Wird gestritten, ob für die Schimmelbildung Vermietende oder Mietende verantwortlich sind, müssen zunächst die Vermietenden alle Ursachen ausräumen, die aus ihrem Gefahrenbereich herrühren können.
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Im Bundesland Hessen klagte eine Vermieterin auf Räumung der Wohnung, nachdem sie ihre Mietenden wegen Zahlungsverzugs außerordentlich gekündigt hatte. Wie kam es dazu?
Die Wohnungsmiete betrug im April 2021 350 Euro netto monatlich plus 200 Euro Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Ab Mai 2021 war die Miete einvernehmlich auf monatlich netto 449 Euro plus 200 Euro Vorauszahlung erhöht worden.
Etwa ab März 2021 trat in der Wohnung Schimmel auf und die Mietenden reduzierten ihre Miete ab April 2021 bis Februar 2022 im Schnitt um rund 150 Euro pro Monat. Die Vermieterin wollte das nicht länger hinnehmen und erklärte mit anwaltlichem Schreiben die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.
Die Vermieterin ist davon überzeugt, dass der Schimmelbefall in der Wohnung von den Mietenden durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten selbst verursacht wurde. Also hätten sie die vereinbarte Miete in voller Höhe zahlen müssen.
Die Mietenden hingegen behaupten, der Schimmelbefall sei auf die Bausubstanz zurückzuführen. Der Flur, von dem alle Türen abgingen, sei unbeheizt. Es bestehe zudem der Verdacht, dass in der Ecke im Wohnzimmer Feuchtigkeit von außen in das Mauerwerk eindringe. Der unbeheizte Keller sei feucht. Das übertrage sich auf die Decke zwischen Keller und Erdgeschoss und von dort auch auf die Außenwände. Sie würden täglich mehrmals frische Luft einlassen durch Stoßlüftung und gekippte Fenster.
Nun war es an der Vermieterin zu beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und der Zustand der Fenster, Türen sowie Heizung keinen Einfluss auf die Kondensatbildung ausübt.
Sofern keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, die sich auf die Feuchtigkeitsbildung auswirken können, reicht es für den Ausschluss gebäudeseitiger Ursachen grundsätzlich aus, dass die Vermieterin nachweist: Das Gebäude entspricht dem Stand der Technik bei seiner Errichtung und es liegen keine baulichen Mängel vor.
Sollte aber feststehen, dass bauliche Gegebenheiten wie z. B. Wärmebrücken, die Schimmelbildung begünstigen, muss die Vermieterin zusätzlich nachweisen, dass bei Einhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhalten kein Schimmel auftreten würde.
Im konkreten Fall entspricht das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes. Zur Schimmelbildung kam es, weil die Mietenden nur unzureichend gelüftet haben.
Der beauftragte Sachverständige konnte durch Langzeitmessungen feststellen, dass zwar anfangs noch einige Lüftungsvorgänge im Wohnzimmer stattfanden, in den Wochen darauf gab es aber nur noch zwei Lüftungsvorgänge in der Woche bzw. gar keine mehr. Im Flur wurde sogar über einen Monat nicht nachhaltig gelüftet.
Also wich das Lüftungsverhalten weit vom Notwendigen ab. Der Sachverständige hat ebenfalls nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass die Wohnung trotz aller baulichen Gegebenheiten – wie eingebauter Heizkörper im Badezimmer, Altbauwohnung mit hohen Wänden und geringerem Wärmeschutz, keine Heizung im Flur, Glasbausteine, evtl. schlechtere Beheizbarkeit – durch zwei bis drei Lüftungsvorgänge pro Tag mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit hätte schimmelfrei gehalten werden können.
Auch den Einwand der Mietenden, eine ausreichende Beheizung des Wohnzimmers sei gar nicht möglich gewesen, konnte der Sachverständige entkräften, da es auch bei einer Beheizung bis 19 °C möglich gewesen wäre, eine Schimmelbildung durch eine zwei- bis dreimalige Stoßlüftung zu vermeiden.
Damit hat die Vermieterin nachgewiesen, dass trotz vorliegender baulicher Gegebenheiten, die eine Schimmelbildung begünstigen können, bei Einhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhalten kein Schimmel auftreten wird.
Das Gericht gab der Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung statt. Ein Minderungsrecht der Mietenden bestand nicht, daher war die außerordentlich erklärte Kündigung der Vermieterin wegen Zahlungsverzug berechtigt.
(LG Gießen, Urteil vom 6. Juni 2025 - 1 S 171/23)
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