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Vor dem ersten Spatenstich sollte das gesamte Bauvorhaben von der zuständigen Baubehörde genehmigt worden sein. Was Sie zum Bauantrag zur Baugenehmigung wissen sollten und was zu tun ist, wenn die Genehmigung nicht erteilt wird, lesen Sie hier.

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Baugenehmigung ist die Voraussetzung dafür, dass ein geplantes Bauvorhaben nach öffentlich-rechtlichen Regelungen gebaut werden darf.
  • Wer ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet, riskiert einen Baustopp und im schlimmsten Fall sogar den Abriss des Gebäudes.
  • Wenn ein Bauantrag abgelehnt wird, heißt das noch lange nicht, dass das geplante Bauvorhaben nicht doch noch umgesetzt werden könnte. Sie können als Bauherr Widerspruch einlegen und im äußersten Fall sogar dagegen klagen.

Was ist eine Baugenehmigung und wozu dient sie?

Die Baugenehmigung ist die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, dass Sie so bauen können wie beantragt und von einem Architekten oder Ingenieur in den Bauvorlagen beschrieben.

Die Baugenehmigung enthält die behördliche Feststellung, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Ein Bauherr, der ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet, riskiert neben empfindlichen Bußgeldern den Abriss des Gebäudes.

Wichtig:

Die Genehmigung ist zeitlich befristet, mit Auflagen verbunden und muss auf der Baustelle verfügbar sein. 


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Wie erlange ich eine Baugenehmigung?

Zur Erlangung dieser Genehmigung müssen Sie einen Bauantrag (auch Bauvorlage genannt) bei der unteren Baubehörde einreichen. Falls diese Aufgabe nicht von Ihrem Fertighausanbieter mit übernommen wird, muss sie von einem bauvorlageberechtigten Partner, den Sie sich selber suchen müssen, ausgeführt werden. In der Regel sind Bauingenieure und Architekten bauvorlageberechtigt.

Je nach Bundesland können die Bearbeitungszeit und Anforderungen an die Bauvorlagen (das sind die geforderten Unterlagen) leicht unterschiedlich sein. Ab der Erteilung der Genehmigung gilt diese für drei Jahre – das heißt, Sie haben drei Jahre Zeit mit dem Bau zu beginnen.

Gut zu wissen:

Die Baugenehmigung kann um weitere zwei Jahre verlängert werden. Dies ist auch rückwirkend möglich.

Der Abschluss der Rohbauarbeiten und die Fertigstellung des Gebäudes sind der Bauaufsichtsbehörde zwei Wochen vorher bekanntzumachen, damit sie ihre Pflicht zur behördlichen Abnahme wahrnehmen kann. Zudem haben Sie zum Abschluss der Rohbauarbeiten eine Bescheinigung über die Tauglichkeit und zur Fertigstellung des Gebäudes eine Bescheinigung über die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlage vorzulegen. Diese erhalten sie vom amtlichen Schornsteinfegermeister, nachdem er seine entsprechenden Abnahmen gemacht hat.

Tipp:

In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wissenswerte rund um das Thema „Bauabnahme“.

Hier ein Überblick, was in der Regel in den Bauantrag für ein Einfamilienhaus im Innenbereich (Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gemäß § 30 BauGB und Bauvorhaben in im Zusammenhang bebauten Ortsteilen gemäß § 34 BauGB) hineingehört. Für alle Unterlagen und Erklärungen erhalten sie bei ihrer Baubehörde die erforderlichen Formulare.

Bauvorlagen Anzahl der Ausführungen
Bauantrag 3-fach
Berechnungen des umbauten Raumes (DIN 277) und des Rohbau- und Herstellungswertes 3-fach
Berechnung der zulässigen, vorhandenen und geplanten Grund- und Geschossfläche 3-fach
Berechnung der Geschosse, die keine Vollgeschosse sind 3-fach
einfacher oder qualifizierter Lageplan (Maßstab 1 : 500) 3-fach
Höhenplan ohne NN-Angaben 3-fach
Berechnung der versiegelten Flächen des Grundstücks mit Darstellung im Lageplan (bei Bebauungsplänen nach dem 01.01.1991) 3-fach
Bauzeichnungen - Maßstab 1:100 (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) 3-fach
Statische Berechnungen einschließlich aller erforderlichen Konstruktions- und Bewehrungspläne Hinweis: Wird im Bauantrag unter Ziffer 7. beantragt, die statischen Berechnungen sofort nach Eingang zu prüfen, ist eine Ausfertigung von Bauzeichnungen (Nr. 9) zusätzlich einzureichen. 2-fach
Nachweis des Wärmeschutzes 2-fach
Nachweis des Schallschutzes 2-fach
Erhebungsbogen für Bautätigkeit 1-fach

Bei Mehrfamilienhäusern wird noch gefordert:

Bauvorlagen Anzahl der Ausführungen
Nachweis der Spielplätze für Kleinkinder mit Lageplan 3-fach
Nachweis der erforderlichen Kfz-Stellplätze mit Lageplan 3-fach

Wann brauche ich eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist vonnöten, wenn ein Gebäude errichtet oder umgebaut wird oder eine Änderung der Nutzung geplant ist. Ist das Vorhaben nach der Bauordnung des Bundeslandes verfahrensfrei, so ist keine Baugenehmigung erforderlich. In diesem Fall kann eine Genehmigungsfreistellung erwirkt werden. Das kann in den folgenden Fällen gegeben sein:

  • Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines vorhandenen, qualifizierten Bebauungsplans.

  • Das Vorhaben entspricht vollständig den Festlegungen des Bebauungsplans.

  • Das Vorhaben widerspricht keiner örtlichen Bauvorschrift.

  • Die Erschließung des Grundstücks ist gesichert.

  • Es handelt sich nicht um einen Sonderbau.

  • Die Gemeinde sieht von der Forderung eines Baugenehmigungsverfahrens ab.

Bauantrag: Welche Kosten kommen auf mich zu?

Für die Bearbeitung des Bauantrags erhebt die zuständige Bauaufsichtsbehörde eine Gebühr. Die Höhe der Gebühr richtet sich dabei nach der Summe des Gebäudes, welches errichtet werden soll:

Was? Rechnung/ Formel Summe
Bauwert Bauwert in €/m3 x umbauter Raum (in m3)
Kosten Bauwert x 0,5 %
Bauwert 300 €/m3 x 900 m3 270.000,00 €
Kosten Bauantrag 270.000 € x 0,5 % 1.350,00 €

Welchen Antrag und welche Unterlagen benötige ich für das Beantragen der Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung kann nur dann erteilt werden, wenn ein offizieller Antrag gestellt wird. Für den Antrag müssen die amtlichen Bauvordrucke der Gemeinde verwendet werden. Gemeinsam mit den erforderlichen Unterlagen wird der Antrag dann bei der zuständigen Gemeinde eingereicht, meist wird dabei eine dreifache Ausfertigung verlangt. Ein Exemplar erhält der Bauherr, jeweils eine weitere Kopie erhalten die Gemeinde und die Bauaufsichtsbehörde. Welche Unterlagen bei Antragstellung zudem vorzulegen sind, regelt die sogenannte Bauvorlagenverordnung. Darüber, welche Unterlagen genau vorgelegt werden müssen, gibt die Bauaufsichtsbehörde Auskunft.

In der Regel sind jedoch folgende Papiere notwendig:

  • Bauzeichnungen

  • Baubeschreibung

  • Lageplan

  • Angaben zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung

  • Angaben zur wegemäßigen Erschließung

  • eventuell Abstandsflächenübernahmeerklärung, Freiflächengestaltungsplan, Abweichungsantrag, Baumbestandserklärung u. a.

In der Regel sind bei der Genehmigungsfreistellung dieselben Unterlagen einzureichen wie beim Antrag auf Baugenehmigung. Der Bauherr muss in der Regel im Antrag lediglich ankreuzen, dass die Gemeinde die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens verlangt.

Müssen bei einer Baugenehmigung die Nachbarn informiert werden?

Wenn ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben geplant wird, sind die Nachbarn in jedem Fall hinzuzuziehen. Nicht nur müssen sie über das Bauprojekt informiert werden, sondern sie müssen auch ihre Zustimmung per Unterschrift abgeben. Die Eigentümer der benachbarten Grundstücke müssen den Lageplan sowie die Bauzeichnungen einsehen und unterzeichnen. Dadurch wird gewährleistet, dass es zu einem späteren Zeitpunkt zu keinen Rechtsstreitigkeiten kommt.

Geben die Nachbarn nicht ihr Einverständnis, so kann sich das negativ auf die Erteilung der Baugenehmigung auswirken. Ist das Bauvorhaben genehmigungsfrei gestellt, so müssen Sie Ihre Nachbarn lediglich über das Vorhaben informieren, eine Einverständniserklärung ist jedoch nicht vonnöten.

Wie wird der Bauantrag bearbeitet?

Ist der Antrag bei der Gemeinde angekommen, wird er an die Bauaufsichtsbehörde weitergeleitet. Diese prüft und genehmigt die Stellen, die relevant sind. Jedoch bedeutet das nicht, dass das Vorhaben damit genehmigt ist. Danach erfolgt nämlich das Baugenehmigungsverfahren. Hierbei prüft die Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben individuell nach den Erfordernissen des konkreten Projekts. Handelt es sich um ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, dann werden nur die wichtigsten Anforderungen geprüft.

Wann darf der Bau beginnen?

Wann der genaue Baubeginn stattfindet, ist vom konkreten Projekt und dem Umfang der Genehmigungsprüfung abhängig. Bedarf das Bauvorhaben einer Genehmigung, ist es womöglich verfahrensfrei oder aber genehmigungsfrei gestellt?

Was ist ein Vorbescheid?

Noch bevor es an die Baugenehmigung geht, kann ein Vorbescheid Aufschluss darüber geben, ob das Bauvorhaben voraussichtlich genehmigt wird. Wichtige Fragen des Bauvorhabens können verbindlich geklärt werden, zum Beispiel, ob das Grundstück bebaut werden darf oder welche bauliche Nutzung möglich ist. Der Vorbescheid wird für die Dauer von drei Jahren ausgestellt. Ist der Vorbescheid gültig, kann es nachfolgend im Genehmigungsverfahren nicht zu abweichenden Antworten kommen.

Bauherren sollten hierfür immer sehr genaue, konkrete Fragen stellen, die nur mit Ja oder Nein beantwortet werden können. Nur so kann gewährleistet werden, dass der Vorbescheid auch für zukünftige Genehmigungsverfahren volle Gültigkeit hat. Der Vorbescheid wird ebenfalls anhand des Bauantragsformulars beantragt. Die Frage des Bauherrn ist als Anlage dem Antrag beizulegen.

Bauantrag abgelehnt: Was nun?

Vorab sei gesagt, dass ein abgelehnter Bauantrag nicht bedeutet, dass das geplante Bauvorhaben nicht doch noch umgesetzt werden kann. Als Bauherr können Sie Widerspruch gegen den abgelehnten Bauantrag einlegen. Dies müssen Sie jedoch innerhalb von vier Wochen tun. Außerdem muss der Widerspruch schriftlich formuliert und innerhalb der Frist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingegangen sein – bestenfalls per Einschreiben mit Rückschein.

Tipp:

Wenn Sie Widerspruch gegen den abgelehnten Bauantrag einlegen, sollten Sie sich einerseits die Expertise eines Fachanwalts in Anspruch nehmen und andererseits explizit auf die Ablehnungsgründe eingehen.

Sollte dem Widerspruch nicht stattgegeben werden, so könnten Sie versuchen ein entsprechendes Klageverfahren einzuleiten oder Sie planen Ihr Bauvorhaben so, dass es die Ablehnungsgründe nicht mehr berührt. Wenn Ihr Bauantrag beispielsweise deshalb abgelehnt wurde, weil das geplante Gebäude nicht in das Ortsbild passt, sollten Sie das Bauvorhaben so anpassen, dass es dem Ortsbild entspricht.

Gut zu wissen:

Sowohl in Bayern als auch in Nordrhein-Westfalen kann kein Widerspruch gegen einen abgelehnten Bauantrag eingelegt werden. In diesen Bundesländern müssen Bauherren direkt den Weg der Klage einschlagen.

Was ist vor Baubeginn zu beachten?

Sofern es sich um ein verfahrensfreies Bauvorhaben handelt, kann der Bauherr sogleich mit dem Bau beginnen. Dies muss auch nicht der Bauaufsichtsbehörde mitgeteilt werden, allerdings müssen dabei die geltenden Vorschriften Beachtung finden. In der Regel darf der Bauherr bei einem Bauvorhaben circa einen Monat nach Einreichen des Bauantrags bei der Gemeinde bauen. So lange dauert in etwa das Baugenehmigungsverfahren. Ist ein Bauantrag für das Bauvorhaben erforderlich, so sollten Bauherren folgendes beachten:

  • Der Bau sollte auf keinen Fall beginnen, bevor die Baugenehmigung vorliegt.

  • Die Bauaufsichtsbehörde sollte vor Baubeginn die Bescheinigungen über den Brandschutznachweis und den Standsicherheitsnachweis vom Bauherrn erhalten.

  • Es sollte eine sogenannte Baubeginnanzeige gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erfolgen, am besten spätestens eine Woche vor Baubeginn und unbedingt schriftlich.

  • Eine erneute Baubeginnanzeige sollte erfolgen, wenn eine Unterbrechung der Bauarbeiten um mehr als sechs Monate stattgefunden hat.

  • Die Baugenehmigung erlischt in der Regel nach vier Jahren, dies gilt auch bei einer Unterbrechung der Bauarbeiten um vier Jahre, in diesem Fall ist ein erneuter Bauantrag zu stellen.

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