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Haus ohne Energieausweis verkaufen

Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis Pflicht, wenn Sie ein Haus verkaufen wollen. Bei einem Verstoß gegen diese Vorschrift der Energiesparverordnung (EnEV 2014) drohen Busgelder bis zu 15.000 Euro. Allerdings sieht die Verordnung Ausnahmen vor, bei denen der Hausverkauf ohne Energieausweis möglich ist. Wann das der Fall ist, erklären wir hier.


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Wann ist der Energieausweis keine Pflicht?



Nicht immer ist ein Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht. Es ist tatsächlich möglich, ein Haus ohne Energieausweis zu verkaufen – die Ausnahmen sind gesetzlich geregelt.

Eine bezieht sich auf die Vorbereitung des Verkaufs. Demnach muss ein gültiger Energieausweis nicht zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung vorliegen. Dann müssen auch nicht die vorgeschriebenen Pflichtangaben in der Verkaufsanzeige erwähnt werden. Allerdings sollte rein vorsorglich ein Hinweis zum Beispiel in dieser Form enthalten sein: "Ein Energieausweis ist bereits beauftragt und wird noch erstellt. Daher sind die entsprechenden Angaben noch nicht verfügbar."

Ein Makler kann also die Annahme eines Auftrags nicht verweigern, nur weil der Verkäufer vor einem Besichtigungstermin und der Vertragsschließung noch nicht über einen Energieausweis verfügt. Jedoch sollte spätestens zum Besichtigungstermin ein gültiger Energieausweis vorliegen, denn er muss den Interessenten – wenigstens als Kopie – dort übergeben werden.   

Es gibt allerdings Fälle, in denen Sie ein Haus tatsächlich ohne Energieausweis verkaufen können. Und zwar grundsätzlich dann, wenn jemand in seinem eigenen Haus wohnt und es nicht vermieten oder verkaufen will.

Die Ausnahme davon ist: Für das Haus oder die Wohnung wurde ab dem 1.10.2007 eine Baugenehmigung beantragt oder mit dem Bau begonnen.


Der Energieausweis ist dagegen durch die folgenden Regelungen in der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) bei Gebäuden nicht vorgeschrieben, wenn:

  • es sich um ein kleines Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche handelt (§ 16 Abs. 5)
  • es ein Baudenkmal oder ein Gebäude mit sonstiger, besonders erhaltenswerter Bausubstanz (§ 24 EnEV) ist

Außerdem sind Gebäude von der Pflicht auf Erstellung eines Energieausweises gemäß § 1 Abs. 2 und 3 EnEV befreit, wenn sie nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden.

Das gilt gemäß der Verordnung insbesondere für diese Art von Gebäuden:

  • Betriebsgebäude, die dem Zweck entsprechend großflächig und lang anhaltend offen gehalten werden müssen
  • Betriebsgebäude überwiegend zur Aufzucht oder Haltung von Tieren
  • Unterglasanlagen und Kulturräume für Aufzucht, Vermehrung und Verkauf von Pflanzen
  • unterirdische Bauten
  • Traglufthallen und Zelte
  • Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden
  • provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren
  • Gebäude für Gottesdienste oder andere religiöse Zwecke
  • Wohngebäude, die weniger als vier Monate jährlich benutzt werden oder wenn bei diesen der zu erwartende Energieverbrauch weniger als 25 Prozent des geschätzten Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung ist
  • sonstige handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude, die nach ihrem Zweck auf eine Innentemperatur von weniger als 12 °C oder jährlich weniger als vier Monate beheizt sowie jährlich weniger als zwei Monate gekühlt werden.

Für Eigentümer dieser Gebäude werden entsprechende Bescheinigungen zur Befreiung von der Energieausweispflicht gemäß Energieeinsparverordnung angeboten.



Achtung: Verkaufsvertrag ohne Energieausweis

Immer wieder kommt im Zusammenhang mit dem Thema Hausverkauf ohne Energieausweis die Frage auf, ob sich Käufer und Verkäufer vorab darauf verständigen oder den Verzicht auf den Energieausweis vertraglich vereinbaren können. Dazu gilt grundsätzlich, dass es beiden Seiten nicht zusteht, sich von der Verpflichtung zu befreien und es anders zu regeln. Die Energieausweispflicht kann somit auch nicht per Vertrag umgangen werden. Und wenn der Käufer mit dem Verkäufer einen Vertrag dennoch abschließt, obwohl er weiß, dass der Energieausweis nicht existiert, hat er ein zusätzliches Problem: Am Ende steht er aufgrund § 442 BGB ohne Gewährleistungsansprüche (Minderung oder Schadenersatz) da.



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Ausnahmen und Befreiungen vom Energieausweis



Nach der Energiesparverordnung sind Ausnahmen und Befreiungen von der Pflicht auf einen Energieausweis möglich. So sind nach § 16 Abs. 5 EnEV 2014 Baudenkmäler von der Ausweispflicht ausgenommen. Was beachtet werden sollte: Da der Denkmalschutz Ländersache ist, definieren letztere den Begriff zum Teil unterschiedlich. Auch wird abweichend der Begriff "Denkmal" oder "Kulturdenkmal" verwendet.


Ensembleschutz


Zugleich sind dem Ensembleschutz unterliegende bauliche Gruppen oder Gesamtanlagen gemäß EnEV Baudenkmäler. Dann kann es sein, dass nicht unbedingt jedes einzelne Gebäude des Ensemble ein Baudenkmal sein muss. Dennoch werden sie alle als solche in Sinne der Verordnung behandelt.

Befreiungen


Verursachen nicht die Energieeinsparmaßnahmen, sondern die Erstellung eines Energieausweises selbst

  • besondere Umstände durch "einen unangemessenen Aufwand" oder
  • führt dieser "in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte",

kann nach den Bestimmungen der EnEV im Einzelfall eine Befreiung von der Pflicht beantragt werden. Allerdings führen nur allgemein vorgetragene Argumente nicht zum Erfolg. Auch hier ist die Befreiung bei den zuständigen Landesbehörden zu beantragen.


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Haus verkaufen ohne Energieausweis kann Bußgelder nach sich ziehen



Der Verstoß gegen die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), einen Energieausweis nicht erstellen zu lassen und ihn nicht wie gefordert beim Hausverkauf einzusetzen, ist eine Ordnungswidrigkeit. Wer sie begeht, muss mit Blick auf das Energieeinsparungsgesetz (EnEG 2013) § 8 (Bußgeldvorschriften) Absatz 1 Nummer 2 mit einem Bußgeld rechnen. Für entsprechende Ordnungswidrigkeiten ist eine Strafe von bis zu 15.000 Euro möglich. Jedoch hängt die Höhe des Bußgeldes immer vom vorliegenden Einzelfall ab.


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