Hypothekenzinsen

Hypothekenzinsen

Hypothekenzinsen sind das Entgelt, das ein Kreditnehmer für ein Darlehen bezahlen muss. Bei einem Hypothekendarlehen bedeuten selbst 0,1 Prozentpunkte bei der Zinshöhe große Unterschiede. Wer Hypothekenzinsen richtig vergleicht, kann viel Geld sparen und von den aktuell niedrigen Bauzinsen profitieren.


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Schon länger zeigt sich bei den Hypothekenzinsen – auch Bauzinsen genannt – dasselbe Muster: Sie verharren mit kleineren Schwankungen auf niedrigem Niveau. Dass die Hypothekenzinsen aktuell so günstig sind, liegt vor allem an der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Die Zinsentwicklung für Hypotheken ist die optimale Voraussetzung für Bauherren, um bei der Finanzierung die Kosten zu minimieren.  

Zins-Einmaleins der Hypothekenzinsen: Sollzins, Effektivzins, Bereitstellungszinsen

Der Zinssatz der Hypothekenzinsen ist der Betrag, den Sie pro Jahr für die Kreditüberlassung bezahlen müssen. Der effektive Jahreszins beinhaltet – anders als der reine Hypothekendarlehens-Zinssatz – alle Nebenkosten wie Bearbeitungs- und Kontogebühren. Banken weisen den Effektivzins für die gesamte Laufzeit des Kredits aus. Wer einen Hypothek-Vergleich durchführen möchte, sollte unbedingt auf identische Konditionen achten, insbesondere bei Laufzeiten und Rückzahlungsbedingungen. Auch den Begriff der Bereitstellungszinsen sollten Sie kennen: Diese Zinsen verlangen viele Banken für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Darlehensauszahlung. Insbesondere wenn die Konditionen einzelner Hypothekendarlehen sehr ähnlich sind, können die Bereitstellungszinsen den Ausschlag geben. Manche Banken berechnen schon ab dem dritten Monat Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 Prozent pro Monat, während andere Institute den Kunden erst ab dem siebten Monat zur Kasse bitten. Wer sein 200.000-Euro-Darlehen erst nach einem halben Jahr ausgezahlt bekommen will und dabei vier Monate Bereitstellungszinsen spart, mindert seine Kreditkosten bei 0,25 Prozent für die Bereitstellungszinsen um 2.000 Euro.

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Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig, können Bauherren von günstigen Hypothekenzinsen profitieren. Für eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung müssen Nettodarlehensbetrag, Laufzeit, Tilgungsrate und die Höhe der Bauzinsen so miteinander abgeglichen werden, dass monatliche Raten anfallen, die sich der Bauherr auch leisten kann.

Zinsniveau und Zinsfestschreibung der Hypothekenzinsen aufeinander abstimmen

Der individuelle Zinssatz eines Kreditgebers hängt vom aktuellen Niveau der Hypothekenzinsen ab: Je nach Wirtschaftslage schwanken die Zinsen, zu denen sich Kreditinstitute selbst Geld von der Europäischen Zentralbank leihen können. Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig, können auch Bauherren von günstigen Hypothekenzinsen profitieren. Weitere Informationen zu günstigen Hypothekenzinsen und dem Zinsniveau finden Sie im kleinen "Zins-Einmaleins".

Die Zinsbindungsfrist beschreibt die Laufzeit eines Darlehens, zu der ein festgelegter Zinssatz gültig ist. Während der Zinsbindung sind Bauherren von den Schwankungen des Zinsniveaus unabhängig. Bei Annuitätendarlehen werden meist zehn bis 15 Jahre als Zinsfestschreibung vereinbart. Wer in einer Niedrigzinsphase eine lange Zinsbindungsfrist vereinbart, sichert sich damit einen attraktiven Zinssatz – auch wenn das Niveau der Hypothekenzinsen innerhalb der Laufzeit steigt.

Allerdings lassen sich die Baufinanzierer längere Bindungszeiten mit Aufschlägen auf die Hypothekenzinsen bezahlen. Ein Bauherr, der bei hohem Zinsniveau in die Finanzierung einsteigt und mit fallenden Bauzinsen rechnet, tut gut daran, eine kurze Zinsbindung zu vereinbaren. In so einem Fall sollten Sie die Hypothekenzinsen-Entwicklung stets im Blick haben! Mehr zur Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist lesen Sie im Artikel "Hypothekendarlehen vergleichen - Zinsen sparen".

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Hypothekenzinsen: Basis für Hypothekenvergleich

Die Laufzeit des gesamten Darlehens lässt sich beeinflussen: über die Tilgung. Wer mit einer höheren monatlichen Tilgung einsteigt, ist früher schuldenfrei. Allerdings bürdet er sich auch eine höhere monatliche Belastung auf. Eine weitere Möglichkeit, die Laufzeit zu verkürzen, sind Sondertilgungen: Diese können im Darlehensvertrag vereinbart werden.

Wer verschiedene Darlehensanbieter gegenüberstellen will, benötigt natürlich vergleichbare Zahlen – insbesondere für die Höhe der Hypothekenzinsen. Deshalb ist es wichtig, sich für alle Angebote den Effektivzins und nicht nur die reinen Hypothek-Zinsen ausrechnen zu lassen, der auch die Finanzierungsnebenkosten beinhaltet. Banken weisen diesen gemäß der Verbraucherkredit-Richtlinie für die gesamte Laufzeit des Kredits aus – auch wenn es sich um mehrere Finanzierungsrunden mit unterschiedlichen Zinssätzen handelt. Das kann dazu führen, dass der Effektivzins niedriger erscheint als er in Wirklichkeit ist – weil für die Anschlussfinanzierung ein sehr tiefer kalkulatorischer Zinssatz verwendet wurde. Wer unterschiedliche Hypothekenzinsen einem Vergleich unterziehen will, sollte also unbedingt auf identische Konditionen achten, insbesondere bei Laufzeiten und Rückzahlungsbedingungen. So finden Sie schrittweise den richtigen Kredit:

Schritt 1: Finanzierungsbedarf ermitteln

Wenn Sie eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro ins Auge gefasst haben, sollten Sie zur Ermittlung ihres Finanzierungsbedarfs zunächst alle Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren hinzuaddieren. Sinnvoll für die ersten Vergleiche ist ein pauschaler Aufschlag von 10 Prozent. Finanzierungsrechner im Internet verschaffen einen ersten Überblick über Baudarlehen und Hypothekenzinsen. Für einen genaueren Vergleich setzen Sie sich am besten mit ausgewählten Anbietern direkt in Verbindung. Ein wichtiger Faktor für die Höhe der Hypothekenzinsen ist das Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital Sie in den Immobilienkauf investieren können, desto geringer ist die Höhe der Bauzinsen.

Schritt 2: Monatliche Rate berechnen

Jede Monatsrate besteht aus den Hypothekenzinsen und einem Tilgungsanteil. Wie hoch beim Beginn der Finanzierung die Tilgung sein sollte, ergibt sich in erster Linie aus Ihrem Lebensalter. Als Faustregel gilt, dass die Immobilie spätestens bis zur Rente schuldenfrei sein sollte.  

Schritt 3: Günstige Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung sollten Sie frühzeitig mehrere Angebote etwa bei Sparkassen, Genossenschaftsbanken, Privatbanken oder Hypothekenvermittlern einholen. Passende Anbieter finden Sie über das Finanzierungsportal von ImmobilienScout24.de. Gelingt es Ihnen, bei kurzfristigen Zinsschwankungen ein günstiges Angebot zu bekommen, können Sie viel Geld sparen. Denn wenn Sie eine große Summe mit langfristiger Zinsbindung finanzieren, bedeuten schon kleine Unterschiede große Beträge. Beispiel: Bei einer Finanzierung über 200.000 Euro und zehn Jahren Zinsbindung bringt Ihnen ein Zehntelprozent weniger Zins eine Ersparnis von etwa 2.000 Euro.


Was kann ich mir leisten?

Günstige Hypothekendarlehen-Zinsen beim Bausparen

Erst sparen, dann leihen – so funktioniert Bausparen. Von einer Gesamtsumme wird zunächst ein bestimmter Anteil angespart. Dann kann der Restbetrag nach einer Wartezeit als Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Beim Bausparen spielen zwei Zinssätze eine Rolle: Auf die Ansparung zahlt Ihnen die Bank Guthabenzinsen, für das Darlehen kassiert sie Bauzinsen. In der Regel erkauft man beim Bausparen günstige Bauzinsen mit einer ebenfalls niedrigen Guthabenverzinsung. Der Zinssatz wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt und hängt deshalb – anders als beim Hypothekendarlehen – nicht vom allgemeinen Zinsniveau ab. Das bedeutet zwar Planungssicherheit. Nachteil vieler Bausparverträge sind jedoch die hohen Abschluss- und Bearbeitungsgebühren.   

Hypothekenzinsen: Rechner im Internet helfen beim Kalkulieren

Sind die aus Hypothekenzins und Tilgung resultierenden Rückzahlungsraten für den Bauherrn langfristig tragbar? Die Beantwortung dieser Frage entscheidet darüber, ob eine Finanzierung passt oder nicht. Eine nützliche Hilfe beim Kalkulieren der Hypothekenzinsen sind Rechner, die Sie im Baufinanzierungsbereich von Immobilienscout24.de finden. Hier stehen für verschiedene Aufgaben spezialisierte Rechner zur Verfügung – vom Ermitteln der möglichen Monatsrate bis zum konkreten Hypothekenkredit-Vergleich. Ein praktisches Hilfsmittel, um die Finanzierungsplanung auf eine solide Basis zu stellen.

Wie fallen die Hypothekendarlehen-Zinsen aktuell aus?

Auch die Hypothekenzinsen ändern sich praktisch stetig. Zwar müssen Bauherren oder Immobilienkäufern den aktuellen Zinssatz für Hypothekendarlehen nicht tagesaktuell im Blick haben, im Vorfeld einer ohnehin anstehenden Investition sollte jedoch ein Blick auf den Hypothekenzinsen-Chart geworfen werden:

  • Wie sah die Hypothekenzinsen-Entwicklung in den vergangenen Monaten aus?
  • Lassen sich hieraus klare Ableitungen für die künftige Entwicklung treffen?
  • Auf welchem Niveau bewegt sich der EZB-Leitzins aktuell?
  • Sind Senkungen oder Erhöhungen des Leitzinses wahrscheinlich?

Es gilt: Steigen sowohl Hypothekenzinsen als auch der EZB-Leitzins derzeit an, werden Immobilienfinanzierungen in den kommenden Monaten teurer. Dann sollten sich Kreditnehmer mittels eines Forward-Darlehens schon heute die Hypothekenzinsen für eine Anschlussfinanzierung oder einen neuen Kredit sichern. 

Hypothekenzinsen: Vergleichen lohnt sich!

Ungeachtet der aktuellen Hypothekenzinsen-Entwicklung sollten Sie in jedem Fall die verschiedenen Angebote von Kreditinstituten miteinander vergleichen. Ein Hypothekenzins-Vergleich kann Ihnen bis zu mehrere tausend Euro Ersparnis einbringen. In der folgenden Beispielrechnung sehen Sie, wie nur wenige Zehntelprozentpunkte zu einer Ersparnis von über 4.500 Euro führen:

 

Sollzins 2,40 % pro Jahr

Sollzins 2,65 % pro Jahr

Darlehensbetrag

150.000 Euro

150.000 Euro

Anfangstilgung

2 Prozent

2 Prozent

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

Monatliche Rate

550,00 Euro

581,25 Euro

Restschuld

95.898,23 Euro

94.817,23 Euro

Getilgter Betrag

54.101,77 Euro

55.182,77 Euro

Zinszahlungen gesamt

44.898,23 Euro

49.442,23 Euro


Zu beachten: Wenn Sie Hypothekenzinsen vergleichen, sollten Sie unbedingt auch den Effektivzins beachten. Dieser gibt nämlich die tatsächlichen Kosten eines Hypothekendarlehens an. Nicht selten locken Banken mit niedrigen Zinssätzen für Hypotheken-Darlehen, bei denen aber nicht der Effektivzins mit eingerechnet ist.

Anschlussfinanzierung: Aktuelle Hypothekenzinsen sichern!

Sind die Hypothekenzinsen aktuell momentan besonders niedrig, aber die Zinsbindungsfrist Ihrer Erstfinanzierung noch nicht abgelaufen, müssen Sie nicht auf die günstigen Hypothekenzinsen verzichten! Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können Sie noch während der ersten Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung mit den aktuellen Hypothekenzinsen abschließen.


Zu beachten: In der Regel vergeben Banken 36 bis 48 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Forward-Darlehen. Zudem variiert die zinsfreie Vorlaufzeit von sechs bis zwölf Monaten, bis das Darlehen tatsächlich in Anspruch genommen wird. Auch hier lohnt sich ein Vergleich verschiedener Angebote!

Umschuldung: Mit Hypothekenzins-Vergleich abwägen!

Sie überlegen derzeit, Ihr Hypothekendarlehen umzuschulden, um von den günstigsten Hypothekenzinsen, die aktuell zu kriegen sind, zu profitieren? Grundsätzlich ist dies immer vorteilhaft, jedoch sollten Sie bei einer Umschuldung nicht nur auf einen genauen Zinsvergleich für Hypothekendarlehen achten, sondern ebenso auf „versteckte“ Nebenkosten.

Vorfälligkeitsentschädigung: Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt immer dann an, wenn der Darlehensnehmer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag aussteigen will. In der Regel fallen Vorfälligkeitsentschädigungen für den Darlehensnehmer sehr kostspielig aus. Darin liegt auch der Grund, warum viele auf einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Darlehensvertrag verzichten.


Tipp: Wenn Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehensbetrages aus dem Darlehensvertrag aussteigen wollen, darf die betroffene Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr verlangen – auch wenn die Zinsbindungsfrist über zehn Jahren liegen sollte.

Gebühren für Grundbuch und Notar: Sollten Sie ein neues Angebot mit günstigeren Hypothekenzinsen in Anspruch genommen haben, sollten Sie nicht vergessen, dass dann auch Gebühren für die neue Eintragung in das Grundbuch sowie für den Notar fällig werden.

Inwiefern sich eine Umschuldung für Sie bezahlt machen kann, soll die folgende Beispielrechnung verdeutlichen:

 

Darlehen bei „alter“ Bank

Darlehen bei „neuer“ Bank

Restschuld

150.000 €

150.000 €

Neue Zinsbindung

10 Jahre

10 Jahre

Sollzins p.a.

1,75 %

1,50 %

Anfängliche Tilgung

2,50 %

2,50 %

Monatsrate

531,25 €

500,00 €

Neue Restschuld

109.051,21 €

109.568,65 €

Getilgter Betrag

40.948,79 €

40.431,35 €

Zinskosten

22.801,21 €

19.568,65 €

Gebühren (Grundbuch und Notar)

keine

388,00 €

Allein der Zinsvergleich der Hypothekenzinsen ergibt eine Zinsersparnis von exakt 3.232,86 Euro. Zieht man davon noch die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung ab, bleibt eine Differenz von 2.844,86 Euro, die Sie letztlich einsparen können. Der zeitliche Aufwand für einen Hypothekenzinsen-Vergleich kann Ihnen also im besten Fall eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bescheren – ein Aufwand, der sich rentiert!

Hypothekenzinsen: Prognose für die nächsten Jahre

Die Zinsentwicklung für Hypothekenzinsen lässt sich zwar nicht genau vorhersagen. Finanzexperten rechnen jedoch damit, dass die Zinssätze für Hypothekendarlehen mittelfristig wieder steigen werden. Der EZB-Leitzins, der seit März 2016 auf einem Rekordtiefstand von 0,00% liegt, soll laut Experten im Jahr 2019 erstmals seit 2011 wieder angehoben werden.

Dies würde sich dann auch in der Entwicklung der Hypothekenzinsen zeigen. Die Hypothekenzinsen würden ebenfalls steigen und für viele Darlehensnehmer – besonders mit Blick auf eine Anschlussfinanzierung – höhere Zinskosten bedeuten. Verfolgen Sie für günstige Hypothekenzinsen immer den Trend auf dem Finanzmarkt, falls Sie sich in den kommenden Jahren mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen müssen.


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