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Eigenbedarfskündigung

Das Eigentum an einer vermieteten Immobilie befugt noch lange nicht, einem Mieter zu kündigen. Zahlt der Mieter regelmäßig seine Miete und richtet er keinen Schaden an, erlaubt das deutsche Mietrecht dem Eigentümer nur in einem Fall die Kündigung: bei Eigenbedarf. Doch auch dann sind enge gesetzliche Vorgaben zu berücksichtigen, über die wir Sie nachfolgend informieren.





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Die rechtliche Basis der Eigenbedarfskündigung


Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gesteht dem Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nur in Ausnahmefällen zu. Außer einer fristlosen Kündigung wegen schweren Fehlverhaltens des Mieters kann diesem nur gekündigt werden, „wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)


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Für wen darf gekündigt werden?


Grundsätzlich gilt: Je höher der Verwandtschaftsgrad, desto unproblematischer ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Es gibt aber Grenzfälle, in denen die Verwandtschaftsbeziehung besonders gut begründet werden muss, damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs Gültigkeit besitzt. Dies ist beispielsweise bei Cousinen und Cousins oder bei Großneffen und -nichten der Fall.

Die aktuelle Rechtslage in Deutschland zu Eigenbedarfskündigungen sieht wie folgt aus:


Art der Zugehörigkeit zum Vermieter

Anerkannt

Nachweis über besondere Bindung zum Vermieter erforderlich

Kinder

ja

nein

Eltern

ja

nein

Enkel

ja

nein

Geschwister

ja

nein

Großeltern

ja

nein

Getrennt lebender Ehepartner (nicht geschieden)

ja

nein

Eingetragener Lebenspartner (ohne laufenden Aufhebungsvertrag)

ja

nein

Nichten & Neffen

ja

nein

Schwiegerkinder & Schwiegereltern

ja

nein

Cousins & Cousinen

ja

ja

Großneffen & Großnichten

ja

ja

Stiefenkel

ja

ja

Stiefeltern & Stiefkinder

ja

umstritten

Schwager & Schwägerin

ja

umstritten

Onkel & Tante

ja

umstritten

Geschiedener Ehepartner

nein

 

Ex-Schwiegereltern

nein

 

Ex-Schwiegerkinder

nein

 



Hinweis von ImmobilienScout24:

Der Vermieter kann nicht für einen Käufer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Die Kündigung muss in diesem Fall vom neuen Eigentümer selbst ausgehen, damit ein Eigenbedarfsanspruch überhaupt geltend gemacht werden kann. Hierfür ist es notwendig, dass der neue Eigentümer im Grundbuch als solcher eingetragen ist.

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Wer darf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen?


Vermieter ist, wer zum Zeitpunkt der Kündigung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Es ist allerdings zu beachten, dass nicht jeder Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erwirken kann. Dies gilt in Hinblick auf neue Eigentümer, die sich besonders häufig beim Erwerb einer Immobilie auf diesen Kündigungsgrund beziehen.



Hinweis von ImmobilienScout24:

Ist der Eigentümer beispielsweise eine GmbH oder eine andere juristische Person, kann er keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Der Bundesgerichtshof der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat dagegen ihren Gesellschaftern dieses Recht wegen Eigenbedarf in einem Urteil zugestanden (vom 16.07.2009, Az. VIII ZR 231/08).

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Welche Gründe verleihen einer Eigenbedarfskündigung Gültigkeit und welche nicht?


Gerichtlich anerkannte Gründe:


  • Wunsch des Vermieters, im kürzlich erstandenen Haus zu wohnen
  • Bedarf einer Alternativwohnung während einer über Jahre andauernden Sanierungs- oder Umbauphase des eigenen Hauses
  • Wunsch des Vermieters, den Lebensabend aus gesundheitlichen Gründen in einer kleineren Wohnung zu verbringen
  • Erfordernis einer Zweitwohnung aus beruflichen Gründen (Wohnung wird an acht bis zehn Tagen im Monat benötigt)
  • Kinderwunsch respektive die Bereitstellung eigener Zimmer für die Kinder des Eigentümers
  • Signifikant kürzerer Weg zur Arbeit durch Umzug in die Wohnung

Gerichtlich nicht anerkannte Gründe:


  • Bedarf einer Ersatzwohnung für eine kurze Übergangszeit
  • Aussprechen einer Eigenbedarfskündigung, obwohl die jeweilige Mietwohnung nicht zu dem Kündigungsgrund passt (beispielweise dann, wenn die Wohnung keinen kürzeren Arbeitsweg verspricht) oder
  • eine noch freistehende und nicht vermietete Wohnung im Bestand des Vermieters vorhanden ist

Es gibt noch weitere Umstände, die eine Eigenbedarfskündigung nichtig machen:


  • Ist der Vermieter eine juristische Person, kann dieser kein Eigenbedarf anmelden.
  • Ist der Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit befristet, kann eine Eigenbedarfskündigung nicht geltend gemacht werden.
  • Ein im Mietvertrag verankerter Kündigungsverzicht seitens des Vermieters schließt eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus.
  • Wandelt sich eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, hat der Vermieter eine dreijährige Sperrfrist, in der er keine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf.
  • Sonderfall: Sollte der Grund für die Eigenbedarfskündigung in der Kündigungsfrist entfallen, muss der Vermieter den jeweiligen Mieter darüber in Kenntnis setzen, welcher dann weiterhin in der Wohnung bleiben darf.

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Kündigungsfristen im Falle einer Eigenbedarfskündigung


Dauer des Mietverhältnisses

Kündigungsfrist

0-5 Jahre

3 Monate

5-8 Jahre

6 Monate

Ab 8 Jahren

9 Monate


Unabhängig davon können Mieter und Vermieter das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem beliebigen Zeitpunkt beenden. Hat der Mieter bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eine neue Wohnung gefunden, kann ihn der Vermieter auch vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen.

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Formale Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung

Wie jede Kündigung eines Mietverhältnisses muss auch die Kündigung wegen Eigenbedarfs in Schriftform erfolgen. Hier ist besonders darauf zu achten, dass alle notwendigen Angaben in der Eigenbedarfskündigung vorhanden sind, denn ein Formfehler kann sie unwirksam machen.


Neben den üblichen Angaben eines Kündigungsschreibens (Nennung des Vermieters und Mieters, Datum des Schreibens, etc.) müssen folgende Informationen enthalten sein:


  • Angaben zur Person, für die die Wohnung gekündigt werden soll (wenn es sich hierbei nicht selbst um den Vermieter handelt)
  • Bei Familienangehörigen: Angaben zum Verwandtschaftsgrad
  • Bei entfernterem Verwandtschaftsverhältnis: Angaben zum Umstand der engen Verbundenheit zur begünstigten Person
  • Bei Haushaltsmitgliedern: Angaben zu den Umständen, aus denen sich die dauerhafte Zugehörigkeit der jeweiligen Person zum Haushalt ergibt
  • Nennung der Gründe, die den Wohnbedarf rechtfertigen
  • Anlassbezogen: Erläuterung der bisherigen Wohnverhältnisse, sodass das Nutzungsinteresse des Vermieters überprüft werden kann
  • Nennung von nicht vermieteten oder innerhalb der Kündigungsfrist freiwerdenden Wohnungen mit Begründung darüber, warum diese für die Bedarfsperson gegenüber der zu kündigenden Wohnung nicht in Frage kommt
  • Wenn gegeben: Angebot einer Alternativwohnung an den Mieter
  • Wichtig: Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 Abs.1 BGB mit Form- und Fristerfordernis!


Hinweis von ImmobilienScout24:

Im Einzelfall können weitere Angaben erforderlich sein. Ausschlaggebend ist, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an diesen Informationen besitzt und ob die Kenntnis dieser Angaben für die Entscheidung des Mieters, ob er der Kündigung widersprechen möchte oder nicht, relevant ist.


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Wann kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?


Ist die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar, kann er der Kündigung widersprechen. Die persönlichen Verhältnisse des Mieters sowie die Dauer des Mietverhältnisses sind dabei maßgeblich. Meist handelt es sich hierbei um besondere Härtefälle.

Folgende Umstände können einen derartigen Härtefall darstellen:

  • Hohes Alter
  • Krankheit
  • Schwangerschaft
  • Suizidgefahr
  • Tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld
  • Bevorstehendes Examen
  • Kinder im Schulalter, für die ein Schulwechsel unzumutbar ist
  • Unzureichendes Einkommen
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Wer einer Eigenbedarfskündigung widersprechen will, muss das Widerspruchsschreiben innerhalb der Widerspruchsfrist vorlegen. In der Regel muss das Widerspruchsschreiben bis spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim jeweiligen Vermieter eingegangen sein.

Es kann aber auch dann Widerspruch eingelegt werden, wenn der Mieter Zweifel an der Begründung der Eigenbedarfskündigung hegt. Dann muss der Vermieter nachweisen, dass er tatsächlich vernünftige und nachvollziehbare Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs hat.

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Was passiert, wenn der Vermieter Eigenbedarf als Kündigungsvorwand verwendet?


Kündigt der Vermieter seinem Mieter mit dem Vorwand des Eigenbedarfs, ist er ihm gegenüber gemäß § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig. So wurde in einem Gerichtsurteil vom Bundesgerichtshof ein Vermieter zu 28.500 Euro Schadensersatz verurteilt (Az.: VIII ZR 99/14), weil er Eigenbedarf vorgetäuscht hat. Für Mieter kann es sich also lohnen, eine Eigenbedarfskündigung gründlich zu prüfen. Stellt sich heraus, dass der Vermieter Eigenbedarf als Vorwand für eine Kündigung nahm, steht Ihnen als Mieter Schadensersatz zu, sofern Sie nicht explizit darauf verzichtet haben.


Hinweis von ImmobilienScout24:

Entfällt während der Kündigungsfrist der Eigenbedarf des Vermieters, wird die Eigenbedarfskündigung unwirksam und der Mieter darf weiterhin in der Wohnung wohnen bleiben.

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Was passiert, wenn der Mieter nach gültiger Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?


Immer wieder kommt es vor, dass Mieter trotz einer gültigen Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnung nicht räumen. Beim zuständigen Amtsgericht kann der Vermieter dann eine Räumungsklage einreichen und so einen Räumungstitel gerichtlich erwirken. Mit einem Räumungstitel hat der Vermieter die Berechtigung, das jeweilige Mietobjekt per Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen.



Hinweis von ImmobilienScout24:

Der Räumungstitel muss sich auf alle Personen beziehen, die ein Besitzrecht der betroffenen Wohnung haben. Hierunter zählen Ehepartner, Untermieter oder auch die Eltern des Beklagten. Kinder müssen im Räumungstitel jedoch nicht gelistet werden. Sie zählen lediglich als sogenannte „Besitzdiener“.


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Umzug

  • Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
  • Preis für Transport pro m3: 25 Euro
  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt