Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
Zeitverträge für möblierte Apartments sind zwar praktisch, aber oft teuer. Welche Miete ist legal?
Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Allein eine möblierte Kurzzeitvermietung befreit Vermieter grundsätzlich nicht von den Mietbegrenzungen der „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB). Somit darf auch bei Zeitverträgen die Miete bei Vertragsschluss grundsätzlich nur 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ist die Wohnung möbliert, darf zusätzlich ein zu ermittelnder Möblierungszuschlag verlangt werden.
Es bestehen einige wenige Ausnahmen von der „Mietpreisbremse“ wie z. B. die Vermietung eines Neubaus oder die Existenz einer (zuvor rechtswirksam vereinbarten) höheren Vormiete.
Die Mietpreisbremse findet ebenfalls keine Anwendung bei einer Vermietung von Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch“ (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Bei einer Vermietung von Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch“ entfällt der soziale Mietschutz. Das bedeutet
- Befristungen sind ohne weiteres möglich
- die Mietpreisbremse findet keine Anwendung
Mieter:innen mieten die Wohnung kurz aus beruflichen Gründen oder zu Ferienzwecken. Diese Wohnungen sind regelmäßig möbliert und der Vertrag läuft über eine kurze Zeit. Mieter:innen bilden dort nicht ihren Lebensmittelpunkt. Bsp. Messewohnung, Kuraufenthalt, Ferienzwecke
Der Mieter verlangte die Rückzahlung von Miete, da er in dieser Wohnung lebt und diese nicht nur vorübergehend als Ferienwohnung nutzt. Aus seiner Sicht waren daher die Mietpreislimits der Mietpreisbremse einzuhalten. Der Vermieter verweigerte die Mietrückzahlung, da im Mietvertrag nur eine „vorübergehende Nutzung“ und eine kurze Mietzeit vereinbart worden war.
Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt hier nicht vor! Nur unter eng definierten Voraussetzungen kann ein solches Mietverhältnis angenommen werden.
Gründet der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung, um in dieser Stadt zu leben, ist dies keine Anmietung zu Ferienzwecken. Es lag somit kein Mietvertrag zum „vorübergehenden Gebrauch vor“ und der Vermieter musste die überhöhte Miete an den Mieter zurückzahlen.
Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse bringt oft Ärger und hohe Nachzahlungen mit sich. Mieter können bis zu 30 Monate rückwirkend die Rückzahlung der überhöhten Miete vom Vermieter verlangen (gilt für Vertragsschlüsse ab dem 01.04.2020).
Informieren Sie sich daher über die rechtlich zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss. Weitere Mietsteigerungen können auch über Staffel- oder Indexklauseln vertraglich vereinbart werden.
Landgericht Berlin, Urteil vom 21.09.2021, AZ: 65 S 36/21
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)
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