Neu­er Ge­setz­ent­wurf zur WEG-Re­form

Im vergangenen Jahr prüfte eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe den Reformbedarf beim Wohnungseigentumsrecht und erarbeitete Vorschläge. Nun legt das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) einen Gesetzentwurf zur umfassenden Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sowie zur Anpassung des Mietrechts vor.

Mit einer kleinen Verspätung zum selbst gesetzten Termin hat das BMJV den lang erwarteten Gesetzentwurf zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 13.01.2020 veröffentlicht. Der Entwurf hält sich eng an die Vorschläge der Bund-Länder-Arbeitsgruppe vom August 2019. Zunächst wurde das Reform-Papier, das noch nicht mit den anderen Ministerien final abgestimmt wurde, an die entsprechenden Verbände zur Stellungnahme geschickt. 

Ziel des Gesetzes ist es, sich den neuen gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, den umweltpolitischen Herausforderungen und den technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG im Jahr 1951, aber auch der letzten Reform im Jahr 2007 zu stellen. So ist es aufgrund des demografischen Wandels notwendig, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Zur Erreichung der Klimaziele ist die energetische Sanierung von Gebäuden unerlässlich und auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität erfordert Eingriffe in die Bausubstanz. Diese Komponenten erklären auch den vollständigen Namen: Entwurf eines “Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes”.  

Zu folgenden Themen sieht der Gesetzentwurf Änderungen vor:

• Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Künftig soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz auf eigene Kosten gestattet werden. 

Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

• Eigentümerversammlungen einfacher gestalten

Es ist eine Beschlusskompetenz vorgesehen, die einzelnen Eigentümern eine Online-Teilnahme gestattet. Reine Online-Versammlungen abzuhalten, werden ausgeschlossen. Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein.

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Wohnungseigentümer sollen ein Einberufungsverlangen auch in Textform, z. B. per E-Mail, stellen können. Ebenso sollen Umlaufbeschlüsse nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen. Die gesetzliche Pflicht, über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer eine Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen.

• Befugnisse für Verwalter erweitern

Verwalter sollen eigenverantwortlich über Maßnahmen entscheiden können, bei denen eine vorhergehende Eigentümerversammlung aus objektiver Sicht nicht erforderlich ist. Je nach Einzelfall sollen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zu den Befugnissen gehören.

Aus Gründen der Rechtssicherheit soll der Verwalter im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer aber die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.

• Verwaltungsbeirat flexibler gestalten

Wie viele Mitglieder der Verwaltungsbeirat hat, soll künftig flexibel durch Beschluss festgelegt werden können. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

• Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Die Gemeinschaft soll als Träger der gesamten Verwaltung ausgestaltet werden und durch ihre Organe handeln – Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und Verwalter als Vertretungsorgan. 

• Anfechtungsklagen neu regeln

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sollen sich künftig gegen die Gemeinschaft als Träger der Verwaltung richten und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

• Verwalter ablösen

Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich einfacher von einem Verwalter trennen können. Für die Vergütung im Falle einer Abberufung sind die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich.

• Verwalter von Prozesskosten befreit

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

• Sondereigentumsfähigkeit erweitern

Die Sondereigentumsfähigkeit soll auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert werden. 

• Regelungen zur Jahresabrechnung überarbeitet

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung soll auf die Abrechnungsspitze beschränkt werden. Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Die Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

• Entziehung des Wohneigentums

Eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, kann eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen. Das kann beispielsweise eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

• Vertragsstrafen bei Pflichtverletzungen

Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen zu beschließen, wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Das soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen.

• Miet- und Wohnungseigentumsrecht harmonisieren

Mieter von Sondereigentumseinheiten sollen verpflichtet werden, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So soll künftig auch bei vermieteten Eigentumswohnungen im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein.  

Wer sich tiefergehend informieren möchte, findet den Referentenentwurf zur WEG-Reform hier.

Die Verbände haben bis zum 14.2.2020 Gelegenheit, zu dem Gesetzentwurf zur WEG-Reform Stellung zu nehmen.

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 22. Januar 2020