Baue jetzt dein Traumhaus

Was ist das Vorkaufsrecht? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein? Wie funktioniert das Vorkaufsrecht beim Haus - Formen des Vorkaufsrechts

Rechtliche Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht

Gratis Hausbau-Kataloge anfordern

Einfach Traumhaus-Kriterien wählen und passende Kataloge aussuchen.

  • Bequem - Traumhaus-Kriterien wählen
  • Unverbindlich - Kataloge aussuchen
  • Kostenlos - zusenden lassen

Inhaltsverzeichnis

Was ist das Vorkaufsrecht?

Handelt also der Eigentümer mit einem Drittkäufer einen Kaufvertrag bezüglich einer Sache aus, muss er diesen zunächst dem Vorkaufsberechtigten vorlegen. Ist dieser daran interessiert, besagte Sache zu den gleichen Konditionen zu erwerben, muss ihm der Kauf gestattet werden. Für seine Kaufentscheidung hat der Vorkaufsberechtigte zwei Monate Zeit. Der Drittkäufer hat in dem Fall das Nachsehen.


Baukosten berechnen und Traumhaus finden

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist laut § 463 BGB, dass der Vorkaufsfall eingetreten ist. Dabei handelt es sich um einen rechtswirksamen Kaufvertrag, der über den betreffenden Gegenstand geschlossen wurde. Um das Vorkaufsrecht auszuüben, muss der Vorkaufsberechtigte die Inanspruchnahme unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfristen gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten erklären.

Welche Vorkaufsrecht-Arten gibt es?

Schuldrechtliches, dingliches und öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Grundsätzlich wird zwischen drei Formen des Vorkaufsrechts unterschieden: dem schuldrechtlichen, dinglichen und öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht.

1. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das in den §§ 463 bis 473 BGB geregelte schuldrechtliche Vorkaufsrecht gewährleistet dem Vorkaufsberechtigten, eine Sache zu erwerben, über die der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob es um eine bewegliche oder unbewegliche Sache geht.

tipp
Tipp

Eine unbewegliche Sache stellt juristisch gesehen ein Grundstück oder einen Teil des Grundstücks dar. Zu beweglichen Sachen werden dagegen körperliche und beherrschbare Gegenstände gezählt.

2. Dingliches Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht hingegen ist nur für Grundstücke zulässig. Die Besonderheit hierbei ist, dass es als Belastung im Grundbuch vermerkt wird und für jeden Verkaufsfall als Übertragungssperre fungiert. Durch diese Belastung des Grundstücks ist der Begünstigte gegenüber dem Eigentümer zum Vorkauf berechtigt.

3. Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Hat eine Gemeinde unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken, handelt es sich um das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht. Dieses gilt zum Beispiel für Flächen, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für öffentliche Zwecke markiert sind. Dabei ist zu beachten, dass das Vorkaufsrecht in diesem Fall nur dann ausgeübt werden darf, wenn es um das Allgemeinwohl der Gemeinde geht.

Wie kann der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen?

  • Laut § 577 BGB hat der Mieter das Vorkaufsrecht an den Wohnräumen, die er bewohnt. Es sei denn, der Vermieter möchte die Wohnung an Familienangehörige oder Personen des eigenen Hausstands verkaufen. In diesem Fall besteht kein Vorkaufsrecht für den Mieter.
  • Handelt es sich nicht um diese Personengruppe, setzt das Vorkaufsrecht des Mieters dann ein, wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft werden soll.
  • Darüber hinaus gilt das Vorkaufsrecht lediglich beim Erstverkauf der Wohnung.

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, dass und zu welchen Konditionen die Wohnräume verkauft werden. Möchte der Mieter die Wohnung zu den genannten Bedingungen kaufen, kann er in den Kaufvertrag zu denselben Konditionen eintreten. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts muss der Mieter eine entsprechende Erklärung an den Vermieter abgeben.

Wie funktioniert die Eintragung ins Grundbuch?

Wenn es sich beim betreffenden Gegenstand um eine unbewegliche Sache, also eine Immobilie oder ein Grundstück, handelt, muss der unterschriebene Vorkaufsrecht-Vertrag an den Notar weitergegeben werden. Dieser legt ihn dann zur Eintragung ins Grundbuch beim Grundbuchamt vor. Ein Grundbucheintrag ist bei dinglichen Vorkaufsrechten unbedingt erforderlich.

Die anfallenden Kosten hängen von dem Wert der verhandelten Immobilie ab. Laut aktueller Gebührenordnung liegt der zu zahlende Betrag für einen Wert von 100.000 Euro bei 207 Euro.

Was muss man zum Vertrag wissen?

Der Eigentümer ist dazu berechtigt, einen Vorkaufsrecht-Vertrag mit einer Person seiner Wahl abzuschließen. Geht es dabei um ein dingliches Vorkaufsrecht, muss es im Grundbuch eingetragen werden. Damit der Vertrag alle relevanten Punkte enthält, sollte er immer von einem Juristen überprüft oder direkt über ihn abgewickelt werden.

Zu berücksichtigende Punkte sind zum Beispiel:

  • Bezeichnung der beweglichen oder unbeweglichen Sache, um die es geht
  • Zeitraum des Vorkaufsrechts
  • Erklärung, dass der Vorkaufsverpflichtete den Vorkaufsberechtigten bei einem Verkaufsabschuss umgehend informiert

Wie funktioniert der Rücktritt vom Vertrag?

Zum Eigentümer: Der Eigentümer sollte vor Vertragsabschluss mit einem Drittkäufer immer sicherstellen, dass er die Möglichkeit hat, vom Vertrag zurückzutreten. Diese Bedingung legt er vertraglich fest. In diesem Fall braucht er keine Schadensersatzforderung vom Dritten zu befürchten und kann den Vertrag ohne weitere Kosten auflösen bzw. auf den Vorkaufsberechtigten übertragen.

Zum Vorkaufsberechtigten: Möchte der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht zurückzutreten, müssen sowohl er als auch der Eigentümer die Löschung des Vorkaufsrechts bzw. die entsprechende Änderung im Grundbuch beantragen. Dies geschieht ebenfalls über einen Notar oder das Amtsgericht selbst. Nach § 29 GBO muss hierzu eine öffentlich beglaubigte Urkunde vorgelegt werden. Da die Änderung im Grundbuch mit Gebühren verbunden ist, sollte im Vorhinein geklärt werden, wer die Kosten übernimmt.

Vorkaufsrecht beim Haus und der Doppelhaushälfte

Das Vorkaufsrecht gilt für Mieter nicht nur, wenn sie in einer Mietwohnung leben. Auch bei Häusern oder Doppelhaushälften besteht die Möglichkeit, dem verkaufswilligen Vermieter das Objekt abzukaufen.

Wer dieses Vorkaufsrecht beim Hauskauf ausüben möchte, sollte allerdings noch etwas genauer auf den Zustand der Immobilie achten:

  • Wie gepflegt und groß ist das Grundstück?
  • Hat das Objekt einen Keller? Sind die Wände möglicherweise feucht?
  • Wie ist es um die Energieeffizienz der Immobilie bestellt?

Weil der Mieter allerdings schon im Objekt wohnt, kann er die Qualität der Immobilie oft besser beurteilen als ein „externer“ Käufer. Der Preis für das Haus, für das das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ergibt sich dann wiederum aus dem Kaufpreis, den ein Dritter bereit ist zu zahlen.

tipp
Tipp

Häuser werden verhältnismäßig oft vererbt. Sollte es mehrere Erben geben, davon aber nur einem das Haus zustehen, so haben die anderen Erben automatisch ein Vorkaufsrecht für das Haus.

Wie gefällt Ihnen diese Seite?
/5
Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
Artikel herunterladen
Artikel melden
Vielen Dank!
Wir haben Ihr Feedback erhalten.
Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

War dieser Artikel hilfreich?
Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
Vielen Dank
Wir haben die Bewertung erhalten.