Eine bislang offene Frage im Mietrecht wurde nun höchstrichterlich geklärt. Wer eine Wohnung untervermietet, darf damit keinen Gewinn erzielen. So wurden in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte klare Grenzen für die Untervermietung gezogen.
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Einem Mann, der seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin-Charlottenburg gemietet hatte, wurde im Februar 2022 von seiner Vermieterin das Mietverhältnis fristgerecht gekündigt.
Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts hatte er seine Wohnung an zwei Personen untervermietet. Abgesehen davon, dass er von seiner Vermieterin dafür keine Erlaubnis hatte, verlangte er von seinen Untermietenden eine viel zu hohe Miete von monatlich 962 Euro nettokalt. Seine eigene Nettokaltmiete betrug 460 Euro im Monat.
Hinzu kommt, dass die maximal zulässige Miete für die Wohnung in dem Gebiet laut Mietpreisbremse 748 Euro beträgt. Mit seiner Untermietvereinbarung verstieß der Mieter – unabhängig davon, dass er unzulässig Gewinne erzielte – gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB.
Die Vermieterin klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Während das Amtsgericht die Räumungsklage abwies, gab das Landgericht Berlin der Klage statt. Mit der zugelassenen Revision wollte der Mieter die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Also landete der Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH).
Der BGH bestätigt das Urteil des Landgerichts. Die Kündigung sei wirksam, weil der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die unerlaubte Untervermietung nicht unerheblich verletzt habe.
Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB habe ihm auch kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur gewinnbringenden Untervermietung zugestanden. Denn die Möglichkeit zur Untervermietung sei dazu gedacht, Mietenden – im Fall einer wesentlichen Änderung der Lebensverhältnisse – die Wohnung zu erhalten. Die Möglichkeit einer Gewinnerzielung sei hingegen nicht ihr Zweck.
Vor Gericht hatte der Mieter beteuert, dass er nicht beabsichtigt habe, mit der Vermietung Geld zu machen. Er habe die Wohnung den Untermietenden voll ausgestattet überlassen, es fehlte an nichts. Es gäbe allerdings keine vernünftigen Berechnungsmodelle, wie Mobiliar und Hausrat in den Mietpreis eingerechnet werden können.
Das Problem der möblierten Vermietung treibt den Mieterbund, aber auch das Bundesjustizministerium schon länger um. So wird derzeit in der Regierung über einen Entwurf abgestimmt, der unter anderem die Vermietung von möbliertem Wohnraum verstärkt regulieren soll.
Die Karlsruher Richter:innen gingen in ihrer Entscheidung weder darauf ein, ob überlassenes Mobiliar bei der Frage der Untermiethöhe zu berücksichtigen ist, noch auf einen möglichen Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse.
(BGH, Urteil v. 28.1.2026, VIII ZR 228/23)
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