation vorwegnehmen, treiben die langfristigen Zinsen nach oben, ganz ohne Zentralbankbeschluss.

Hier zeigt sich einer der auffälligsten Widersprüche des aktuellen Immobilienmarkts: Obwohl das Zinsumfeld alles andere als einladend ist, greifen Käufer:innen tiefer in die Tasche – oder vielmehr: Sie lassen die Bank tiefer in den Tresor greifen.

Laut dem Trendindikator Baufinanzierung von Dr. Klein lag die durchschnittliche Darlehenssumme in den ersten vier Monaten des Jahres bei 285.703 Euro – das ist ein Anstieg von fast 15.000 Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das kann alarmierende Folgen haben: Im vierten Quartal 2025 habe bei rund jedem siebten neu abgeschlossenen Wohnimmobilienkredit das Darlehen den tatsächlichen Wert der Immobilie überstiegen, berichtete Bafin-Präsident Mark Branson. Im europäischen Vergleich sei das laut der Finanzaufsicht ein auffällig hoher Anteil. Sein Urteil fiel deutlich aus: „Die riskanten Neukredite von heute dürfen nicht die Problemkredite von morgen werden.“ Und an alle, die gerade über ihre Verhältnisse planen: „Keine Frage, es kann verlockend sein, an die Grenzen der Finanzierbarkeit zu gehen, um sich einen Immobilientraum zu erfüllen. Hochrisiko-Immobilienkredite sind aber weder für Kreditinstitute noch für Verbraucher gut.“

Wer sich fragt, warum Wohnraum knapp und teuer bleibt, bekommt vom Statistischen Bundesamt eine ernüchternde Antwort: 2025 wurden mehr als 45.000 Wohnungen weniger fertiggestellt als im Jahr zuvor – der niedrigste Stand seit 2012. Dabei hatte es zuletzt durchaus zaghafte Belebungssignale gegeben: Im ersten Quartal 2026 wurden deutschlandweit rund 63.500 Wohnungen genehmigt, allein im März ein Plus von über elf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Doch wieder macht der Iran-Krieg allen einen Strich durch die Rechnung. Steigende Energiepreise, teurere Baumaterialien, zum Beispiel in Form von erdölbasierten Produkten wie Bitumen, und weiterhin angespannte Lieferketten bremsen die Branche aus. Dazu kommen hausgemachte Probleme, die Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA), schonungslos benennt: Überregulierung, hohe Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren bremsten Investitionen spürbar. Ihr Appell: „Weitere Verzögerungen können wir uns nicht leisten.“

Immerhin gibt es eine gute Nachricht aus Berlin, die speziell für Kaufsuchende interessant sein könnte: Bundesbauministerin Verena Hubertz hat angekündigt, die Förderung für das Effizienzhaus 55 Plus über den ursprünglich geplanten Endtermin Ende Juni hinaus zu verlängern. Das erst kürzlich wiederbelebte KfW-Programm soll laufen, bis der Topf leer ist.

Ob das wohl lange dauern wird?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, denkt zuerst an den Kaufpreis und die Zinsen. Was dabei gern unterschätzt wird, sind die Kaufnebenkosten, allen voran die Grunderwerbsteuer. Eine aktuelle Analyse von ImmoScout24 zeigt, wie massiv diese Belastung je nach Bundesland sein kann. In Berlin und Hamburg müssen Hauskaufende fast zweieinhalb Jahre lang arbeiten, um allein die Grunderwerbsteuer zu finanzieren. In Bayern dagegen erleichtert trotz im Bundesvergleich hoher Immobilienpreise der niedrigste Steuersatz in Deutschland den Einstieg ins Eigenheim erheblich. „Hamburg und Berlin haben seit Jahren die niedrigsten Eigentümerquoten Deutschlands. Nicht nur hohe Kaufpreise, sondern auch hohe Nebenkosten sind dort eine erhebliche Hürde auf dem Weg ins Eigentum“, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Und trotzdem: Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Das belegt die Frühjahrsumfrage 2026 des Verbands der Privaten Bausparkassen eindrücklich: 36 Prozent der Deutschen sparen gezielt für Wohneigentum. Das ist Platz drei der beliebtesten Sparziele, gleich hinter der Altersvorsorge und dem allgemeinen Konsum.