Die Grundsteuer betrifft alle Eigentümer:innen von Immobilien und Grundstücken in Deutschland. Ob Eigenheim, Mehrfamilienhaus oder unbebautes Grundstück – die Grundsteuer muss gezahlt werden. Doch was genau ist die Grundsteuer, wie wird sie berechnet, und welche Änderungen bringt die Grundsteuerreform mit sich? Hier erfährst du alles Wichtige kompakt und verständlich.
Die Grundsteuer wird als Jahressteuer für alle Arten von Immobilien- und Grundbesitz fällig.
Das Grundsteuergesetz (GrStG) bildet die gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer.
Ab 2025 wird die Grundsteuer anders gerechnet.
- Definition: Was ist die Grundsteuer?
- Arten der Grundsteuer
- Grundsteuer-Reform
- Grundsteuer berechnen: So funktioniert es
- Grundsteuer-Daten an das Finanzamt übermitteln
- Wer muss Grundsteuer zahlen?
- Wann fällt keine Grundsteuer an?
- Wann und wie oft ist die Grundsteuer fällig?
- Wann ändert sich die Höhe der Grundsteuer?
- Grundsteuer je nach Bundesland
- FAQ: Häufige Fragen zur Grundsteuer
Wer ein Grundstück besitzt, muss in Deutschland Grundsteuer an die Stadt oder Gemeinde zahlen. Das gilt sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke. Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Um die Grundsteuer zu berechnen, sind die folgenden drei Größen wichtig:
- Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert)
- Steuermesszahl (gesetzlich definiert)
- Hebesatz (wird individuell von der Stadt bzw. Gemeinde festgelegt)
Das Grundsteuergesetz (GrStG) bildet die gesetzliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer. Artikel 28 Abs. 2 Satz 3 im Grundgesetz ist ebenfalls relevant, da er Gemeinden das Recht gibt, einen Hebesatz zu bestimmen, um die Grundsteuer als Steuerquelle zu nutzen. Die Steuer dient der Finanzierung öffentlicher Ausgaben wie dem Bau und der Instandhaltung von Straßen, Schulen oder Grünanlagen. Egal, ob du ein eigenes Haus bewohnst, ein Mehrfamilienhaus vermietest oder ein unbebautes Grundstück besitzt – du bist verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen.
Kurz nach dem Kauf einer Immobilie erhälst du Post vom zuständigen Finanzamt, das dir die Höhe der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer mitteilt. Die Grunderwerbsteuer ist nur einmal fällig. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückswertes. Die Grundsteuer hingegen fällt jährlich an.
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Bei der Abgabe gilt es, zwischen drei verschiedenen Arten zu unterscheiden. Als Privatperson trifft auf dich in der Regel die Grundsteuer B zu. Neben den beiden bisherigen Steuerarten A und B tritt ab dem 01.01.2025 die Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke in Kraft.
Grundsteuer Arten im Überblick:
Grundsteuer A: Für agrarisch (landwirtschaftlich) genutzte Grundstücke
Grundsteuer B: Für bebaubare und baulich genutzte Grundstücke
Grundsteuer C (ab 2025): Unbebaute, baureife Grundstücke können von Kommunen durch einen gesonderten Hebesatz höher besteuert werden.
In den ersten beiden Fällen stellt die zuständige Finanzbehörde den sogenannten Einheitswert der Grundsteuer für ein (Wohn-) Objekt per Bescheid fest. Dieser Wert liegt immer unter dem sogenannten Verkehrswert eines Objektes. Anteilig davon lässt sich die Steuermesszahl der Grundsteuer ermitteln. Multipliziert man den Einheitswert mit der Messzahl, auch als Grundsteuer-Hebesatz bezeichnet, so ergibt dies wiederum den Messbetrag der Grundsteuer.
Wenn du eine Immobilie besitzt, kannst du mit Hilfe eines Restnutzungsdauer-Gutachtens Steuern sparen und deinen Cash-Flow erhöhen.
Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen Berechnungsgrundlagen der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft, da sie auf veralteten Einheitswerten basierten und zu großen Ungerechtigkeiten führten. Daher tritt 2025 eine Grundsteuerreform in Kraft, die eine Neubewertung aller Grundstücke und Immobilien vorsieht.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
- Neubewertung: Alle Grundstücke und Immobilien werden auf Grundlage aktueller Werte neu bewertet. Das soll eine gerechtere Besteuerung ermöglichen.
- Unterschiedliche Modelle: Neben dem Bundesmodell gibt es länderspezifische Modelle, die die Berechnung der Grundsteuer regeln. Bayern setzt beispielsweise auf ein reines Flächenmodell.
Um keine Ankündigungen in Bezug auf die Grundsteuerreform zu verpassen, solltest du regelmäßig auf dieser Seite des Bundesministeriums für Finanzen vorbeischauen.
Die Höhe der Grundsteuer wird vom örtlichen Finanzamt berechnet. Du kannst die eigene Grundsteuer auch selbst berechnen.
Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet:
1. Ermittlung des Grundsteuerwertes: Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt auf Basis der Bodenrichtwerte, Grundstücksgröße, Immobilienart und -alter ermittelt.
2. Grundsteuermesszahl: Die Grundsteuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor, der je nach Nutzungsart der Immobilie variiert. Dieser Wert wird mit dem Grundsteuerwert multipliziert.
3. Hebesatz der Gemeinde: Der Hebesatz wird von den Kommunen festgelegt und kann stark variieren. Der errechnete Betrag aus Grundsteuerwert und Grundsteuermesszahl wird mit diesem Hebesatz multipliziert, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen.
Jährliche Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz
Bei ImmoScout24 findest du ein ausführliches Grundsteuer-Ranking der Kommunen in Deutschland.
Anhand der folgenden Beispielrechnungen siehst du, wie die Grundsteuer ermittelt wird. Die zwei Fälle zeigen, dass für die Berechnung verschiedene Faktoren verantwortlich sein können. Das erste Beispiel zeigt, welchen Einfluss der individuelle Hebesatz einer Kommune auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Im zweiten Beispiel ist der unterschiedliche Bodenrichtwert – bei ansonsten vergleichbaren Immobilien – der wesentliche Grund für einen unterschiedlich hohen Grundsteuerbetrag.
|
Einfamilienhaus A |
Einfamilienhaus B |
Ermittelter Einheitswert |
300.000 € |
300.000 € |
Steuermesszahl |
0,31 ‰ |
0,31 ‰ |
Grundsteuermessbetrag |
300.000 € x 0,31 ‰ = 93 € |
300.000 € x 0,31 ‰ = 93 € |
Individueller Hebesatz |
440 % (hier: Düsseldorf) |
650 % (hier: Leipzig) |
Berechnung der Grundsteuer |
300.000 € x 0,31 ‰ x 440 % |
300.000 € x 0,31 ‰ x 650 % |
Jährliche Grundsteuer |
409,20 € |
604,50 € |
In dieser Beispielrechnung wird deutlich, dass der individuelle Hebesatz einer Kommune merklichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Die jährliche Grundsteuer für Einfamilienhaus B liegt in diesem Beispiel um 195,30 Euro höher als bei Einfamilienhaus A, obwohl der ermittelte Einheitswert und die Steuermesszahl gleich sind. Deshalb ist es mit Blick auf einen geplanten Immobilienkauf immer sinnvoll, sich vorab über den individuellen Hebesatz der Stadt zu informieren.
Die Grundsteuer erhöht sich, wenn der Hebesatz durch die zuständige Kommune erhöht wird. Ein Eigentümerwechsel der Immobilie führt nicht zur Erhöhung der Grundsteuer. Aber Anbauten oder Erweiterungen deiner Immobilie, führen zu erhöhten Steuern.
Um die Daten für die Berechnung der Grundsteuer zu erhalten, solltest du zunächst in den Grundbuchauszug schauen. Da findest du Angaben zur Lage des Grundstücks, zur Fläche, zur Nutzungsart und zur Wohnfläche. Auch das Baujahr der Immobilie ist darin zu finden. Alternativ kannst du im Kaufvertrag des Objektes nachschauen.
Der Bodenrichtwert ist für manche Bundesländer im BORIS-System zentral einzusehen. Du kannst auch das Online-Portal deines Bundeslandes nutzen, um den Bodenrichtwert herauszufinden. Auch eine Anfrage beim zuständigen Katasteramt hilft dabei, den Bodenwert deiner Immobilie zu ermitteln.
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Laut § 228 Absatz 6 des Bewertungsgesetzes muss die Feststellungserklärung des Grundwertes elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. Das gilt dann, wenn Steuerpflichtige zu einem Feststellungszeitpunkt von der Finanzbehörde zur Datenübergabe aufgefordert werden. Du kannst zum Beispiel das ePortal „ELSTER“ nutzen um alle erforderlichen Angaben beim Finanzamt zu machen.
Um die neue Grundsteuer korrekt berechnen zu können, müssen Eigentümer:innen folgende Daten an das Finanzamt übermitteln:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Immobilienart und -nutzung
- Baujahr und Wohnfläche
Auf Antrag kann die Finanzbehörde auch auf die elektronische Datenübertragung verzichten. In diesem Fall ist es möglich, die Daten per Post zu übermitteln. Setze dich dafür mit deinem Finanzamt in Kontakt, um deinen Fall zu schildern und den Antrag auf postalische Datenübermittlung zu stellen.
Grundsätzlich müssen alle Eigentümer:innen von Grundstücken und Immobilien in Deutschland Grundsteuer bezahlen. Das gilt für private Immobilienbesitzer:innen genauso wie für gewerbliche Eigentümer:innen und sogar die öffentliche Hand. Selbst unbebaute Grundstücke sind grundsteuerpflichtig, solange sie nicht als land- und forstwirtschaftliche Flächen genutzt werden.
Stelle dich als Eigentümer:in daher auf die jährliche Steuer mit vierteljährlicher Abrechnung ein. Dabei gilt laut GrStG, dass die Jahressteuer „nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres“ festgesetzt wird. Wenn du also zum 1. Januar Eigentümer:in der Immobilie bist, musst du für das restliche Jahr Grundsteuer bezahlen. Solltest du das Objekt während des Jahres verkaufen, kannst du im Kaufvertrag eine abweichende Regelung mit den Käufer:innen treffen.
Bei vermietetem Eigentum können die Mietnebenkosten auch die Grundsteuer umfassen. Als Vermieter:in kannst du die Abgabe also im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieter:innen umlegen. Dies gilt allerdings nur, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde.
In einigen Fällen ist es möglich, sich von der Grundsteuer befreien zu lassen. Das gilt vor allem für die Nutzung des Grundbesitzes für wohltätige und öffentliche Zwecke. Privatpersonen können sich in der Regel nicht befreien lassen.
In den folgenden Situationen wird keine Grundsteuer fällig:
- Grundbesitz der öffentlichen Hand
- Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird
- Grundbesitz von Religionsgemeinschaften
- Grundbesitz der Wissenschaft, des Unterrichts oder einer Krankenanstalt
- Grundstücke, die wohltätigen Zwecken wie dem Betrieb einer Stiftung dienen
- Grundbesitz mit denkmalgeschützten Objekten
Als Vermieter:in kannst du bei Mietausfall, Mietverfall, mangelnder Nachfrage nach Wohnraum in der Gemeinde sowie bei Schäden durch Feuer oder Wasser, die das Mietobjekt beeinträchtigen, eine temporäre Befreiung von der Grundsteuer bei deiner Gemeinde beantragen.Wie hoch der Grundsteuererlass ausfällt, hängt von deinen individuellen Gegebenheiten ab. Sind die Mieterträge beispielsweise um mehr als die Hälfte hinter dem Rohertrag der Immobilie zurückgeblieben, werden 25 Prozent der Abgabe erlassen. Hat die Immobilie keinerlei Ertrag vorzuweisen, beträgt der Erlass 50 Prozent.
Der Antrag auf Grundsteuererlass kann erst nach Ablauf des Kalenderjahres bewilligt werden. Eigentümer:innen haben anschließend bis zum 31.03. des folgenden Jahres Zeit, einen Antrag auf Grundsteuererlass zu stellen.
Die Grundsteuer wird normalerweise einmal im Jahr fällig. Sobald der jährliche Betrag über 30 Euro liegt, musst du die Abgabe nicht auf einen Schlag bezahlen. Stattdessen ist eine quartalsweise Bezahlung von jeweils einem Viertel des Jahresbetrags üblich.
Die folgenden Stichtage gelten für die Zahlung:
- 15.2.
- 15.5.
- 15.8.
- 15.11.
Falls deine Grundsteuer zwischen 15 und 30 Euro liegt, ist eine halbjährliche Zahlung zum 15.2. und zum 15.8. möglich. Bei einer Abgabe von unter 15 Euro ist die einmalige Zahlung pro Jahr üblich, und zwar zum 15.8. des Jahres.
Die Grundsteuer wird an das Kassen- und Steueramt der zuständigen Gemeinde überwiesen. Die Kontodetails stehen im jährlichen Steuerbescheid.
Beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wird die Höhe der Grundsteuer nicht neu berechnet. Neben der Grundsteuerhöhe bleibt auch die Steuernummer gleich. Das liegt daran, dass es sich um eine Objektsteuer handelt, die an eine Immobilie und nicht an deren Eigentümer:innen gebunden ist. Entsprechend ist die Fortschreibung des Grundsteuerwertes gegeben.
Wenn Wohneigentum im Rahmen eines Immobilienverkaufs geteilt wird, ändert sich jedoch die Höhe der Grundsteuer. Das ist etwa dann der Fall, wenn ein Haus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Diese erhalten dann jeweils ihre eigene Steuernummer. Die für jede Wohnung zu zahlende Grundsteuer wird vom zuständigen Finanzamt dann auf Basis des Grundsteuermessbetrags neu berechnet.
Auch Bebauungen, die die Substanz des Hauses betreffen, sowie Veräußerungen und Ankauf von Land können die Höhe der Grundsteuer beeinflussen. In all diesen Fällen wird die Grundsteuer neu berechnet oder es kommt zu einer Nachfeststellung, sobald du relevante Änderungen gemeldet hast.
Für Vermieter:innen bleibt zwar die steuerliche Bewertung bei der Grundsteuer wie bei Eigentümer:innen, aber sie können die Grundsteuerabgaben im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf ihre Mietenden umlegen. Dafür muss laut § 2 der Betriebskostenverordnung eine entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten sein. Alternativ ist es möglich, die Grundsteuer als Werbungskosten geltend zu machen und so die Steuerlast zu mindern.
Die Grundsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich. Auch je nach Kommune sind die Unterschiede zum Teil groß. In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen wird es jeweils eigene Modelle geben. Insgesamt haben Bundesländer durch die Öffnungsklausel nach der Reform 2025 mehr Ausgestaltungsmöglichkeiten für die Grundsteuer.
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Grundsteuer in den deutschen Bundesländern ab 2025 gestaltet:
Bundesland |
Grundsteuer ab 2025 |
Baden-Württemberg |
Neuberechnung der Grundsteuer auf Basis von Bodenrichtwert und Grundstücksfläche („modifiziertes Bodenwertmodell“) |
Bayern |
Flächenmodell, bei dem die Höhe der Grundsteuer aufgrund von Grundstücks- und Gebäudefläche, dem Hebesatz der Kommunen und der Nutzung berechnet wird; dabei spielen die Werte von Grundstück und Immobilie keine Rolle |
Berlin |
Bundesmodell |
Brandenburg |
Bundesmodell |
Bremen |
Bundesmodell |
Hamburg |
Neben Grundstücksfläche und genutzter Fläche der Gebäude soll hier auch die Wohnlage berücksichtigt werden. Das Wohnlagenmodell trägt den sprunghaft steigenden Bodenrichtwerten in Hamburg Rechnung. |
Hessen |
Flächen-Faktor-Modell, bei dem neben Wohnfläche und Grundstücksgröße auch die Lage für die Neuberechnung wichtig ist |
Mecklenburg-Vorpommern |
Bundesmodell |
Niedersachsen |
Flächen-Lage-Modell mit Berechnung der Grundsteuer anhand der Fläche ergänzt durch eine Lage-Komponente |
Nordrhein-Westfalen |
Bundesmodell |
Rheinland-Pfalz |
Bundesmodell |
Saarland |
Bundesmodell mit zusätzlicher Differenzierung nach Grundstücksarten bei den Steuermesszahlen |
Sachsen |
Bundesmodell mit Abweichungen, das zwischen den Nutzungsarten Gewerbe, Wohnen und „unbebaut“ unterscheidet. Steuermesszahl von 0,72 Promille bei Geschäftsgrundstücken und 0,36 Promille bei Wohngrundstücken und unbebauten Grundstücken. |
Sachsen-Anhalt |
Bundesmodell |
Thüringen |
Bundesmodell |
Schleswig-Holstein |
Bundesmodell |
FAQ: Häufige Fragen zur Grundsteuer
-
Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?
-
Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe, die auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Sie muss von allen Eigentümer:innen gezahlt werden, unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Die Steuer wird von den Kommunen eingezogen und dient zur Finanzierung öffentlicher Ausgaben.
-
Wie wird die Grundsteuer nach der Reform berechnet?
-
Nach der Reform wird die Grundsteuer auf Basis aktueller Bodenrichtwerte, Grundstücksflächen und Immobilienwerte berechnet. Je nach Bundesland können unterschiedliche Berechnungsmodelle zur Anwendung kommen. Ziel ist es, eine gerechtere und transparente Bewertung zu gewährleisten.
-
Kann ich die Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen?
-
Ja, als Vermieter:in kannst du die Grundsteuer in der Regel auf die Nebenkostenabrechnung der Mieter:innen umlegen. Dies muss jedoch im Mietvertrag als umlegbare Betriebskosten vereinbart sein. Die Kosten werden dann anteilig auf die Mieter:innen verteilt.
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