Miet­min­de­rung we­gen Klopfgeräuschen durch Hei­zung?

Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.

Kommt es durch die Heizung zu Klopfgeräuschen, fühlen sich die Bewohner hiervon häufig gestört. Ist eine Mietminderung gerechtfertigt? 

Mieter meldet Klopfgeräusche und mindert um 25 Prozent  

Nach dem Vortrag des Mieters kam es während der Heizperiode nachts zu Klopfgeräuschen, die ihn in seinem Nachtschlaf störten. Die Heizungsgeräusche traten nahezu täglich nachts auf und zwar unabhängig davon, ob die Heizung eingeschaltet sei oder nicht. Besonders stark seien diese zur Schlafenszeit von 23 bis 5 Uhr morgens; die Schnelligkeit des Klopfens variiere. Der Mieter erklärte, überhaupt nur noch mit einem Gehörschutz schlafen zu können und kürzte seine Miete wegen dieses Mangels um 25 Prozent. Ein Lärmprotokoll hatte er nicht geführt.

Vermieterin bestreitet Klopfgeräusche und verlangt die volle Miete

Die Vermieterin forderte ein Lärmprotokoll, das der Mieter nicht vorlegen konnte. Daher sah sie den Mangel als nicht erwiesen an und verklagte den Mieter auf Zahlung der Mietdifferenz von 3.900 Euro zzgl. der entstandenen Anwaltskosten.

Amtsgericht erhebt Beweis zu Klopfgeräuschen 

Das zuständige Amtsgericht vernahm Zeugen, die allesamt bestätigten, dass entsprechende Klopfgeräusche – wie vom Mieter behauptet – vorhanden seien.

Damit sah das Gericht den Mangel als gegeben an und wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab. Ein Lärmprotokoll müsse der Mieter nicht zwingend führen.

Vermieterin verlangt weiter volle Miete und geht in die Berufung 

Dies begründete sie damit, dass der Mieter das Ausmaß der Lärmbelästigung nicht ausreichend konkret beschrieben habe. Es sei überhaupt nicht klar, wann, in welchem Zimmer, mit welcher Intensität Klopfgeräusche auftreten würden. Der Mieter habe damit seiner Darlegungslast nicht genügt. 

Wie genau muss der Mieter einen Mangel beschreiben, um mindern zu können?

Es stellt sich in der Praxis immer wieder die Frage, wie genau ein Mieter zum behaupteten Mangel vortragen muss.

Nach der BGH-Rechtsprechung genügt der Mieter seiner Darlegungslast bereits mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, aus dem sich ergibt, dass die Nutzung der Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt ist. Das genaue Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht zu beschreiben. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen wie zB.  Lärm sei deshalb die Vorlage eines Protokolls nicht erforderlich. Vielmehr genügt eine (allgemeine) Beschreibung, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. 

Urteil: Berufungsgericht gibt dem Mieter recht

Das Berufungsgericht entschied daher zugunsten des Mieters. Die Klopfgeräusche sah es als erwiesen an. Der Beklagte hatte seiner Darlegungslast mit der vorgelegten Beschreibung der Klopfgeräusche genügt. Schon wegen der Häufigkeit und des Zeitraums der behaupteten Geräuschentwicklung könne das Führen eines Lärmprotokolls – auch aus Zumutbarkeitsgründen – nicht verlangt werden.

Der Mieter darf seine Miete nach § 536 Abs. 1 BGB um 25 Prozent mindern, denn die nächtlichen Ruhephasen hätten wesentlichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Das Schlafbedürfnis sei hoch zu bewerten und wegen der Klopfgeräusche sei der Wohnwert erheblich beeinträchtigt.

Landgericht Osnabrück, Urteil vom 11.07.2018, AZ: 1 S 317/17

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 10. Februar 2020

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