Grundsteuerreform: Ab­ga­be­frist ver­län­gert bis Ja­nu­ar 2023

Das neue Grundsteuerreformgesetz zwingt Immobilien- und Grundstücksbesitzer:innen zu handeln. Die dazu notwendigen Formulare stehen seit Juli auf der Online-Steuerplattform ELSTER zur Verfügung, sind aber eine echte Herausforderung. Jetzt wurde die Abgabefrist verlängert bis Ende Januar 2023.

Bei seiner Freischaltung Anfang Juli war das elektronische Steuerportal ELSTER unter dem starken Andrang Abgabewilliger zusammengebrochen. Schon zu diesem Zeitpunkt hatte Finanzminister Lindner eine Verlängerung der Abgabefrist erwogen - jetzt haben sich die Bundesländer auf eine Fristverlängerung bis Ende Januar 2023 geeinigt.

Von der Neubemessung der Steuer sind insgesamt 36 Millionen Grundstücke betroffen. Laut einer Sprecherin des Finanzministeriums seien knapp sieben Wochen vor Ende der ursprünglichen Abgabefrist lediglich 6,8 Millionen Erklärungen abgegeben worden, also rund 18 Prozent aller geforderten Erklärungen.

Davor, dass die Frist viel zu kurz sei, hatte bereits Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund gewarnt. Wer beispielsweise ein Haus oder ein Grundstück geerbt habe, dem renne die Zeit davon. Denn in vielen Fällen würden vermutlich noch Unterlagen fehlen, aus denen die notwendigen Daten zu ermitteln seien.   

Dennoch bleibt die Abgabe der Erklärung bis zum 31.1.2023 für viele Eigentümer:innen eine sportliche Herausforderung. Doch wer das Fristende überschreitet, muss mit Verspätungszuschlägen rechnen.

Lange und kontrovers diskutiert, ist das neue Grundsteuerreformgesetz Anfang des Jahres in Kraft getreten. Jetzt gilt es für Immobilien- und Grundstückseigentümer:innen, den 31. Januar 2023 fest im Blick zu behalten. Bis dahin müssen alle eine sogenannte Feststellungserklärung zu ihren Immobilien und/oder Grundstücken beim Finanzamt eingereicht haben. Auf Basis dieser Angaben wird die neue Grundsteuer berechnet, die dann ab 2025 gilt. Bis Ende 2024 gelten weiterhin die alten Grundstückswerte.

Maßgeblich für die Neuberechnung der Grundsteuer ist der Wert am 1. Januar 2022. Seit dem 1. Juli 2022 können Sie Ihre Unterlagen per Elster an Ihr Finanzamt übertragen. 

Ausschlaggebend ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt. 

Je nach Bundesland wird die Grundsteuer daher unterschiedlich berechnet. Neun der insgesamt 16 Bundesländer sind dem sogenannten Bundesmodell unverändert gefolgt.

Einige Bundesländer haben das Bundesmodell leicht angepasst. Wieder andere Bundesländer folgen einer eigenen Methode. Insgesammt gibt es die folgenden sechs Berechnungsmodelle für die neue Grundsteuer ab 2025:

1. Bundesmodell
2. modifiziertes Bundesmodell
3. Flächenmodell
4. Flächen-Faktor Modell
5. Flächen Lage Modell
6. Wohnlagenmodell

Wird das Bundesmodell genutzt, kommt es (laut IVD) darauf an, ob der Wert im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren ermittelt werden muss:

• Im Ertragswertverfahren werden Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen. Hier sind zunächst der Bodenrichtwert, die Größe des Grundstücks sowie Gemarkung und Flurstück anzugeben. Der Ertragswert des Gebäudes wird (laut IVD) nicht anhand der tatsächlichen Mieten und Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte.

• Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Auch hier müssen Grundstücksgröße und Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich sind Gebäudeart, Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben. Darüber hinaus wird die so genannte Bruttogrundfläche benötigt.

Stehen die Vorlagen im Juli zur Verfügung, soll die Erklärung dem Finanzamt elektronisch übermittelt werden – über das ELSTER-Portal. Es ist davon auszugehen, dass das Finanzamt Angaben zur Lage des Grundstücks, Grundstücksart, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche,  Baujahr und bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen den Miteigentumsanteil verlangen wird.

Weitere Infos des Bundesfinanzministeriums zur Grundsteuerreform.

• Eigentümer:innen eines Grundstücks

• Eigentümer:innen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft 

• Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümer:innen des Grundstücks (bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind)

• Eigentümer:innen des Grund und Bodens unter Mitwirkung der Eigentümer:innen des Gebäudes (bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Boden) 

• Eigentümer:innen von Eigentumswohnungen (Achtung: nicht der WEG-Verwalter ist zuständig)

(Maßgeblich sind die Verhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022.) 

Jede:r tut gut daran, sich zeitnah damit auseinanderzusetzen. Denn beispielsweise kann die genaue Berechnung der Wohnfläche für Immobilienbesitzer:innen eine echte Herausforderung sein, sollte es dazu noch keine Zahlen geben.

Für private Eigentümer:innen könnte es daher einfacher sein, die zu ermittelnde Bruttogrundfläche anzugeben. Die könnte zwar etwas höher ausfallen, das macht sich aber vermutlich bei einer Wohnimmobilie steuerlich nicht wesentlich bemerkbar. Bei Gewerbeimmobilien mit größeren Flächen ist das nicht unbedingt eine Alternative.

Grobe Schätzwerte sind generell nicht zu empfehlen. Da wird das Finanzamt – ähnlich wie bei der Einkommenssteuererklärung – keinen Spaß verstehen. Wer es in der kurzen Zeit nicht schafft, alle Werte exakt anzugeben, sollte seine Erklärung gegenüber dem Finanzamt als vorläufigen Bescheid ausweisen. Im Jahr 2023 können die Angaben dann noch berichtigt werden.

Mit großer Wahrscheinlichkeit wird es zunächst einmal eine Aufforderung geben, die Daten einzureichen. Wird auch das versäumt, kann das Finanzamt mit einem Schätzbescheid reagieren. Schließlich handelt es sich um eine Steuerklärung, und da können bei Zuwiderhandlung Sanktionen verhängt werden.

Wer die Auswirkungen der Grundsteuerreform im Geldbeutel zu spüren bekommt, lässt sich heute nicht voraussagen. Dazu müssten erst noch die Hebesätze geregelt werden. Es wird zwar davon ausgegangen, dass die Kommunen auf Mehreinnahmen verzichten und die Hebesätze notfalls senken werden, aber dazu ist noch nicht das letzte Wort gesprochen.

Zunächst ermitteln die Finanzämter aus den zwischen Anfang Juli 2022 und Ende Januar 2023 eingereichten Daten den sogenannten Grundsteuerwert. Wie viel letztlich gezahlt werden muss erfahren die Eigentümer:innen voraussichtlich erst 2025.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)