Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf zu einer umfassenden WEG-Reform beschlossen. Der Entwurf wird nun zur weiteren Beratung und Beschlussfassung in den Bundestag eingebracht.


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Zur Erinnerung: Ziel des Gesetzes ist es, sich den neuen gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, den umweltpolitischen Herausforderungen und den technischen Möglichkeiten seit Schaffung des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Jahr 1951, aber auch der letzten Reform im Jahr 2007 zu stellen. 

So ist es infolge des demografischen Wandels notwendig, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Zur Erreichung der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Gebäuden unerlässlich und auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität erfordert Eingriffe in die Bausubstanz. Diese Komponenten erklären auch den vollständigen Namen: Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG).

Der im Kabinett beschlossene Gesetzesentwurf entspricht inhaltlich im Großen und Ganzen dem im Januar vorgelegten Referentenentwurf, über den wir Sie bereits Anfang des Jahres informiert haben. 

Gesetzentwurf zur WEG-Reform (2020)

Zu folgenden Themen sieht der Gesetzentwurf Änderungen vor:

  • Sanierung und Modernisierung vereinfachen  

Künftig soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz auf eigene Kosten gestattet werden. Neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde ein Anspruch auf bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen.

Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. 

 

  • Eigentümerversammlungen einfacher gestalten 

Es ist eine Beschlusskompetenz vorgesehen, die einzelnen Eigentümern eine Online-Teilnahme gestattet. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, sieht der Entwurf aber ausdrücklich nicht vor. 

Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Wohnungseigentümer sollen ein Einberufungsverlangen auch in Textform, z. B. per E-Mail, stellen können. Ebenso sollen Umlaufbeschlüsse nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen. Die gesetzliche Pflicht, über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer eine Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen. 

 

  • Beschluss-Sammlung wird modifiziert

Die Verpflichtung, eine gesonderte Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen. Dafür soll es Pflicht werden, Niederschriften von Beschlüssen (sowohl in Eigentümerversammlungen gefasste Beschlüsse als auch Umlaufbeschlüsse) sowie Urteile aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren.  

Beschlüsse, die die Kostenverteilung zum Gegenstand haben, sollen besonders hervorgehoben werden müssen, etwa durch eine farbliche Markierung, eine separate Liste oder bei elektronischer Aufbewahrung durch eine technische Lösung, die ein schnelles Auffinden ermöglicht. Dies soll Wohnungseigentümern einen schnellen Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile ermöglichen.

Der Referentenentwurf hatte noch vorgesehen, die Beschluss-Sammlung komplett abzuschaffen. 

 

  • Befugnisse für Verwalter erweitern 

Verwalter sollen eigenverantwortlich über Maßnahmen entscheiden können, bei denen eine vorhergehende Eigentümerversammlung aus objektiver Sicht nicht erforderlich ist. Je nach Einzelfall sollen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zu den Befugnissen gehören. 

 

Aus Gründen der Rechtssicherheit soll der Verwalter im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer aber die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.

 

  • Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen 

Jeder Wohnungseigentümer soll ein gesetzlich verbrieftes Recht erhalten, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen.

 

  • Flexiblere Entscheidung über Kostentragung 

Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können. Der Entwurf sieht vor, dass Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

 

  • Verwaltungsbeirat flexibler gestalten  

Wie viele Mitglieder der Verwaltungsbeirat hat, soll künftig flexibel durch Beschluss festgelegt werden können. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

 

  • Gemeinschaft als Träger der Verwaltung  

Die Gemeinschaft soll als Träger der gesamten Verwaltung ausgestaltet werden und durch ihre Organe handeln – Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und Verwalter als Vertretungsorgan. 

 

  • Anfechtungsklagen neu regeln  

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sollen sich künftig gegen die Gemeinschaft als Träger der Verwaltung richten und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

 

  •  Verwalter ablösen  

Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich einfacher von einem Verwalter trennen können. Für die Vergütung im Falle einer Abberufung sind die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich.

 

  • Verwalter von Prozesskosten befreit  

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

 

  • Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse 

Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

 

  • Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft 

Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ zu beseitigen, sieht der Gesetzentwurf vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll.

Ersterwerber von Wohnungseigentum sollen ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. Damit soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ auch im Gesetz Niederschlag finden. 

 

  • Sondereigentumsfähigkeit erweitern 

Die Sondereigentumsfähigkeit soll auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert werden.  

 

  • Regelungen zur Jahresabrechnung überarbeitet 

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung soll auf die Abrechnungsspitze beschränkt werden. Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Die Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt. 

 

  • Entziehung des Wohneigentums 

Eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, kann eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen. Das kann beispielsweise eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein. 

 

  • Vertragsstrafen bei Pflichtverletzungen 

Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen zu beschließen, wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Das soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen. 

 

  • Miet- und Wohnungseigentumsrecht harmonisieren 

Mieter von Sondereigentumseinheiten sollen verpflichtet werden, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So soll künftig auch bei vermieteten Eigentumswohnungen im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein.   

Wie geht es weiter?

Zur weiteren Beratung und Beschlussfassung wird der Entwurf nun in den Bundestag eingebracht. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland rechnet damit, dass das Gesetzgebungsverfahren im Sommer 2020 abgeschlossen wird. Dem Entwurf zufolge soll das Gesetz zu Beginn des zweiten Kalendermonats nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 22. April 2020


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