Auf der Suche nach den eigenen vier Wänden kommt man nur noch selten um ein Maklerbüro herum. Daher gehört das Einkalkulieren einer entsprechenden Courtage mittlerweile zum Einmaleins der Kaufnebenkostenrechnung, wenn man sich zu einem Wohnungswechsel oder Hauskauf entschließt.

Geht man also den Weg über einen Makler, ist bei erfolgreicher Vermittlung von Wohn- oder Gewerbeflächen bzw. bei Zustandekommen eines Vertragsabschlusses eine Provision fällig. Doch wie hoch darf diese sein?

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Was ist eine Maklercourtage und wer zahlt sie?


Courtage, Maklercourtage oder Maklerprovision ist die Vergütung des Maklers für die Vermittlung eines Käufers oder eines Verkäufers, eines Mieters oder eines Vermieters.

Seit dem Jahr 2015 zahlt derjenige die Maklercourtage, der den Makler bestellt hat. Beauftragen Vermieter oder Verkäufer den Makler, dürfen sie die Rechnung nicht einfach an den späteren Mieter oder Käufer übergeben. So gesehen ist die Käufercourtage also dann verboten, wenn der Käufer überhaupt keinen Makler beauftragt hat.

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Courtage bei Mietimmobilien und Kaufimmobilien

Mietimmobilie

Vorausgesetzt, dass es einen schriftlichen Vertrag zwischen Kunde und Makler gibt, muss bei der Höhe der Provision zunächst unterschieden werden, ob es sich um eine Miet- oder Kaufabsicht handelt. Bei einer Mietimmobilie beträgt die Provisionshöhe 2,38 Nettokaltmieten (inkl. Mehrwehrtsteuer). Die Maklercourtage muss dann von der Partei entrichtet werden, die den Makler beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter.

Kaufimmobilie

Die Frage nach der Höhe der Maklercourtage beim Immobilienkauf lässt sich dahingegen nicht pauschal beantworten, da die Gebühren von Bundesland zu Bundesland variieren. Zum Teil werden auch für besonders beliebte Regionen innerhalb eines Bundeslandes höhere Prozentsätze bei der Courtage für Immobilien angesetzt. Tendenziell beläuft sich aber die Maklercourtage für den Käufer auf 5 bis 6 Prozent des notariellen Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wird vertraglich eine anteilige Zahlung vereinbart, sind von Käufer und Verkäufer je ca. 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten. Bei Gewerbeflächen kann es wiederum zu Abweichungen von den generell veranschlagten Prozentsätzen kommen.

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Mit welchen Kosten ist zu rechnen?


So wie sich die Miet- und Kaufpreise in den Bundesländern unterscheiden, werden auch bei der Höhe der Maklercourtage verschiedene Messlatten angelegt. Sieht man sich die Preise im Verhältnis zu den erhobenen Maklergebühren inklusive Mehrwertsteuer an, ergibt sich folgendes Bild: Durchschnittlich die höchsten Kaufpreise für Privat- als auch Gewerbeimmobilien findet man in den Bundesländern:

  • Hamburg
  • Berlin
  • Bayern

Bei einem Blick auf die anfallende Provision in diesen Ländern zeigen sich gravierende Unterschiede.

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Wann darf keine Maklercourtage verlangt werden?


Es gibt auch Fälle, in denen eine Maklercourtage nicht verlangt werden darf:

  • Vertragsabschluss: Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Mietvertrag nicht abgeschlossen oder ein Hauskauf nicht getätigt wurde. Der Makler erhält seine Provision also nur dann, wenn er erfolgreich gearbeitet hat.
  • Verlängerung / Erneuerung: Wurde der Makler zwar tätig und kam es auch zum Abschluss des Mietvertrags, kann eine Maklerprovision dann nicht verlangt werden, wenn es sich lediglich um eine Verlängerung oder Erneuerung eines bestehenden Mietverhältnisses handelte.
  • Sozialwohnung: Gleiches gilt, wenn die vermittelte Wohnung eine Sozialwohnung ist. Auch bei sonstigen, preisgebundenen Wohnungen kann die Maklerprovision nicht verlangt werden.
  • Eigentümer: Ist der Makler gleichzeitig auch der Eigentümer, der Verwalter, Mieter oder Vermieter einer Wohnung, so entfällt die Maklerprovision ebenfalls. Auch kann eine Maklercourtage bei Miete nicht verlangt werden, wenn Makler, Eigentümer und/oder Verwalter rechtlich oder wirtschaftlich eng miteinander verbunden sind.
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Muss ein Maklervertrag vorliegen?

Es ist ein Trugschluss, dass eine Maklercourtage nur dann verlangt werden darf, wenn auch ein Maklervertrag vorliegt. Im §652 BGB ist jedoch geregelt, dass die Vermittlung eines Vertrages den Anspruch auf Courtage rechtfertigt. Kommt der Kauf- oder Mietvertrag also durch Bemühen des Maklers zustande, muss auch die Provision bezahlt werden.

Höhe der Courtage

Die Höhe der Maklercourtage kann variieren und das nicht nur nach Bundesland. Es handelt sich um „Bis-Angaben“, was bedeutet, dass die Makler auch günstiger sein können. Der Kauf-Interessent erklärt sich mit der Courtage für den Makler einverstanden, wenn diese beispielsweise auf einem Exposé zu finden oder bei einer Webanzeige einzusehen ist. Kommt es so zu einem Kontakt, sollte der Interessent über die Bedingungen Bescheid wissen. Ansonsten wird der Makler sicherlich ein Exposé aushändigen oder mündlich über die Maklercourtage aufklären. Eine gesonderte Vereinbarung bzgl. der Provision ist nicht erforderlich.

Auch der Aufwand des Maklers beeinflusst die Provision nicht. Es ist durchaus möglich, dass der Makler in einem Fall 20 Leuten ein Haus zum Kaufen vorstellt und einen hohen Arbeitsaufwand hat und in einem anderen Fall beim ersten Interessenten zum Abschluss kommt. Die Höhe der Maklercourtage ändert sich dadurch nicht.

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Maklercourtage absetzen

Tipp: Maklercourtage absetzen

Wer berufsbedingt umziehen muss, der kann die Maklercourtage von der Steuer absetzen. Das gilt aber ausdrücklich nur bei Mietobjekten, nicht bei einem gekauften Eigenheim.

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Vorsicht vor Reservierungsgebühren


Immobilienkäufer verlieben sich mitunter in ein bestimmtes Objekt schon bei der ersten Besichtigung. Dennoch wollen oder können sie die Entscheidung nicht sofort treffen. So mancher Makler versucht dann, Druck aufzubauen und verdeutlicht, dass die Wohnung oder das Haus sehr gefragt seien und daher davon auszugehen ist, dass die Immobilie kurzfristig weg sei.

Mitunter bietet der Makler an, das Objekt gegen eine Gebühr zu reservieren. Dafür kommen oft vorformulierte Verträge zum Einsatz. Kommt es nicht zum Verkauf oder zur Vermietung, weil die Interessenten sich doch noch anderweitig entschieden haben, ist laut aktueller Rechtsprechung die Reservierungsgebühr jedoch vollumfänglich zu erstatten.


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Doppelte Maklercourtage?

Wenn die Verkäufer bzw. Vermieter, sowie die Käufer bzw. Mieter jeweils einen Makler einschalten, können zwei Parteien auf ihre Courtage pochen und diese auch durchsetzen. Dieser Ausnahmefall sollte vorab geklärt werden. Vielleicht lassen sich die Kosten so aufteilen, dass jede Partei einen Makler bezahlt oder die Makler verringern ihre Ansprüche. Wenn dieser Sonderfall vorab bekannt ist, kann auch von einer Übereinkunft abgesehen werden.



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