Wer seine Unterschrift unter einen Nachtrag zum Pachtvertrag irgendwo aufs Papier setzt, kann ganz böse überrascht werden. Denn alles hat seinen vorgeschriebenen Platz.
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Eine Gaststätte sollte verpachtet werden. Dafür schließen die Parteien einen gewerblichen Pachtvertrag mit einer Festlaufzeit. Zwei Monate später einigen sie sich auf eine "Ergänzung" zum Pachtvertrag. Denn der Pächter möchte einen weiteren Lagerraum hinzunehmen. Eigentlich kein großes Thema, es sei denn – wie im vorliegenden Fall – die Vertragsparteien unterschreiben das Ganze über dem Vertragstext des ergänzenden Nachtrags.
Abgesehen von den vielen Widrigkeiten, die sich um die Verpachtung ranken, kommt es später auch zum Streit darüber, ob dieser Nachtrag zum Pachtvertrag der Schriftform genüge. Das Oberlandesgericht Köln verneint und stellt fest: Befinden sich die Unterschriften auf einem Nachtrag über und nicht unter den ergänzenden Vereinbarungen, so stellt das einen Schriftformmangel dar.
Die Unterschriften beider Parteien auf einem Vertrag müssen den gesamten Vertragsinhalt decken und den Text räumlich abschließen. Ist das nicht der Fall, genügt der Nachtrag nicht der gesetzlichen Schriftform (§§ 550 Satz 1, 126 BGB), die für Miet- oder Pachtverträge verlangt wird, die über mehr als ein Jahr abgeschlossen werden.
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Diese Feststellung hat sogar noch weitere Konsequenzen. Denn der Formmangel einer Änderung zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt auch dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag plötzlich der Schriftform entbehrt. Nur wenn der Nachtrag inhaltlich nichts am ursprünglichen Vertrag ändert – zum Beispiel nur die Laufzeit verlängert – hätte das keinen Einfluss.
Im vorliegenden Fall sollen aber weitere Flächen verpachtet werden. Daher enthält der Nachtrag eine Veränderung wesentlicher Vertragsbestandteile. Die Folgen: Der gesamte Vertrag kann vorzeitig gekündigt werden. Denn weil der Nachtrag gegen die Schriftform verstößt, gilt der Pachtvertrag, der eigentlich eine Festlaufzeit vorsieht, nun insgesamt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Damit ist er bereits vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündbar.
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 02. März 2020
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