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Das Wichtigste in Kürze
  • Im Juni hat die EZB erstmalig wieder die Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte gesenkt. Ob es weitere Senkungen gibt, hängt vor allem an der wieder gestiegenen Inflationsrate.

  • Die Bauzinsen haben eher träge darauf reagiert – teilweise wurde die Senkung auch bereits eingepreist.

  • Überleg dir gut, ob du auf weitere Zinssenkungen warten möchtest – denn parallel dazu könnten auch die Immobilienpreise anziehen.



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    Die große Zinsschmelze ist ausgeblieben

    Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Zinsen erstmalig nach langer Zeit gesenkt. Mittlerweile reduzieren deshalb auch Banken die Zinsen für ihre Tages- und Festgeldkonten reihenweise. Für Sparende ist das natürlich nicht so toll, denn jetzt heißt es wieder: Zeitraubendes Tagesgeldkonto-Hopping ist angesagt. Normalerweise sollten sinkende Leitzinsen ja dafür sorgen, dass Kredite günstiger werden, also auch die Finanzierungszinsen für die eigene Immobilie. Bei den Bauzinsen ist das aber gerade überhaupt nicht der Fall – oder sie bewegen sich nur wenig um ein paar Nachkommastellen. Was ist da los?

    Das ImmoScout24-Zinschart zeigt dir interaktiv den aktuellen Stand der Sollzinsen an. Damit siehst du auf einen Blick, zu welchem Zinssatz du aktuell durchschnittlich finanzieren könntest, aufgeteilt nach Zinsbindungsfristen. Außerdem zeigen wir dir die Zinsentwicklung des letzten Jahres im Überblick. Einfach mit der Maus über die Graphen fahren oder mit dem Finger antippen, schon siehst du den jeweiligen Zinssatz!



    EZB senkt erstmalig die Leitzinsen

    Aber der Reihe nach: Der von uns an dieser Stelle seit Längerem erwartete Kurswechsel in der Geldpolitik der EZB ist Anfang Juni tatsächlich eingetreten. Zum ersten Mal seit fast fünf Jahren hat die EZB auf ihrer Zinssitzung die Leitzinsen gesenkt. Die Euro-Währungshüter senkten um 0,25 Prozentpunkte auf 4,25 Prozent. Den für den Finanzmarkt entscheidenden Einlagensatz, den Banken für das Parken von Geld bei der Notenbank erhalten, reduzierten sie von zuvor 4,00 Prozent auf 3,75 Prozent. Mit dieser Entscheidung schloss sich die EZB den Zinssenkungen der Notenbanken Kanadas, der Schweiz und Schwedens an. Die einflussreiche US-Notenbank Fed hat bislang keine Zinssenkung vorgenommen, da die Inflation in den Vereinigten Staaten nach wie vor hoch ist. Die EZB hatte die Zinsen zuletzt im September 2019 gesenkt - zu einer Zeit, als Kreditnehmende noch im Schlaraffenland günstiger Baufinanzierungen lebten.


    Statt voran geht es seitwärts weiter

    Kaufsuchende oder Bauleute haben vielleicht schon frohlockt und mit sofort sinkenden Bauzinsen gerechnet. Doch die Reaktion der Bauzinsen war zunächst verhalten bis kaum vorhanden. Das hat mehrere Gründe. Unter anderem liegt es daran, dass die Zinssenkungen von den Banken bereits Anfang des Jahres „eingepreist“ waren. Expert:innen gingen im Januar noch von fünf bis sechs Leitzinssenkungen im Jahr 2024 aus, aktuell rechnen sie nur noch mit ein bis zwei weiteren Senkungen. Die Bauzinsen hatten daher bereits im Januar ihren Tiefpunkt erreicht und sind seitdem wieder gestiegen. Man spricht daher von einer Seitwärtsbewegung.

    Wer wissen will, was eine solche Seitwärtsbewegung bedeutet, muss sich nur das Diagramm des ImmoScout24-Zinsbarometers für die letzten sechs Monate anschauen. Kurz gesagt: Zum Jahreswechsel sanken die Zinsen mit einem regelrechten Schub, seit Ende Februar tanzen sie auf und ab, ohne sich wirklich vom Fleck zu bewegen - sie bewegen sich seitwärts. Einzelne Ausreißer gibt es natürlich, so sind vor allem Kredite mit kurzen Zinsbindungsfristen immer weiter gestiegen, während langfristige Kredite sehr konstant geblieben sind. Dies ist ein Ausdruck der Unsicherheit am Markt.




    Nicht die Inflation vergessen

    Neben der Vorwegnahme von Leitzinssenkungen spielt aber nach wie vor die Inflation eine wichtige Rolle für sinkende Kreditkosten. Max Herbst von der FMH-Finanzberatung wird deshalb nicht müde zu betonen: „Wer wissen will, wie sich die Bauzinsen entwickeln, sollte nicht auf den Leitzins schauen, sondern auf die Inflationsrate“. Die Inflation verunsichere die Anleger, weil die Senkung des Leitzinses trotz hoher Inflation als Zeichen gewertet werden könnte, dass die EZB nicht genug gegen die Teuerung unternimmt. Tatsächlich ist die Inflation nicht so stark zurückgegangen, wie es die EZB gerne hätte.



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    Höhere Teuerung in Deutschland und im Euroraum

    Die jährliche Inflationsrate der Eurozone lag im Mai 2024 bei + 2,6 Prozent, gegenüber + 2,4 Prozent im April. Auch in Deutschland lag sie zuletzt höher als im Vormonat: Im Mai betrug sie +2,4 Prozent, im April und März hatte sie jeweils + 2,2 Prozent betragen. Die EZB strebt eine Teuerungsrate von 2,0 Prozent an. Angesichts der anhaltenden Teuerung haben einige Finanzexpert:innen Zweifel an der jüngsten Zinswende. Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Commerzbank, sagt: „Ich halte es für verfrüht, dass die EZB bereits jetzt ihre Zinsen senkt.“ Er warnte vor schwankenden Energie- und Lebensmittelpreisen sowie steigenden Löhnen durch neue Tarifabschlüsse. All dies könne die EZB von ihrem Ziel einer Inflationsrate von zwei Prozent abbringen. Heiner Herkenhoff, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes BDB, wies ebenfalls darauf hin, dass steigende Löhne im Dienstleistungssektor die Preise nach oben treiben würden. Er warnte auch vor den möglichen Auswirkungen eines sinkenden Euro-Wechselkurses auf die Inflation. Herkenhoff betonte, wie wichtig es sei, dass die EZB keine Erwartungen auf häufige Zinssenkungen wecke.

    Tatsächlich ist die hartnäckige Inflation ein Grund dafür, dass die Bauzinsen in den letzten zwei Jahren gestiegen sind. Sie führt dazu, dass Investoren höhere Zinsen für deutsche Bundesanleihen verlangen. Steigen die Renditen für Bundesanleihen, steigen auch die Pfandbriefrenditen und damit letztlich die Bauzinsen.

    Lohnt es sich, mit dem Immobilienkauf zu warten?

    Das ist natürlich die Frage der Fragen angesichts der aktuell eher durchwachsenen Situation. Glaubst du den Expert:innen, die davon ausgehen, dass die EZB im Laufe des Jahres 2024 die Zinsen weiter senken könnte? Das dürfte dazu führen, dass auch die Bauzinsen in Zukunft weiter sinken - auch wenn sie nicht direkt von den Leitzinsen abhängen. Sollte die Inflation weiter anziehen, könnten aber auch die Zinsen wieder steigen. Die EZB hat ihre Inflationsprognose für 2024 bereits angehoben. Immerhin: Die Stimmung am Immobilienmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2024 positiv entwickelt. Im März dieses Jahres haben die deutschen Banken laut dem Analysehaus Barkow Consulting so viele private Immobilienkredite vergeben wie zuletzt im Herbst 2022. Auch wenn die Möglichkeit besteht, dass die Zinsen weiter sinken, raten die meisten Expert:innen potenziellen Käufer:innen derzeit nicht, auf bessere Finanzierungskonditionen zu warten. Denn parallel zu günstigeren Zinsen dürften auch die Immobilienpreise wieder steigen. Das Ergebnis wäre ein Nullsummenspiel. Besser ist es also, sich den Wunsch nach einer Immobilie dann zu erfüllen, wenn es am besten passt.


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    ImmoScout24-Zinsbarometer

    Entwicklung der Bauzinsen von Juni zu Juli grafisch dargestellt mit farbigen Balken. Zahlen sind im folgenden Text zum Zinsbarometer enthalten. Entwicklung der Bauzinsen von Juni zu Juli grafisch dargestellt mit farbigen Balken. Zahlen sind im folgenden Text zum Zinsbarometer enthalten.

    Trotz im Einzelfall sehr unterschiedlicher Entwicklungen zeigt die Tendenz der Bauzinsen im aktuellen Monat vor allem zur Seite. Man darf gespannt sein, wie es im zweiten Monat nach der ersten Leitzinssenkung weitergehen wird.

    Für Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren blieb der Zinssatz stabil bei 3,92 Prozent (Vormonat: 3,92 Prozent). Im Vergleich zum Vormonat gab es hier somit keinerlei Veränderung. Bei Darlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren tat sich in diesem Monat am meisten. Der Zinssatz stieg um 0,09 Prozentpunkte auf 3,82 Prozent (Vormonat: 3,73 Prozent). Eine leichte Entspannung zeigte sich hingegen bei den Krediten mit einer Laufzeit von 15 Jahren: Hier sank der Zinssatz um 0,04 Prozentpunkte von 3,90 Prozent im Vormonat auf 3,86 Prozent. Für Baudarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren gab es nur eine minimale Bewegung nach oben: Der Zinssatz stieg um winzige 0,01 Prozentpunkte auf 3,94 Prozent (Vormonat: 3,93 Prozent). Diese marginale Erhöhung zeigt, dass langfristige Zinsen weitgehend stabil bleiben, was auf ein weiterhin geringes Risiko für langfristige Darlehen hinweisen könnte.


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    Miniglossar - wichtige Fachbegriffe in diesem Artikel

    Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf einer Immobilie stellt den Prozentsatz dar, der den Umfang des von der Bank gewährten Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert einer Immobilie repräsentiert. Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet ein höheres Risiko für die Bank und führt meist zu schlechteren Zinskonditionen für die Kaufsuchenden.  

    Fed ist die Abkürzung für Federal Reserve. Damit ist die Zentral- oder Notenbank der USA gemeint.

    Geldpolitik Darunter versteht man alle Maßnahmen eines Staates, die Geldversorgung und Kreditangebote der Banken zu regulieren, um wirtschaftspolitische Zwecke zu erfüllen. Dahinter steht das Ziel, den Wert des Geldes einer Volkswirtschaft stabil zu halten.

    Kerninflation: Ein volkswirtschaftliches Konzept, das bestimmte Güter aus der Berechnung der Inflationsrate ausklammert. Dabei handelt es sich meist um die Preisschwankungen für Lebensmittel und Produkte aus dem Energiesektor, die saisonal schwanken, aber deren Preisänderungen nicht auf die Volkswirtschaft selbst zurückzuführen sind.

    Leitzinsen Diese von der Zentralbank eines Landes festgelegten Zinsen geben an, zu welchen Konditionen sich Kreditinstitute bei der Noten- bzw. Zentralbank Geld leihen können. Sie sind ein wichtiges Steuerungsmittel der Geldpolitik.

    Ratingagenturen: Dies sind Unternehmen, welche die Kreditwürdigkeit anderer Unternehmen und Staaten bewerten. Ist die Wahrscheinlichkeit von Kreditrückzahlungen hoch, erhalten die betreffenden Unternehmen/Staaten ein gutes Rating. Das höchste wird als "Triple A", also AAA bezeichnet. Zu den bekanntesten Ratingagenturen gehören "Standard & Poor's", "Moody's" und "Fitch".

    Rezession: Eine Phase im Konjunkturzyklus (daneben gibt es noch Aufschwung, Boom und Depression). Man spricht üblicherweise von einer Rezession, wenn sich die Wirtschaft in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen abschwächt oder zumindest gleichbleibt.

    Seitwärtsbewegung: Von Seitwärtsbewegungen spricht man, wenn sich der Kurs oder die Zinsen weder nach oben noch nach unten bewegen, sondern sich gleichmäßig entwickeln. 

    Volatilität: Wenn etwas als volatil bezeichnet wird, bedeutet dies, dass es einer hohen Unsicherheit, Instabilität oder Schwankung unterliegt. In Bezug auf Finanzmärkte kann Volatilität auf schnelle und große Preisschwankungen von Aktien, Währungen, Rohstoffen oder auch Zinsen hinweisen.

     

    *Hinweis: Bei den Zinsen handelt es sich um Durchschnittswerte der bei ImmoScout24 gelisteten Baufinanzierer zum angegebenen Stichtag. Für die Kalkulation wurden folgende Modelldaten verwendet: Angestellte:r, Darlehenssumme: 200.000 Euro, Beleihungsauslauf: 80 Prozent, Tilgungsrate: 3 Prozent.  

    Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).





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