Immobilienzinsen: Tipps & Ent­wick­lung

Unter dem Begriff der Immobilienzinsen werden typischerweise die Schuldzinsen für Hypothekendarlehen zusammengefasst. Die Immobilienzinsen sind das mit Abstand wichtigste Kriterium eines Immobilienkredites. Abweichungen um wenige Prozentpunkte können bereits hohe Mehrkosten verursachen. Für Ihr Bauvorhaben sollten Sie daher die aktuellen Kreditzinsen für Immobilien beobachten und einen günstigen Zeitpunkt für den Abschluss eines Darlehens wählen. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie rund um Finanzierungszinsen für Immobilien beachten sollten.

• Die Monatsrate bei einem typischen Immobilienkredit bleibt währen der Zinsfestschreibung kontinuierlich gleich.
• Bei einem Vergleich der Immobilien Kreditzinsen müssen alle Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Kredit stehen, mit einkalkuliert werden. Daher ist es empfehlenswert für den Vergleich den effektiven Jahreszins heranzuziehen.
• Immobilien- oder Bauzinsen können durch einen höheren Eigenanteil reduziert werden. Reicht das Eigenkapital nicht aus, kann die sogenannte "Muskelhypothek" beansprucht werden.

Immobilien- beziehungsweise Bauzinsen werden von Kreditinstituten verlangt, um Gewinn aus der Kreditvergabe zu schlagen. Dabei wird der Bauzins auf den Nettodarlehensbetrag erhoben, wodurch sich die Gesamtbelastung für den Darlehensnehmer ergibt. Je höher hierbei die Immobilien Kreditzinsen sind, desto teurer wird der Kredit für den zukünftigen Bauherrn. Online können Sie aktuelle Immobilien-Zinsen vergleichen, sodass Sie schnell das für Sie passende Angebot finden.

Bei den typischen Baudarlehen wird eine Monatsrate vereinbart, die sich aus Tilgung und anteiligem Zins zusammensetzt. Während der Zinsfestschreibung bleibt die Monatsrate bei dieser Kreditart kontinuierlich gleich. Während jedoch die Tilgungsrate anteilig steigt, sinken die Zinsbeiträge entsprechend.

Ein Tilgungsrechner bietet die Möglichkeit zu berechnen, wie hoch die monatliche Rate wird, wenn der Kreditnehmer seine gewünschte Tilgung angibt. Dabei ermittelt der Tilgungsrechner außerdem, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung ist. Das sorgt wiederum für die Möglichkeit, sich schon frühzeitig um den Anschlusskredit zu kümmern und hier ein möglichst niedriges Zinsniveau nutzen zu können. Generell ist es in Niedrigzinsphasen empfehlenswert, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. Als Darlehensnehmer schützen Sie sich so für bis zu 15 Jahre vor einem Anstieg der Immobilienzinsen.

Im Zuge einer Baufinanzierung einigen sich Kreditgeber und Kreditnehmer auf Laufzeit, Zinsbindung und Sollzins. Der Sollzins allein ist jedoch wenig aussagekräftig, denn dieser gibt ausschließlich die reinen Zinssätze auf das Darlehen an.

Hinzu kommen sowohl bei einem ersten Immobiliendarlehen als auch bei einem Anschlusskredit die üblichen Nebenkosten eines Darlehens. Das sind beispielsweise die Gebühren für die Kontoführung, aber auch die Bereitstellungszinsen und mögliche Kosten für die Bearbeitung des Darlehens. Der Effektivzins berücksichtigt neben dem reinen Immobilien- oder Bauzins auch diese Nebenkosten. Aus diesem Grund ist es wichtiger, sich bei der Suche nach dem passenden Darlehen vor allem auf den effektiven Jahreszins zu konzentrieren. 

Alle Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Kredit stehen, müssen konsequent hinzugerechnet werden. Das bedeutet, dass für den Vergleich verschiedener Immobilienkredite nicht der Sollzins, sondern der effektive Jahreszins herangezogen werden sollten. Nur so lassen sich alle Aufwendungen im Rahmen des Immobilienkredits mit Zinsen berechnen.

Seit der im Jahre 2010 in Kraft getretenen EU-Verbraucherkreditrichtlinie muss der effektive Jahreszins einheitlich dargestellt werden, sodass der potentielle Darlehensnehmer die Immobilienzinsen überblicken kann. Ausgenommen sind lediglich Bereitstellungszinsen oder solche Gebühren wie Kontoführungsgebühren. Letztere wurden jedoch unter bestimmten Voraussetzungen höchstrichterlich als nichtig eingestuft. Damit ein Vergleich der Zinsen für Immobilienkredite Sinn ergibt, müssen für unterschiedliche Optionen die gleichen Zinsfestschreibungen gewählt werden. 

Ein Tilgungsplan gibt Auskunft darüber, wie hoch die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung tatsächlich ist. Dieser Betrag gibt an, welcher Betrag nach Ende des Darlehensvertrags refinanziert werden muss. Über diesen Betrag kann der Darlehensnehmer anschließend neu verhandeln. Ist der aktuelle Immobilienzins gesunken, kann sich hieraus ein günstigeres Darlehen ergeben. Ein Anschlusskredit sollte mit mindestens drei Monaten Vorlaufzeit geplant werden, da mitunter neue Sicherheiten verlangt werden. 

Damit der Anschlusskredit jedoch nicht zu teuer wird, sollte insbesondere beim aktuell äußerst niedrigen Zinsniveau eine möglichst lange Sollzinsbindung gewählt werden. Unter anderem verursacht durch den niedrigen Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) können auch Bauherren bei der Immobilien-Finanzierung auf Zinsen im niedrigen Bereich setzen. Eine langfristige Sollzinsbindung kann demnach für eine insgesamt niedrigere Gesamtbelastung sorgen. Bei einer mittelfristigen Zinsbindung droht hingegen ein teurer Anschlusskredit, falls der Immobilienzinssatz steigt.

Beim Beleihungsauslauf handelt es sich um eine Risikokalkulation für Kreditinstitute. Hierbei wird zuerst der Beleihungswert einer Immobilie berechnet: Dabei wird vom Verkaufswert des Objekts ein Risikoabschlag von bis zu 20 Prozent abgezogen. Der daraus resultierende Beleihungswert wird ins Verhältnis zu dem Finanzierungsbedarf des Darlehensnehmers gesetzt – hieraus ergibt sich wiederum der Beleihungsauslauf in Form einer Prozentzahl. Hierbei gilt: Je geringer der Beleihungsauslauf, desto niedriger die Immobilienzinsen.

Hypothekenzinsen sollten nie losgelöst von der Laufzeit, ihrer Festschreibung und dem Grad der Beleihung bewertet werden. So kann beispielsweise eine vergleichsweise kurze Laufzeit für niedrigere Zinssätze sorgen.

Je nachdem, wie die Beleihungsgrenze der Immobilie liegt, kann auch ein höherer Eigenanteil zu niedrigeren Immobilien Kreditzinsen führen. Steht nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung, lässt sich der Eigenanteil durch die sogenannte „Muskelhypothek“ aufstocken: Hierbei übernimmt der Bauherr selber Arbeiten an der Immobilie und reduziert dadurch die Baukosten, wodurch wiederum der Finanzierungsbedarf geringer wird.

Mit dem Kombi-Darlehen kann ein Teil des Finanzbedarfs über das bekannte Annuitätendarlehen finanziert werden. Der andere Teil, je nach Bedarf gewählt, wird durch ein variables Sondertilgungsdarlehen eingebracht. Zum jeweiligen Zinsänderungstermin können dann vergleichsweise hohe Sondertilgungen geleistet werden, die wiederum die Immobilienzinsen reduzieren.

Wer Baugeld benötigt, um das Eigenheim zu erweitern oder direkt neu zu bauen, muss sich an eine Bank binden. Diese verlangt Bauzinsen, die unter anderem von der Höhe des Kredites und der Laufzeit abhängig sind. Zur Absicherung wird eine Hypothek (in der Regel das zu finanzierende Objekt) aufgenommen, die sich von der Grundschuld unterscheidet. Bei dieser sichert sich die Bank praktisch ein Grundpfandrecht, also eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit.

Bleiben die laufenden Immobilienzinsen nebst Tilgung aus oder übersteigt der Wert der Ballonfinanzierung am Laufzeitende den Wert der Immobilie, wird die Bank aktiv und versucht das Objekt zu verwerten. In nicht wenigen Fällen ist dann die Immobilie weg und es bestehen weiterhin Verbindlichkeiten.

Zurückzuführen sind solche Konstellationen meistens auf zu geringe Tilgungsanteile, zu langfristige Zinsbindungen in Hochzinsphasen oder schlichtweg unsachgemäße Kalkulation. Die Hypothek für das Eigenheim ist hingegen eine faktische Belastung der Immobilie. Dem Inhaber dieses Papieres, also dem Kreditgeber, stehen weitreichende Rechte zu. Unter Umständen kann dieser die Zwangsvollstreckung einleiten und sich aus dem Erlös bedienen.