Das Amtsgericht Köpenick stellt klar: Wird dem Mieter vor Vertragsschluss ein Exposé mit deutlich ausgewiesenem Baujahr überlassen, genügt das als Auskunft über einen Neubau im Sinne des § 556f BGB. Eine ausdrückliche Belehrung über die Nichtanwendbarkeit der Mietpreisbremse ist nicht erforderlich.
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Die Conny GmbH, ein Legal-Tech-Unternehmen, das Mietende insbesondere bei der Durchsetzung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse unterstützt, machte aus abgetretenem Recht eines Mieters Rückzahlungsansprüche wegen angeblich überhöhter Miete geltend.
Der von der GmbH vertretene Mieter hatte ein Jahr in einer möblierten Wohnung in Berlin-Köpenick gewohnt. Vor Vertragsabschluss hatte er von seinem Vermieter sowohl ein Exposé erhalten, in dem das Baujahr 2022 angegeben war als auch einen Energieausweis – zunächst per E-Mail, bei der Besichtigung dann in Papierform.
Der Vertreter der Conny GmbH sah bei der Miete einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, da ein bloßer Hinweis auf das Baujahr nicht genüge. Ein Exposé – insbesondere ein im Internet abrufbares – erfülle nicht die gesetzlichen Anforderungen an die Auskunftspflicht.
Doch das Amtsgericht Köpenick weist die Klage vollständig ab. Es bestehe kein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete. Denn nach § 556f Satz 2 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Das Gebäude wurde 2022 errichtet. Somit liege ein Neubau vor und die Mietpreisbremse sei ausgeschlossen. Zudem habe der Vermieter seine Auskunftspflicht erfüllt. Die Vertreterin des ehemaligen Mieters bestritt nicht, dass ein Exposé und der Energieausweis übergeben wurden. Nach § 138 Abs. 3 ZPO gilt unbestrittener Vortrag als zugestanden.
Damit stell das Urteil klar, dass die Auskunft nach § 556g BGB nicht ausdrücklich auf die Mietpreisbremse Bezug nehmen muss. Die bloße Angabe des Baujahrs reicht aus, wenn sich daraus eindeutig ergibt, dass ein Neubau vorliegt. Ein in Textform überlassenes Exposé genügt als Informationsquelle.
Das Urteil des Amtsgerichts Köpenick stärkt damit die Position von Vermietenden bei Neubauten.
(AG Köpenick, Urteil vom 3. Februar 2026 - 3 C 233/25)
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