Die richtige Zinsbindung wählen

Welche Zinsbindung passt zu meiner Finanzierung?

Wenn es um die Wahl der idealen Zinsbindungsfrist geht, sollten Sie beim Abschluss Ihrer Finanzierung zwei Aspekte in die Entscheidung mit einfließen lassen: die allgemeine Lage am Zinsmarkt und Ihre finanzielle Situation.

Die Zinsbindungsfrist, die im Bankenjargon auch als „Sollzinsbindung“ bezeichnet wird, ist ein wichtiger Bestandteil des Darlehensvertrags bei der Immobilienfinanzierung. In dieser Klausel wird festgelegt, wie lange die zu entrichtenden Zinsen unverändert bleiben sollen. Aufgrund der weitreichenden Auswirkungen auf Kosten und Flexibilität sollten Sie alle wichtigen Aspekte sorgfältig abwägen, bevor Sie sich für eine bestimmte Zinsbindungsfrist entscheiden.

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Die Angebote am Markt: Von variabel bis zu 30 Jahre Festzins

Banken und andere Finanzierungsinstitute bieten eine breite Palette an unterschiedlichen Zinsbindungsfristen an. Das Spektrum beginnt bei variablen Zinsen, die sich kurzfristig mit den Marktzinsen ändern. Am anderen Ende des Marktangebotes liegen extrem langfristige Bindungen bis zu 30 Jahren. In den meisten Marktsituationen gilt: Je länger die Zinsbindungsfrist, umso höher sind die Zinsen für das Immobiliendarlehen. Zwar gab es auch schon Phasen, in denen die kurzfristigen Zinsen höher waren als die langfristigen, doch solche Marktlagen sind eher selten anzutreffen.

Je länger, desto teurer und sicherer

Der Aufpreis für eine lange Zinsbindungsfrist bringt Ihnen jedoch auch ein Plus an Kalkulationssicherheit. Egal wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln – Sie zahlen während der Bindungsperiode Monat für Monat dieselbe Kreditrate.

Weil Sie im Regelfall von Beginn an mit der Tilgung des Darlehens beginnen, ist auch bei langen Festschreibungen die Restschuld am Ende der Zinsbindung besonders niedrig. Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen über 150.000 Euro zu 2,5 Prozent Zins und 2,5 Prozent anfänglicher Tilgung aufnehmen, haben Sie nach fünf Jahren eine Restschuld von 130.000 Euro. Wenn Sie das Darlehen auf zehn Jahre festschreiben, beträgt die Restschuld am Ende nur noch gut 107.000 Euro. Sind bis dahin die Marktzinsen wieder angestiegen, ist die Kostensteigerung bei geringeren Restschulden weitaus weniger gravierend.

Hohe Hürden bei vorzeitigem Ausstieg

Mit einer langen Zinsbindungsfrist ist auch ein Nachteil verbunden: Sie können das Darlehen während der Bindung nicht ohne weiteres kündigen, um bei gesunkenen Marktzinsen auf ein billigeres Darlehen umzuschulden.

Grundsätzlich muss die Bank dem vorzeitigen Ausstieg nur zustimmen, wenn Sie das Darlehen aus wichtigem Grund kündigen – etwa wegen des Verkaufs der Immobilie. Dann darf die Bank für den entgangenen Zinsgewinn eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, bei deren Berechnung einige richtungsweisende BGH-Urteile zu berücksichtigen sind. Stimmt die Bank hingegen einem Ausstieg zu, ohne dass ein zwingender Grund vorliegt, darf sie die Vorfälligkeitsentschädigung nach freiem Ermessen festlegen.

Eine Sonderregelung gilt für Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindungsfrist: Wenn seit der Kreditauszahlung zehn Jahre der Zinsbindungsfrist abgelaufen sind, kann der Kreditnehmer mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden darf.

Die Strategie: Lange Zinsbindungsfrist und viel Flexibilität

Solange die Marktzinsen unterhalb des langfristigen Durchschnitts liegen, ist es immer sinnvoll, die Baufinanzierung möglichst lange festzuschreiben. Mit dieser Strategie können Sie eventuellen Zinssteigerungen in der Zukunft gelassen entgegensehen.

Ein gewisses Maß an Flexibilität können Sie sich sichern, indem Sie mit der Bank ein jährliches Sondertilgungskontingent vereinbaren. Dann können Sie je nach Vertragsgestaltung beispielsweise bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr außerplanmäßig ohne Zusatzkosten zurückzahlen. Manche Banken bieten auch an, dass die Höhe des Tilgungsanteils und damit auch die Höhe der Kreditrate bis zu zwei Mal kostenfrei geändert werden kann. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, nach einigen Jahren die Rückzahlungsrate aufzustocken, wenn sich Ihr Einkommen besser als geplant entwickelt.

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