Miet­ver­trag mit ei­ner WG oder lie­ber Ein­zel­ver­trä­ge?

Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.

Welcher Mietvertrag ist bei einer Wohngemeinschaft geeignet? Es gibt unterschiedliche Varianten, die jeweils Vor- und Nachteile mit sich bringen. Auf einige Details sollten Sie unbedingt achten.

Es existieret eine hohe Nachfrage bei Studenten und Berufsanfängern nach einzelnen Zimmern in allen Metropolen Deutschlands. Denn nur wenige junge Leute können sich gleich mit Ausbildungsbeginn oder Berufsstart eine eigene Wohnung leisten. Das Angebot reicht von komplett möbliert bis leerstehend. Studentische WG-Zimmer sind in der Regel zumindest teilmöbliert. Die Gemeinschaftsflächen wie Küche, Bad und Diele sind hingegen meistens voll ausgestattet.

Welcher Mietvertrag ist bei einer Wohngemeinschaft geeignet?

Es gibt unterschiedliche Varianten, die jeweils Vor- und Nachteile mit sich bringen. Dazu gehört z. B. 

• der Einzelvertrag - jeder Bewohner erhält einen eigenen Vertrag über ein Zimmer + Nutzung der Gemeinschaftsflächen 
• der Gesamtvertrag - alle Bewohner werden in einem Mietvertrag als Mieter aufgelistet 
• der Ein-Vertragspartner-Vertrag -  es wird nur eine Person Mieter und dieser erhält bei Vertragsschluss die generelle Erlaubnis zur Untervermietung 

Bei einem Einzelvertrag kann sich jeder Bewohner selbst vom Mietvertrag mit der vorgesehenen Kündigungsfrist lösen. In der Praxis werden hier auch häufig Zeitmietverträge geschlossen. Beim Gesamtvertrag können die Mieter den Vertrag nur gemeinschaftlich kündigen. Das kann einen Nachteil darstellen, wenn ein Mieter ausziehen möchte. Außerdem haftet jeder Mieter z. B. für die gesamte Miete, also nicht nur anteilig. Wird der Vertrag nur mit einer Person geschlossen, die ihrerseits untervermieten darf, hat der Vermieter einen (dauerhaften) Vertragspartner und Ansprechpartner. Der Mieter sucht sich seine Untermieter selbst und gilt in Bezug auf diese selbst als (Unter-)Vermieter. Dem Vermieter als Eigentümer müssen die persönlichen Daten des (neuen) Untermieters lediglich zur Kenntnis gegeben werden. 

Achtung: Vermietung an eine Wohngemeinschaft (WG)

Erfolgt die Vermietung an eine Wohngemeinschaft, insbesondere an eine Studenten-WG, hat jeder einzelne Mieter - als Teil der Wohngemeinschaft - das Recht auf einen Wechsel. Das bedeutet, dass ein ausziehender Student an seiner Stelle einen neuen Vertragspartner stellen darf. Das muss der Vermieter akzeptieren, wenn dies nicht zuvor vertraglich ausgeschlossen wurde und durch den Wechsel auch nicht die Gesamtzahl der Bewohner überschritten wird. Einer Auswechselung kann der Vermieter nur widersprechen, wenn in der Person des neuen Mieters ein „wichtiger“ Grund liegt (z. B. fehlende Solvenz).

Berliner Mietendeckel & WG-Vermietung 

Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft, egal welche Vertragsart, möbliert oder unmöbliert, befreit nicht von den strengen Bedingungen (neue Mietobergrenzen!!!) des MietenWoG Bln. Nur die gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen (§ 1 MietenWoG Bln - z. B. Wohnungen ab Baujahr 2014) unterliegen nicht den neuen Mietobergrenzen.

Besonderheit bei Einzelvertrag pro Zimmer - wie werden Gemeinschaftsflächen angesetzt?

Bei einer Einzelvertragsvermietung (jeder Bewohner erhält einen eigenen Vertrag) kann auch eine für den Vermieter günstigere Verteilung der Gemeinschaftsflächen als die meistens angesetzte "pro-Kopf-Verteilung“ vereinbart werden. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.

Informieren Sie sich vor Vertragsschluss bezüglich einer sinnvollen Vertragsgestaltung. Die Mieter sollten unbedingt eine Mietkaution und ggf. zusätzlich eine rechtssichere Bürgschaft erbringen können. Gerade in „Corona-Zeiten“ fallen leider viele studentische Hilfsjobs weg.

Hinweis: Es handelt sich hierbei um allgemeine Hinweise, die weder abschließend sind noch eine Rechtsberatung darstellen. Lassen Sie sich hierzu bei Bedarf weiterführend beraten. Irrtum vorbehalten.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 05. Januar 2021.

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