Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
Vermietern droht Absenkungswelle bei Mieten im November 2020.
Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Das umstrittene Berliner Gesetz (Mieten WoG Bln) verbietet in Kürze auch bei Altverträgen eine sogenannte „überhöhte Miete“. Nach Schätzungen müssen ca. ein Drittel aller Berliner Vermieter die bisher zulässigen Mieten auf neue Mietobergrenzen absenken. Welche Fristen und Chancen bestehen, dass der „Berliner Mietendeckel“ vorher noch „gekippt“ wird, lesen Sie hier.
Worum geht´s ?
In Kürze endet die Übergangsfrist für bisher noch erlaubte, höhere Mieten aus „Altverträgen" (Vertragsschluss vor dem 23.02.2020).
Das neue Gesetz verbietet ab dem 23.11.2020 sogenannte „überhöhte Mieten" (§ 5 Mieten WoG Bln).
Es sind dann die vom neuen Gesetz festgelegten Mietobergrenzen zu beachten. Viele Berliner Vermieter werden die bisherigen Zahlungsbeträge reduzieren müssen.
Wie stehen die Chancen, dass das Gesetz vorher noch „gekippt“ wird?
Eher schlecht. Es sind zwar Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht und dem Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin anhängig, aber eine Entscheidung hierzu ist nicht in Sicht.
Der „Berliner Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) bleibt solange in Kraft, bis es per Urteil für verfassungswidrig erklärt würde.
Was ist eine "überhöhte Miete" und was sollten Berliner Vermieter tun?
Eine Miete ist überhöht, soweit sie die im Gesetz festgelegten Mietobergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreitet. Die jeweilige Mietobergrenze ist konkret zu berechnen!
Dabei sind u. a. das Baujahr, die Ausstattung und die Wohnlage zu berücksichtigen. Das Land Berlin wird noch eine weitere Verordnung erlassen, aus der sich die konkrete Wohnlage ergibt.
Für die Wohnlage sind Zu-oder Abschläge zu berücksichtigen (einfach = Abschlag 0,28 Euro, mittel = Abschlag 0,09 Euro - gut = Zuschlag + 0,74 Euro).
Derzeit sollten Vermieter lediglich vorab prüfen, ob eine sogenannte „überhöhte Miete“ vorliegt. Ist dies der Fall, sollte der Mieter jedoch diesbezüglich noch nicht angeschrieben werden.
Wichtig! Vermieter müssen unaufgefordert aktiv werden!
Ist der Zahlbetrag zu hoch, muss der Vermieter den Zahlbetrag erst einmal unaufgefordert und fristgerecht absenken. Dabei ist dringend darauf zu achten, dass nicht die Miete dauerhaft abgesenkt wird.
Denn es ist lediglich die Zahlungsverpflichtung des Mieters zu beschränken. Da ernsthafte Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes bestehen, sollte ein entsprechender Vorbehalt für den Fall des Scheitern des Gesetzes erklärt werden.
TIPP: Verwenden Sie keine eigenen Formulierungen, sondern rechtlich geprüfte Vorlagen.
Was passiert, wenn ich als Vermieter nicht reagiere und einfach nicht absenke?
Ein Verstoß gegen das Gesetz sieht ein Bußgeld vor (§ 11 Nr. 4 Mieten WoG Bln). Die zuständigen Behörden werden aktiv, wenn der Mieter sich an diese wendet.
Der Mieter kann zusätzlich auch mit anwaltlicher Hilfe oder dem örtlichen Mieterverein die Absenkung einfordern.
Das Bayerische Verfassungsgericht sieht keine Gesetzgebungskompetenz beim Land – warum macht Berlin weiter?
Diese Entscheidung entfaltet keine rechtliche Wirkung bezüglich des „Berliner Mietendeckels“. Dieser lag dort auch nicht zur Entscheidung vor, sondern es ging in diesem Verfahren um die Zulässigkeit eines Volksentscheides zu einem „Mietenstopp“ in 162 bayerischen Kommunen. Der Berliner Senat hat beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin über ihre Anwälte jedenfalls die Aussetzung des Verfahrens beantragt und setzt auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes.
Informieren Sie sich als Berliner Vermieter regelmäßig über die neueste Entwicklung zum „Berliner Mietendeckel“.
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 29. Juni 2020
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