Welche Faktoren bei dem Verkauf der Wohnung an Mieter zu beachten sind, mit welchen Vor- und Nachteilen Sie rechnen müssen und ob es lohnenswert ist, erfahren Sie in unserem Beitrag. Sie bekommen einen guten Überblick über alle wichtigen Faktoren rund um das Verkaufen einer Wohnung an den Mieter.

Das Wichtigste in Kürze

  • Nur in bestimmten Fällen gibt es ein Vorkaufsrecht für aktuelle Mieter.
  • Wird an Vermieter verkauft, läuft der Verkauf möglicherweise schneller ab.
  • Um sich die Spekulationssteuer zu sparen, warten Sie die Spekulationsfrist von 10 Jahren ab.
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Wohnung verkaufen an Mieter: Wie sieht es mit dem Vorkaufsrecht aus?

Aktuelle Mieter können unter bestimmten Umständen ein Vorkaufsrecht beanspruchen, wenn die Wohnung verkauft werden soll. Liegt solch ein Recht vor, kann sich der Wohnungsmieter freuen, da er als Erster die Immobilie kaufen kann. Möchten Vermieter die Wohnung verkaufen, werden für den Mieter die Konditionen veranschlagt, die auch für andere Interessenten gelten. Sonderkonditionen gibt es in dem Fall nicht.

Ein Vorkaufsrecht gibt es nur in wenigen Fällen, die vom Gesetzgeber geregelt wurden. Tritt die folgende Situation ein, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht:

  • Objekt wird von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verwandelt und

  • Vermieter möchte die entsprechende Wohnung verkaufen

Sie als Vermieter können entscheiden, ob Sie Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln. So haben Sie die Möglichkeit, die Wohnungseinheiten des Mietshauses unabhängig voneinander an verschiedene Personen zu verkaufen. Das komplette Haus brauchen Sie nicht verkaufen, wenn Sie nur einzelne Wohnungen loswerden möchten.

Der Vorteil: Beim Verkauf einzelner Wohnungseinheiten kann im Gegensatz zum kompletten Hausverkauf eine höhere Rendite erzielt werden.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht für Sie als Vermieter?

Das Vorkaufsrecht bringt sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Vor allem können Sie das Vorkaufsrecht nicht umgehen, wenn die Wohnung während der Umwandlung in eine Eigentumswohnung vermietet ist. Haben Sie vor, die Wohnung zu verkaufen, hat der Mieter das gesetzliche Vorkaufsrecht.

Für Sie als Vermieter heißt das, dass Sie den Mieter informieren müssen. Dieser hat aber viel Zeit, um sich für oder gegen den Kauf zu entscheiden. Es ist sogar möglich, dass er sich erst dann entscheidet, wenn Sie die Wohnung bereits an eine andere Person abgegeben haben. Sobald der notarielle Kaufvertrag vorliegt, ist der aktuelle Mieter dazu verpflichtet, eine Entscheidung zu treffen. Mit der Vorlage des Vertrages hat der Wohnungsmieter immer noch zwei Monate lang Zeit, sich für den Kauf der Eigentumswohnung zu den vorliegenden Bedingungen zu entscheiden.

Hinweis

Möchten Sie die Wohnung an eine andere Person verschenken oder an einen Angehörigen verkaufen, gilt das Vorkaufsrecht für den Mieter nicht. Auch gilt das Recht nicht, wenn Sie das komplette Mietshaus verkaufen.

Welche Vorteile gibt es bei dem Wohnungsverkauf an Mieter?

In der Praxis ist es ein schwieriges Unterfangen, eine vermietete Wohnung an einen Interessenten zu verkaufen. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, verfolgt meistens das Ziel, diese auch selbst zu bewohnen. Investoren sind zwar an Mietshäusern und Wohnungen interessiert, allerdings bevorzugt dann, wenn diese leer sind. Der Mieterschutz erlaubt nämlich keine Mieterhöhungen oder Kündigungen der Mietverhältnisse direkt nach dem Kauf. Kapitalanleger hätten es also schwer, den Mieter loszuwerden oder die Miete nach Wunsch anzupassen. Deswegen ist es eine interessante Option, die Wohnung an den Mieter zu verkaufen. Vor allem gibt es sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer Vorteile.

Vorteile Vermieter Vorteile Mieter
Immobilie lässt sich schneller verkaufen Kennt die Wohnung bis ins kleinste Detail und weiß, was er bekommt
Es muss nicht nach anderen Kaufinteressenten gesucht werden Lage der Wohnung sagt zu
Möglicherweise ist ein höherer Verkaufspreis möglich Mieter braucht sich nicht nach neuem Objekt umschauen

Es gibt viele Mieter, die gelegentlich über den Kauf von Eigentum nachdenken. Viele suchen jedoch nicht aktiv nach Wohnungen zum Kauf. Deswegen wäre es sinnvoll, mit dem aktuellen Mieter über das Vorhaben zu sprechen. Eventuell sind Sie sich direkt einig.

Welche Nachteile sollten Sie beim Wohnungsverkauf beachten?

Im Prinzip gibt es keine Nachteile, wenn Sie die Wohnung an den Mieter verkaufen. Sie ersparen sich den Verkaufsprozess mit Besichtigungsterminen und weiteren Terminen. Außerdem kennen Sie die aktuellen Mietsleute mit ihren Eigenheiten und wissen, welche Leute Sie im Haus haben. Allerdings könnte es sich hinsichtlich der Preisgestaltung für Sie etwas nachteilig auswirken, da der Mieter über Mängel informiert ist und so möglicherweise den Verkaufspreis senken kann. Natürlich müssen Sie auch anderen Interessenten Mängel bekanntgeben. Doch erfahrungsgemäß sind aktuelle Mieter hinsichtlich der Preisverhandlung hartnäckiger.

Worauf sollten Sie beim Verkauf der Wohnung an Mieter achten?

Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, auch an Mieter, müssen Sie an verschiedene Faktoren wie Spekulationssteuer und Spekulationsfrist denken. Möchten Sie die Steuerzahlung vermeiden, sollte Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten. Innerhalb dieser Frist ist ein Verkauf des Objektes nicht anzuraten. Entsteht eine Wertsteigerung und es kommt zu einem Gewinn, muss dieser Betrag versteuert werden. Verkaufen Sie die Wohnung an den Mieter nach der Frist, ist ein steuerfreier Gewinn möglich. Anbei haben wir ein Beispiel für die Berechnung der Steuer zusammengestellt.

Verkaufspreis der Wohnung 290.000 Euro
anfallende Kosten Verkauf (bspw. Reparaturen) -9.000 Euro
Anschaffungskosten -245.000 Euro
Gewinn, der versteuert werden muss 36.000 Euro
Ihr persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Höhe der zu zahlenden Steuer 14.400 Euro

Je nachdem, wie hoch der Gewinn ausfällt und wie hoch der persönliche Steuersatz ist, ist es lohnenswert, die Zeit abzuwarten.

Der potentielle Käufer sollte wissen, dass er sich hinsichtlich Modernisierungsmaßnahmen und Belange rund um das Gemeinschaftseigentum mit den anderen Eigentümern absprechen muss. Entscheidungen sind immer nur innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, welche auch kurz WEG genannt wird, möglich.

Wohnung an Mieter verkaufen: Diese Unterlagen benötigen Sie

Um eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln und diese zu verkaufen, sind einige Unterlagen notwendig. Hier geben wir Ihnen einen Überblick über die Dokumente, die Sie beim Wohnung verkaufen an Mieter benötigen:

Dokument Woher? Kosten
Grundriss Eigene Unterlagen bzw. Bauamt -
Teilungserklärung Grundbuchamt

10,00 Euro (unbeglaubigt)

20,00 Euro (beglaubigt)

Grundbuchauszug Grundbuchamt

10,00 Euro (unbeglaubigt)

20,00 Euro (beglaubigt)

Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (drei Jahre) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Wohngeldabrechnung Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Wirtschaftsplan (aktuell) Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Rücklagenübersicht Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Baubeschreibung Eigene Unterlagen bzw. Bauamt Bauämter berechnen zwischen 5,00 Euro und 100,00 Euro für eine Abschrift
Energieausweis Eigene Unterlagen bzw. Hausverwaltung -
Kopie Mietvertrag (soweit vermietet) Eigene Unterlagen -

Die Ausstellungsorte und Gebühren können von einer zur anderen Gemeinde variieren. Das Bürgerbüro gibt Ihnen Auskunft über die richtigen Anlaufstellen und die anfallenden Kosten.

Wie sinnvoll ist ein Makler für den Wohnungsverkauf an Mieter?

Möchten Sie Ihre Wohnung an den Mieter verkaufen, ist nicht zwingend ein Makler notwendig. Schließlich haben Sie ja Ihren Käufer. Doch es ist hilfreich, einen Spezialisten hinsichtlich der Teilungserklärung und anderen Dingen wie Wohngeld zur Hand zu haben. Ein Immobilienmakler verfügt über das nötige Know-how und steht hilfreich zur Seite. Auch bei der Preisgestaltung ist ein Experte nicht fehl am Platz.


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